四 中國住房金融的調(diào)控政策及效果

2005年之前，住房金融政策基本以扶持房地產(chǎn)市場發(fā)展為主，尤其是2003年房地產(chǎn)業(yè)被定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之后，迎來超常規(guī)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速提高，住房價(jià)格不斷攀升。為防范房價(jià)過快上漲帶來的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，2005年我國真正意義上的第一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控啟動(dòng)，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化，房地產(chǎn)經(jīng)歷了多輪調(diào)控周期。而住房金融政策作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要工具，也經(jīng)歷了多輪的調(diào)整。

（一）第一輪房地產(chǎn)調(diào)控中的住房金融政策（2005～2009年）

1.住房金融政策收緊階段（2005年～2008年8月）

2005年3月17日，《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》（銀發(fā)〔2005〕61號(hào)）發(fā)布，旨在通過提高需求方信貸價(jià)格來引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，取消了商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠政策，并將利率上限放開，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限貸款基準(zhǔn)利率的90%；同時(shí)將住房價(jià)格上漲過快地區(qū)個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高至30%。2005年3月26日和5月9日國務(wù)院連續(xù)發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號(hào)，老“國八條”）和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)，新“國八條”）兩份重要文件，提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的信貸管理，嚴(yán)格控制不合理房地產(chǎn)信貸需求。2005年9月，《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2005〕第212號(hào)）要求房地產(chǎn)信托貸款的發(fā)放必須嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目“四證齊全”、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于二級、項(xiàng)目資本金比例不低于35%的要求，新增房地產(chǎn)信托貸款規(guī)模開始收緊。

2006年6月，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)，“國六條”）提出要發(fā)揮信貸的調(diào)節(jié)作用，住房市場供給端要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放條件，商業(yè)銀行不得對項(xiàng)目資本金低于35%的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款，嚴(yán)控展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信；需求端要執(zhí)行差別化住房消費(fèi)信貸政策，對90平方米以下的自住住房仍執(zhí)行20%的首付款比例，其他個(gè)人住房貸款的最低首付款比例提高到30%。在人民幣升值和房價(jià)上漲預(yù)期帶動(dòng)下，國際資本加速進(jìn)入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，助推了我國住房價(jià)格的持續(xù)上漲。為限制境外資金流入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，2006年7月住建部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號(hào)），9月國家外管局和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》（匯發(fā)〔2006〕第47號(hào)），對外商在境內(nèi)投資開發(fā)房地產(chǎn)和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)做出明確規(guī)定，大幅提高了外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的門檻。

雖然兩年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，但住房價(jià)格上漲的腳步并未停止。2007年，9月發(fā)布的《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）、12月發(fā)布的《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號(hào)），要求各商業(yè)銀行要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。2008年1月，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號(hào)），鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)的金融支持力度，意圖通過提高保障性住房的供給來抑制房價(jià)上漲。2008年7月，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（銀發(fā)〔2008〕214號(hào)），要求商業(yè)銀行嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款；土地儲(chǔ)備貸款抵押率最高不得超過評估價(jià)值的70%，期限原則上不超過2年；優(yōu)先支持節(jié)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

貨幣政策方面，在本輪調(diào)控中，2006年至2008年金融危機(jī)爆發(fā)前，中國人民銀行對金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了19次上調(diào)，將存款準(zhǔn)備金率從2006年初的7.5%提高到金融危機(jī)爆發(fā)前的17.5%；對人民幣貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了8次上調(diào)，以5年以上人民幣貸款基準(zhǔn)利率為例，從2006年初的6.12%提高到金融危機(jī)爆發(fā)前的7.83%；對個(gè)人住房公積金貸款利率進(jìn)行了7次上調(diào)，以5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為例，從2006年初的4.23%提高到金融危機(jī)爆發(fā)前的5.22%。旨在通過收縮銀根和提高資金價(jià)格來影響房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房消費(fèi)。

從政策效果來看，在調(diào)控初期，住房價(jià)格仍不斷上漲。在不斷趨緊的住房金融政策影響下，政策的累積作用在2008年初開始顯現(xiàn)，表現(xiàn)為全國商品住房銷售面積月度累計(jì)同比開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，70城住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲幅度開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱現(xiàn)象也出現(xiàn)緩解。

