一 中國(guó)住房金融發(fā)展的巨大貢獻(xiàn)

就微觀(guān)而言，住宅是個(gè)人消費(fèi)中最大金額的耐用品消費(fèi)，因而居民居住條件的改善離不開(kāi)個(gè)人住房融資的發(fā)展，另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程具有資金規(guī)模大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，也離不開(kāi)金融的支持。就宏觀(guān)而言，在發(fā)展階段中金融深化可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，戈德史密斯關(guān)于金融相關(guān)比率的計(jì)算證明了這一點(diǎn)。具體到住宅金融，IMF的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》指出，住戶(hù)部門(mén)杠桿率超過(guò)65%才會(huì)影響金融穩(wěn)定。自1998年住房貨幣化制度改革以來(lái)，住房金融獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，亦為居民生活和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。

（一）極大改善居民居住條件

住房市場(chǎng)化改革使居民的住房狀況發(fā)生了顯著的變化。改革開(kāi)放之初，我國(guó)城市人均住宅建筑面積和農(nóng)村人均住房面積僅為6.7平方米和8.1平方米；住房市場(chǎng)化改革開(kāi)始的1998年，城市人均住宅建筑面積和農(nóng)村人均住房面積分別為18.7平方米和23.3平方米；經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，城市居民和農(nóng)村居民的居住面積幾乎翻了一番，2016年兩者分別達(dá)到36.6平方米和45.8平方米，按人口加權(quán)后全國(guó)居民人均住房建筑面積達(dá)到40.8平方米（見(jiàn)圖1-1）。從國(guó)際比較來(lái)看，我國(guó)人均居住面積已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于俄羅斯，2016年俄羅斯人均居住面積僅為24.9平方米[2]，從戶(hù)均居住面積看我國(guó)甚至高于德國(guó)、荷蘭[3]。

圖1-1 城市居民和農(nóng)村居民居住面積情況

資料來(lái)源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

不僅居民的居住面積大幅提高，與住房相關(guān)的生活質(zhì)量也出現(xiàn)了明顯提升：用水普及率由1978年的81%上升至98%以上，燃?xì)馄占奥视?989年的17.8%上升至2015年的95%，電話(huà)普及率從1%（1989年）上升至109%（2015年），電視普及率由68%（1985年）上升至98.9%（2016年），人均公園綠地面積由1.8平方米（1990年）上升至13.45平方米（2016年）。

（二）投資和穩(wěn)增長(zhǎng)的重要力量

人均居住水平的提高離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)的投資，1998年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額為4697億元，2016年固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)到13.53萬(wàn)億元，經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展增長(zhǎng)了27.8倍。房地產(chǎn)業(yè)不僅自身快速發(fā)展，其在整個(gè)投資中的作用和地位也越發(fā)凸顯：1998年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資總額中的比重僅為16.3%，2016年這一比例上升至42.4%（見(jiàn)圖1-2）。在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)中投資是“三駕馬車(chē)”中的最重要力量，而從以上數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)投資是重中之重。

圖1-2 房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額

資料來(lái)源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

我們測(cè)算了房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率。自1998年住房市場(chǎng)化改革至21世紀(jì)初，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率一直保持在10%左右；全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提升，基本保持在20%左右的水平，在2013年達(dá)到峰值34.1%（見(jiàn)表1-1）。全球金融危機(jī)后我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三期疊加”階段，面臨“硬著陸”的壓力，從行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率數(shù)據(jù)來(lái)看房地產(chǎn)投資發(fā)揮了“壓艙石”的作用。

表1-1 房地產(chǎn)投資對(duì)GDP直接貢獻(xiàn)率

表1-1 房地產(chǎn)投資對(duì)GDP直接貢獻(xiàn)率-續(xù)表