三 中國住房金融發(fā)展的三條主線

（一）制度改革和經(jīng)濟增長的推動

中國住房金融的發(fā)展以1998年為分水嶺，標志性事件是《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）的出臺，該文件要求從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

在此之前，盡管決策層希望通過強制性制度變遷推動改革，但因為經(jīng)濟水平和社會環(huán)境等因素并沒有較大進展。1984年《國務院關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制若干問題的暫行規(guī)定》提出，大中型城市要逐步擴大商品化住宅的建設(shè)，建設(shè)周轉(zhuǎn)資金通過建設(shè)銀行貸款、企業(yè)事業(yè)單位集資等多種渠道解決，然而在當時“撥改貸”大背景下，資金投向主要是工業(yè)企業(yè)設(shè)備改造。住房消費方面，盡管1985年已經(jīng)開始發(fā)放住房按揭貸款，但在國有企業(yè)改革背景下，大量下崗人員面臨的是收入和生活問題，住房在沒有完全貨幣化之前并不是他們最迫切的需求。1988年“價格闖關(guān)”以及隨后的海南房地產(chǎn)泡沫使得國家實行財政和銀行信貸雙緊的政策，對住房金融商業(yè)主導的傾向也進行了一些反思，這也是具有政策性金融屬性的住房公積金制度在1992～1994年得以在全國推廣的原因之一。

1998年停止住房實物分配的政策出臺，開啟強制性制度變遷，但各種誘致性因素也已具備，至少包括三個方面。經(jīng)濟方面，20年的改革開放使得民營經(jīng)濟和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展并壯大，輕工業(yè)產(chǎn)品和日用消費品已出現(xiàn)一定程度的過剩，居民的消費需求有了向更高層次轉(zhuǎn)移的物質(zhì)基礎(chǔ)。銀行體系方面，發(fā)生了兩件大事：一是國有商業(yè)銀行上萬億元不良資產(chǎn)剝離，通過外科手術(shù)的方式解決了“撥改貸”的歷史遺留問題，使得銀行可以輕裝上陣為重工業(yè)化和城市化提供金融服務；二是中央銀行的調(diào)控由直接調(diào)控信貸規(guī)模的“切塊式”向間接調(diào)控貨幣數(shù)量的模式轉(zhuǎn)變，這使得商業(yè)銀行的經(jīng)營有了較大自主權(quán)。外部環(huán)境方面，1998年東南亞金融危機爆發(fā)，為應對外部沖擊而啟動內(nèi)需，“三駕馬車”中房地產(chǎn)投資成為重要抓手。

隨后的兩個重要事件使得住房金融走上快速發(fā)展通道：其一，2001年中國加入WTO，使得過剩產(chǎn)品找到外部出口，而形成的外匯儲備構(gòu)成發(fā)鈔基礎(chǔ)，進一步增強了信用循環(huán)；其二，2003年8月《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）發(fā)布，將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并強調(diào)了住房市場化的導向。居民的購房熱情經(jīng)過若干年孕育終于爆發(fā)，我們統(tǒng)計了1998年以來的住房銷售率（住房銷售面積除以住房竣工面積），該指標大于1說明市場供不應求，反之說明供大于求。1998～2005年該指標一直小于1，但呈上升趨勢；2005年之后該指標就再也沒有低于過1，也正是在2005年，中國住房金融的調(diào)控框架被基本確定下來。

（二）城市化的推動

住房金融發(fā)展的第二條主線是城市化。城市化使得人們向城市聚集，在城市工作生活的一個重要需求是居住，而住房購買作為個人一生中最大一筆消費，自然離不開金融支持。根據(jù)“納瑟姆曲線”對城市化進程的劃分：當城市人口占比超過10%即進入城市化的初期階段，城市人口的增長以自然增長為主；當城市人口占比超過30%則進入城市化加速階段，城市人口迅猛增長，其中人口遷移占多數(shù)；當城市人口占比超過70%則進入城市化后期階段，城市化進程放緩，以郊區(qū)化和形成城市帶為主。1998年住房貨幣化改革之時恰好是我國城市化加速發(fā)展的起點，當年城市化率33.35%，2018年我國城市化率達到59.58%，平均每年增加1.31個百分點（見圖1-5），而改革開放的1978年至住房制度改革的1998年這20年，城市化率平均每年只增長0.77個百分點。

圖1-5 中國的城市化率

資料來源：WIND。

中國進入城市化加速發(fā)展的第二階段還存在一個分水嶺，即2005年。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的角度來講，一國完成輕工業(yè)化之后還需經(jīng)過重工業(yè)化才會真正向后工業(yè)化和城市化過渡。2005年之前，學術(shù)界存在“中國是否可以跨越重工業(yè)化階段直接進入信息化階段”的討論。從三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動的數(shù)據(jù)來看，二次產(chǎn)業(yè)增加值占比在2005年之后呈穩(wěn)步下降趨勢，這時重工業(yè)化才基本完成；另外，由于城市是人和信息的聚集地，城市化程度越高則服務業(yè)占比越大，從這一代表性數(shù)據(jù)來看，服務業(yè)占比在2005年之后呈穩(wěn)步上升趨勢（見圖1-6）。經(jīng)濟由后工業(yè)化向城市化轉(zhuǎn)型產(chǎn)生了更多的消費貸款需求。人們落腳于城市最大的需求是住房購買或住房租賃，由于住房消費具有大額、長周期特點，自然會產(chǎn)生住房抵押貸款的需求。對應房地產(chǎn)市場，2005年出現(xiàn)了房改以來的首輪房價上漲。

圖1-6 中國的三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成

資料來源：WIND。

（三）銀行經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的推動

住房金融發(fā)展的第三條主線來自銀行自身經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，即向零售方向的轉(zhuǎn)變，而這種轉(zhuǎn)型的動力主要來自金融脫媒：在金融脫媒的大背景下，銀行資產(chǎn)端傳統(tǒng)的批發(fā)貸款業(yè)務資本市場尤其是債券市場大發(fā)展的沖擊。大企業(yè)尤其是國有企業(yè)規(guī)模大、信用風險低、財務信息透明，這些優(yōu)勢得到債券市場的青睞，對銀行傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)務形成擠壓。在這種形勢下銀行不得不轉(zhuǎn)向零售業(yè)務，而個人抵押貸款無疑是零售業(yè)務中最具價值的：其一，個人抵押貸款是規(guī)模較大的零售業(yè)務，因而交易成本相對較低；其二，受城市化進程的影響，抵押物價值一直呈上升趨勢，風險相對低；其三，通過辦理個人抵押貸款可以形成理財、消費貸款、代收費等多種產(chǎn)品的交叉銷售格局，綜合收益較高。

以上三個方面的力量推動了中國住房金融的大發(fā)展，也推高了房價，因此調(diào)控（尤其是借助金融手段的調(diào)控）一直是房地產(chǎn)市場的焦點議題。