2.住房金融政策放松階段（2008年9月～2009年11月）

隨著2008年9月全球金融危機(jī)的爆發(fā)，我國經(jīng)濟(jì)增速下行壓力不斷增大。為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的沖擊，發(fā)揮房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊縮轉(zhuǎn)變?yōu)榉龀帧?008年10月22日，《中國人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2008〕302號(hào)）要求各商業(yè)銀行自2008年10月27日起將居民首套自住房和改善型自住房的住房款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，同時(shí)將個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。這標(biāo)志著住房金融政策由收緊轉(zhuǎn)為放松。2008年12月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號(hào)）提出加大對廉租住房和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。為貫徹國務(wù)院要求，2009年初，四大國有銀行宣布，在2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠且無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上均可以享受住房貸款利率的七折優(yōu)惠。2009年5月，《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號(hào)）將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)至30%。

貨幣政策方面，中國人民銀行在2008年9月16日后實(shí)施了4次降準(zhǔn)和5次降息。

整體來看，為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的沖擊，我國住房金融政策從收緊轉(zhuǎn)變?yōu)榉潘伞恼咝Ч麃砜矗ㄟ^降低首付比例、降低個(gè)人住房貸款利率、降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款自有資金比例、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸支持等措施，伴隨寬松的貨幣政策和政府“四萬億”投資計(jì)劃的刺激，一年時(shí)間內(nèi)我國住房銷售面積、房地產(chǎn)投資和住房價(jià)格等均經(jīng)歷了從下降迅速轉(zhuǎn)為上升的深“V”形走勢，房地產(chǎn)市場從低迷轉(zhuǎn)為亢奮，住房銷售面積和價(jià)格均大幅上漲，前期緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控措施帶來的政策效果蕩然無存。

（二）第二輪房地產(chǎn)調(diào)控中的住房金融政策（2009年12月～2012年）

1.住房金融政策收緊階段（2009年12月～2011年）

2009年12月，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出“國四條”，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪住房金融政策收緊時(shí)期。2010年1月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號(hào)，“國十一條”）要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，已利用貸款購買住房又申請二套住房貸款的家庭，其住房貸款最低首付比例提高至40%；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。2010年4月，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)，“國十條”）提出實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，購買首套自住房且超過90平方米的家庭，住房貸款首付款比例不得低于30%，貸款購買第二套住房的家庭，住房貸款首付款比例不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款（限貸）；地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)（限購）。2010年5月，住建部與中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2010〕83號(hào)），明確差別化信貸政策中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為既認(rèn)房又認(rèn)貸。2010年9月24日，《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。2010年9月30日，《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2010〕275號(hào)）要求商業(yè)銀行將家庭首套住房首付款比例調(diào)整到30%及以上；家庭二套住房首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)，新“國八條”）將貸款購買第二套住房的最低首付款比例進(jìn)一步提高到60%。2011年2月，住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》（建金〔2011〕15號(hào)），將5年期以下（含5年）個(gè)人住房公積金貸款利率由3.75%上調(diào)至4.00%，5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由4.30%上調(diào)至4.50%。2011年7月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸，并將限購政策實(shí)施范圍擴(kuò)大到房價(jià)上漲過快的二線、三線城市。

貨幣政策方面，從2010年1月開始，中國人民銀行對金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了11次上調(diào)，對貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了5次上調(diào)，貨幣政策全面趨緊。受上述調(diào)控政策影響，住房銷售面積增速和住房價(jià)格上漲幅度從2010年初開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也從2011年4月開始下降，調(diào)控政策成效開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)步入深度調(diào)整時(shí)期。

2.住房金融政策放松階段（2012年）

2012年，國家層面房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入空窗期，但受前期調(diào)控政策影響，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地市場交易冷清，地方政府土地出讓金收入大幅下降，部分地方政府開始放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要表現(xiàn)為增加首套住房貸款利率優(yōu)惠力度和提高住房公積金貸款限額。如2012年2月，南京多家銀行首套住房貸款利率回歸基準(zhǔn)利率；5月，重慶將個(gè)人住房公積金貸款最高限額從20萬元提高到40萬元，家庭住房公積金貸款最高限額從40萬元提高到80萬元；6月，河南省將家庭購買首套住房貸款利率優(yōu)惠調(diào)整至基準(zhǔn)利率下浮30%。

