綜合篇
Comprehensive Report

第一章 中國住房市場及住房金融發展報告

蔡真 崔玉[1]

·從住房市場運行情況來看，在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位之下，通過行政手段持續調控住房市場已經使得長期形成的房價看漲預期自2019年第二季度開始完全轉變。這體現在2019年一線城市房價持續企穩、二線城市房價漲幅回落、三線城市房價漲幅收窄、住房銷售規模增長持續放緩，以及第二季度之后土地成交溢價率持續下降、土地流拍數量激增等多個方面。

·從住房金融形勢來看，個人住房金融方面，2019年末個人住房抵押貸款余額為30.07萬億元，占全部信貸余額的比例達到19.54%，盡管仍處于高位，但增速持續放緩；房地產開發企業融資方面，2019年房地產開發企業融資收緊的局面沒有改變，房地產開發企業開發貸、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態。從存量來看，截至2019年末，房地產開發貸款余額為11.22萬億元，房地產信托余額為2.70萬億元，境內信用債待還余額為1.91萬億元，境外信用債待還余額為1903.02億美元（約合人民幣1.35萬億元）。

·從住房金融風險來看，個人住房抵押貸款整體風險較小，房地產市場金融風險主要集中在房地產開發企業方面，在房地產市場需求減弱、房地產融資渠道全面收緊的背景下，部分借助高杠桿激進擴張、負債率較高、債務結構不合理的房地產開發企業（尤其是中小型房地產開發企業）極易出現資金鏈斷裂的情形，進而導致較為嚴重的債務違約風險。

·展望2020年，我們認為住房市場及住房金融呈現以下趨勢。①政策環境方面。中央層面，2020年房地產調控政策目標仍將以穩定房地產市場運行為主，更大可能是保持房地產調控政策不放松；地方政府層面，為降低新冠肺炎疫情對房地產市場的影響，會在遵循“一城一策”原則下從供需兩端出臺一系列支持政策。②住房市場運行方面。受新冠肺炎疫情影響，短期內商品住房銷售增速明顯下滑，房價漲幅整體回落，甚至部分城市會出現同比下降情形，租金價格水平略有下降，土地成交面積和成交金額大幅下滑，庫存去化周期大幅上升。2020年第二季度之后市場是否轉暖在很大程度上取決于政策是否調整，以及線下銷售活動是否會隨著疫情的控制而逐漸回歸正常水平。③住房金融方面。個人住房金融方面，個人購房貸款余額增速在2020年仍將繼續保持緩慢下行趨勢，且隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續，未來1～2年個人購房貸款利率可能會小幅下降；房地產開發企業融資方面，融資收緊的局面不會有根本改變，金融機構對房地產開發企業不同的信貸支持力度將產生更大分化，優質的國有房地產開發企業或資產負債率較低的上市房地產開發企業資金面甚至會略有改善，部分高杠桿經營的民營大型房地產開發企業和中小型房地產開發企業融資仍將較為困難，行業集中度可能會進一步提升。④就潛在風險來看，2020年住房市場有以下風險點值得關注：第一，部分三、四線城市的住房市場需求下降以及庫存高企問題；第二，中小型房地產開發企業債務風險及其帶來的破產數量快速上升問題；第三，三、四線城市房價問題可能導致的地方政府償債壓力。