綜合篇
Comprehensive Report

第一章 中國住房市場(chǎng)及住房金融發(fā)展報(bào)告

蔡真 崔玉[1]

·從住房市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位之下，通過行政手段持續(xù)調(diào)控住房市場(chǎng)已經(jīng)使得長期形成的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期自2019年第二季度開始完全轉(zhuǎn)變。這體現(xiàn)在2019年一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)企穩(wěn)、二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落、三線城市房?jī)r(jià)漲幅收窄、住房銷售規(guī)模增長持續(xù)放緩，以及第二季度之后土地成交溢價(jià)率持續(xù)下降、土地流拍數(shù)量激增等多個(gè)方面。

·從住房金融形勢(shì)來看，個(gè)人住房金融方面，2019年末個(gè)人住房抵押貸款余額為30.07萬億元，占全部信貸余額的比例達(dá)到19.54%，盡管仍處于高位，但增速持續(xù)放緩；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方面，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資收緊的局面沒有改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài)。從存量來看，截至2019年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.22萬億元，房地產(chǎn)信托余額為2.70萬億元，境內(nèi)信用債待還余額為1.91萬億元，境外信用債待還余額為1903.02億美元（約合人民幣1.35萬億元）。

·從住房金融風(fēng)險(xiǎn)來看，個(gè)人住房抵押貸款整體風(fēng)險(xiǎn)較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減弱、房地產(chǎn)融資渠道全面收緊的背景下，部分借助高杠桿激進(jìn)擴(kuò)張、負(fù)債率較高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情形，進(jìn)而導(dǎo)致較為嚴(yán)重的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

·展望2020年，我們認(rèn)為住房市場(chǎng)及住房金融呈現(xiàn)以下趨勢(shì)。①政策環(huán)境方面。中央層面，2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)仍將以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行為主，更大可能是保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松；地方政府層面，為降低新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，會(huì)在遵循“一城一策”原則下從供需兩端出臺(tái)一系列支持政策。②住房市場(chǎng)運(yùn)行方面。受新冠肺炎疫情影響，短期內(nèi)商品住房銷售增速明顯下滑，房?jī)r(jià)漲幅整體回落，甚至部分城市會(huì)出現(xiàn)同比下降情形，租金價(jià)格水平略有下降，土地成交面積和成交金額大幅下滑，庫存去化周期大幅上升。2020年第二季度之后市場(chǎng)是否轉(zhuǎn)暖在很大程度上取決于政策是否調(diào)整，以及線下銷售活動(dòng)是否會(huì)隨著疫情的控制而逐漸回歸正常水平。③住房金融方面。個(gè)人住房金融方面，個(gè)人購房貸款余額增速在2020年仍將繼續(xù)保持緩慢下行趨勢(shì)，且隨著LPR定價(jià)機(jī)制的實(shí)施和LPR緩慢下行趨勢(shì)的延續(xù)，未來1～2年個(gè)人購房貸款利率可能會(huì)小幅下降；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方面，融資收緊的局面不會(huì)有根本改變，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的信貸支持力度將產(chǎn)生更大分化，優(yōu)質(zhì)的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或資產(chǎn)負(fù)債率較低的上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面甚至?xí)杂懈纳?，部分高杠桿經(jīng)營的民營大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資仍將較為困難，行業(yè)集中度可能會(huì)進(jìn)一步提升。④就潛在風(fēng)險(xiǎn)來看，2020年住房市場(chǎng)有以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)值得關(guān)注：第一，部分三、四線城市的住房市場(chǎng)需求下降以及庫存高企問題；第二，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其帶來的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問題；第三，三、四線城市房?jī)r(jià)問題可能導(dǎo)致的地方政府償債壓力。