貨幣政策方面，受歐債危機(jī)影響，我國經(jīng)濟(jì)又一次面臨下行壓力，貨幣政策從前期的收緊轉(zhuǎn)為穩(wěn)健略寬松。中國人民銀行在2月和5月兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，在6月和7月兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，并擴(kuò)大利率浮動(dòng)區(qū)間。

受上述有所放松的住房金融政策影響，房地產(chǎn)市場開始回暖，商品住房銷售面積同比增速和住房價(jià)格在2012年第二季度開始觸底回升，在第四季度開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，一線、二線熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)，住房價(jià)格暴漲，房地產(chǎn)市場步入新一輪的上行周期。

（三）第三輪房地產(chǎn)調(diào)控中的住房金融政策（2013年～2016年9月）

1.住房金融政策收緊階段（2013年～2014年8月）

自2013年開始，商品住房銷售面積大幅增加，房價(jià)持續(xù)上漲，迎來了國家層面房地產(chǎn)調(diào)控政策的再次收緊。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（“新國五條”），重申要堅(jiān)持以限購和限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策。“新國五條”的出臺(tái)，標(biāo)志著新一輪從緊的住房調(diào)控政策同期正式開啟。以“新國五條”為基礎(chǔ)，2013年3月1日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）要求繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，落實(shí)好首套住房貸款政策，嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上住房信貸政策。

從政策效果來看，隨著各地落實(shí)“新國五條”的房地產(chǎn)調(diào)控地方版細(xì)則持續(xù)發(fā)布，政策實(shí)施力度不斷加碼，“京七條”、“滬七條”、“深八條”、“穗六條”和“漢七條”等相繼出臺(tái)，商品住房成交面積增速應(yīng)聲回落，累計(jì)同比增速斷崖式下跌；住房價(jià)格環(huán)比漲幅開始下落；住房開發(fā)投資額累計(jì)同比增速也大幅下滑。

2.住房金融政策放松階段（2014年9月～2016年8月）

2014年，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速步入換擋期，GDP增長率一路下行，中央層面穩(wěn)增長訴求凸顯。而房地產(chǎn)市場受“新國五條”政策影響，2014年第一季度，住房銷售面積增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，三線、四線城市房地產(chǎn)市場庫存高企，2014年5月，70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌。2014年初，部分地方政府開始逐漸放開限購政策，而央行也要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首套住房的信貸需求。然而，這些政策的作用非常有限，住房市場仍處于持續(xù)下行狀態(tài)。

為穩(wěn)增長、去庫存和防范住房價(jià)格下跌帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，2014年9月30日，《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作通知》（“9·30新政”）提出放松限貸，將首套住房貸款利率下限下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍，二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改為只認(rèn)貸；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，合理配置信貸資源，支持符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具，穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)；鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）和金融債券融資，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；將棚戶區(qū)改造等納入開發(fā)性金融支持范圍。這標(biāo)志著新一輪全國性的住房金融管制放松的開啟。2014年10月，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 中國人民銀行關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金〔2014〕148號(hào)）要求各地放寬公積金貸款條件，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上即可申請住房公積金個(gè)人住房貸款，并適度提高首套貸款額度，推進(jìn)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)。

2015年3月，《中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2015〕98號(hào)，“3·30新政”）進(jìn)一步放松個(gè)人住房貸款信貸政策，將二套改善型住房貸款的最低首付比例下調(diào)至40%；將住房公積金貸款購買首套住房的最低首付比例下調(diào)至20%，已結(jié)清首套住房貸款，申請住房公積金貸款購買二套住房時(shí)最低首付款比例下調(diào)至30%。2015年6月，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)〔2015〕37號(hào)）首次明確提出積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，可以通過發(fā)行地方政府債券和國開行棚改專項(xiàng)過橋貸款來獲得資金支持。2015年9月30日，《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將不限購城市首套住房商業(yè)銀行貸款的最低首付款比例進(jìn)一步下調(diào)至25%。2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將化解房地產(chǎn)庫存列為2016年五大任務(wù)之一，要求取消過時(shí)的限制性措施。2016年2月，《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》將不限購城市居民家庭首套住房商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款最低首付比例下調(diào)至20%，二套個(gè)人住房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。

貨幣政策方面，2014年11月以后，中國人民銀行進(jìn)行了6次降息和5次降準(zhǔn)，市場流動(dòng)性較為充裕，融資成本大幅降低，極大地刺激了房地產(chǎn)投資的增長和住房消費(fèi)的增長。

從政策效果來看，2014年“9·30新政”實(shí)施之后，住房金融政策進(jìn)入新一輪寬松周期，一線、二線城市住房市場率先復(fù)蘇，住房價(jià)格開始回升，70城住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比降幅開始逐漸縮小，但因三線、四線城市住房市場庫存高企，成交低迷，房地產(chǎn)市場整體走勢仍然較弱。2015年，“3·30新政”、棚改貨幣化安置政策和中央去庫存政策的全面推進(jìn)，住房市場開始全面復(fù)蘇。從2015年4月起，商品住房銷售面積大幅增加，住房價(jià)格開始上漲。隨著個(gè)人住房信貸政策、房地產(chǎn)企業(yè)融資政策和貨幣政策的不斷放松，三線、四線城市住房市場也全面回暖。這些強(qiáng)有力的救市政策，極大地助長了一線城市和二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場泡沫的形成，一線城市和二線熱點(diǎn)城市住房價(jià)格飆升。

（四）第四輪房地產(chǎn)調(diào)控中的住房金融政策（2016年9月～2018年）

前期寬松的住房金融政策使一線城市和二線熱點(diǎn)城市住房價(jià)格快速上漲，并呈現(xiàn)一線、二線、三線城市住房價(jià)格輪番上行的態(tài)勢。2016年7月，中央政治局會(huì)議首次提及要抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫。2016年9月30日，北京市住建委等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，將首套普通自住房的最低首付比例提高到35%，二套住房最低首付比例提高到50%，二套房標(biāo)準(zhǔn)為既認(rèn)房又認(rèn)貸；首套非普通自住房首付款最低比例為40%，二套最低70%。緊隨其后，10月天津、廣州、深圳、南京、合肥、上海等20多個(gè)房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)一線、二線城市相繼出臺(tái)限貸、限購等政策，開啟了以因城施策為特點(diǎn)的新一輪住房金融政策緊縮階段。2016年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，要求運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅等手段，加快房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)，抑制房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)也要防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落。

從地方層面調(diào)控政策的出臺(tái)來看，2016年9～11月、2017年3～9月和2018年3～8月這三個(gè)調(diào)控政策密集出臺(tái)時(shí)期，出臺(tái)住房調(diào)控政策區(qū)域從一線城市和二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)展到幾乎所有一線、二線城市和部分三線、四線城市。

從中央層面住房金融調(diào)控政策來看，主要集中在收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道和中性偏緊的貨幣政策兩個(gè)方面。2016年11月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》（銀監(jiān)辦便函〔2016〕1846號(hào)），對房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市的銀行業(yè)進(jìn)行檢查，主要內(nèi)容包括個(gè)人住房貸款限貸政策執(zhí)行情況、房地產(chǎn)開發(fā)貸情況、房地產(chǎn)信托合規(guī)情況和涉房貸款、理財(cái)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題等。2016年11月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，提出嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目（用于保障性住房、棚戶區(qū)改造、安置性住房項(xiàng)目的除外），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用債融資渠道開始收緊。2017年5月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》（銀監(jiān)辦便函〔2017〕667號(hào)），加強(qiáng)了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性監(jiān)管，禁止信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托融資渠道開始收緊。2018年4月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，要求房企境外發(fā)債融資主要用于償還到期債務(wù)，限制其流向房地產(chǎn)項(xiàng)目和用于補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營資金，海外債券融資渠道也開始收緊。

從政策效果來看，2016年10月之后，隨熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)成交面積累計(jì)同比增速大幅下滑，直到2018年下半年調(diào)控政策進(jìn)入平穩(wěn)期才重新開始上漲。住房價(jià)格方面，熱點(diǎn)城市住房價(jià)格漲幅逐漸縮小，但三線、四線城市房價(jià)出現(xiàn)快速上漲的情形。

（五）房地產(chǎn)調(diào)控中住房金融政策效果分析

2005年到2018年底，我國住房市場經(jīng)歷了四輪房地產(chǎn)調(diào)控周期。從調(diào)控政策目的來看，主要包括促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定住房價(jià)格和防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)住房價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)快速上漲時(shí)，為平抑住房價(jià)格和防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)轉(zhuǎn)向緊縮；當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速下行壓力較大或住房價(jià)格持續(xù)下滑時(shí)，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)轉(zhuǎn)向放松。

住房金融政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策最重要的組成部分，主要包括個(gè)人住房貸款信貸政策（主要內(nèi)容為首付比例、商業(yè)銀行住房貸款利率、住房公積金貸款額度、住房公積金貸款利率、利率優(yōu)惠等）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資政策（主要內(nèi)容為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例要求及房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、信用債發(fā)行、信托貸款、REITs等融資政策）和貨幣政策（主要內(nèi)容為調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)貸款利率）。個(gè)人住房貸款信貸政策可以從需求端直接影響居民的住房消費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資政策可以影響房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，從而間接影響住房市場的供給；貨幣政策可以調(diào)節(jié)貨幣市場流動(dòng)性，影響資金的價(jià)格，間接影響住房消費(fèi)和供給。

從幾輪房地產(chǎn)調(diào)控中的住房金融政策效果來看，基本遵循“住房金融政策—住房銷售情況—住房價(jià)格—房地產(chǎn)投資規(guī)模”的路徑來影響住房市場。住房銷售面積對住房金融政策的反應(yīng)最快，基本上沒有時(shí)滯，政策出臺(tái)直接對住房銷售面積累計(jì)同比增速產(chǎn)生明顯的影響。在住房金融政策緊縮階段，住房銷售面積累計(jì)同比增速下滑，隨著后續(xù)政策出臺(tái)和政策效果的累積，住房銷售面積可能會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；在住房金融政策放松階段，住房銷售面積累計(jì)同比增速會(huì)快速上升，銷售市場很快變得火熱。住房價(jià)格對住房金融政策的反應(yīng)存在政策時(shí)滯，一般滯后兩個(gè)月左右。在住房金融政策緊縮階段，住房價(jià)格在之后兩個(gè)月左右會(huì)出現(xiàn)環(huán)比增速下滑，隨著后續(xù)政策的出臺(tái)和政策效果的累積，住房價(jià)格可能會(huì)階段性見頂回落；在住房金融政策放松階段，住房價(jià)格環(huán)比增速會(huì)快速上升，住房價(jià)格也會(huì)快速上漲。但從幾輪房地產(chǎn)調(diào)控期間我國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速的月度數(shù)據(jù)來看，絕大部分時(shí)間均為正，表明雖然進(jìn)行了多輪房地產(chǎn)調(diào)控，但政策只能對短期住房價(jià)格增速產(chǎn)生影響，整體來看我國主要大中城市住房價(jià)格仍不斷上升，住房價(jià)格越調(diào)控越高。房地產(chǎn)投資對住房金融政策的反應(yīng)存在較明顯的時(shí)滯，時(shí)間一般為半年以上。在住房金融政策緊縮階段，房地產(chǎn)投資的政策時(shí)滯相對較長，一般只有在房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致住房銷售面積和住房價(jià)格同比增速均出現(xiàn)較大幅度下滑，整個(gè)住房市場預(yù)期出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才開始逐漸縮小房地產(chǎn)投資規(guī)模，房地產(chǎn)投資完成額累計(jì)同比增速才會(huì)逐漸下降；在住房金融放松階段，房地產(chǎn)投資的政策時(shí)滯相對較短，當(dāng)住房銷售面積和住房價(jià)格出現(xiàn)快速上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住房市場預(yù)期明顯轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)投資增速會(huì)快速上升，土地拍賣市場“地王”頻現(xiàn)（見圖1-7）。

圖1-7 住房金融政策出臺(tái)節(jié)點(diǎn)與住房市場走勢情況

資料來源：WIND，根據(jù)政府網(wǎng)站的政策信息整理。

住房金融政策是影響住房市場短期運(yùn)行趨勢的重要因素，但從緊的調(diào)控見效慢，放松的調(diào)控則見效快，總體而言調(diào)控效果不佳。從長期來看，提高住房供給水平和供給結(jié)構(gòu)，抑制住房投資投機(jī)需求，改革住房供給、土地供給、住房金融、房地產(chǎn)稅收等基礎(chǔ)性制度，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制，才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的根本之道。