總報(bào)告

第一章 中國(guó)住房金融：歷史進(jìn)程、演進(jìn)邏輯和重大問(wèn)題[1]

● 中國(guó)住房金融20年的發(fā)展可以用“高速”二字來(lái)概括。一級(jí)市場(chǎng)方面：個(gè)人住房貸款余額由1998年的0.07萬(wàn)億元上升至2018年的25.75萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了366.9倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為36.46%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額由2004年的0.78萬(wàn)億元上升至2018年的10.19萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了12.1倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為10.20%。二級(jí)市場(chǎng)方面：RMBS余額由2005年的30.17億元上升至2018年的7477.61億元，增長(zhǎng)了246.8倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為19.18%；REITs余額由2014年的96.05億元上升至2018年的730.23億元，增長(zhǎng)了6.6倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為66.05%。

● 住房金融的大發(fā)展對(duì)居民生活條件的改善和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)：2016年中國(guó)居民人均住房建筑面積達(dá)到40.8平方米，人均超過(guò)俄羅斯，戶(hù)均甚至超過(guò)德國(guó)和荷蘭；2016年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到42.4%，從房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率來(lái)看，金融危機(jī)后保持在20%，發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)“壓艙石”的作用。中國(guó)住房金融的大發(fā)展源自三大力量：制度改革、城市化和銀行經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

● 中國(guó)住房金融的大發(fā)展不僅做出了巨大貢獻(xiàn)，也形成了房?jī)r(jià)泡沫。2005年之前住房金融政策基本以扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為主，2005年之后調(diào)控成為主基調(diào)。2005年以來(lái)，住房金融經(jīng)歷了四輪調(diào)控，其中從緊的調(diào)控時(shí)間長(zhǎng)且見(jiàn)效慢，放松的調(diào)控時(shí)間短且見(jiàn)效快，總體而言調(diào)控效果不佳。

● 中國(guó)住房金融存在三個(gè)深層次問(wèn)題：第一，住房金融支持的方向有失偏頗，表現(xiàn)為“輕租重售”；第二，住房金融性質(zhì)定位不清晰，經(jīng)歷了從商業(yè)性金融主導(dǎo)向政策性金融主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，此后以公積金為主體的制度又被邊緣化；第三，住房金融缺乏頂層設(shè)計(jì)，既沒(méi)有住房金融相關(guān)法律支撐又缺乏專(zhuān)業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，住房金融的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系也不盡合理。

● 展望未來(lái)，住房金融一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展將逐漸放緩，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代甚至青銅時(shí)代，住房金融二級(jí)市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展的黃金時(shí)期。為使中國(guó)住房金融體系更好發(fā)展，我們提出“形成多層次住房金融體系，完善住房金融監(jiān)管架構(gòu)”的構(gòu)想。一級(jí)市場(chǎng)方面，應(yīng)形成涵蓋低收入、中等收入和高收入群體的三個(gè)層次的住房體系并給予相應(yīng)的金融支持，同時(shí)針對(duì)一級(jí)市場(chǎng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)房?jī)r(jià)、租金市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)，房租補(bǔ)貼、房貸首付比例標(biāo)準(zhǔn)制定，房貸壓力測(cè)試等。二級(jí)市場(chǎng)方面，應(yīng)設(shè)立政府支持機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房抵押貸款的發(fā)起、擔(dān)保等工作，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看這些工作都是由政策性金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，這是由流動(dòng)性要求和金融穩(wěn)定的公共物品性質(zhì)決定的，同時(shí)二級(jí)市場(chǎng)也需成立監(jiān)管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)貸款入池標(biāo)準(zhǔn)化、政府支持機(jī)構(gòu)的資本充足率監(jiān)管、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性及利率風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等工作。

住房金融，概括地講就是與住房相關(guān)的融資活動(dòng)，包括住房開(kāi)發(fā)建設(shè)中的融資、住房購(gòu)買(mǎi)或租賃的金融支持以及在住房金融資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓等。從國(guó)際上來(lái)看，住房金融在發(fā)展初期大多是以合作金融和政策性金融的形式存在的，如1775年英國(guó)在伯明翰成立了世界首家住房協(xié)會(huì)，該協(xié)會(huì)采用會(huì)員制，吸收會(huì)員的存款和認(rèn)購(gòu)股份，再向會(huì)員發(fā)放購(gòu)房或建房的貸款。美國(guó)在1929年大蕭條之后形成了以聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（Federal National Mortgage Association，簡(jiǎn)稱(chēng)FNMA或Fannie Mae，中文簡(jiǎn)稱(chēng)“房利美”）和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corp.，簡(jiǎn)稱(chēng)Freddie Mac，簡(jiǎn)稱(chēng)“房地美”，與“房利美”合起來(lái)簡(jiǎn)稱(chēng)“兩房”）為核心的住房金融體系。“兩房”的主要作用是購(gòu)買(mǎi)由聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局擔(dān)保的抵押貸款，并通過(guò)證券化的方式將這些貸款出售給債券市場(chǎng)。就國(guó)內(nèi)而言，住房金融在發(fā)展初期也具有政策性金融的特質(zhì)，如1987年成立的煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行專(zhuān)營(yíng)住房金融業(yè)務(wù)，1991年上海借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)試行住房公積金制度，隨后在全國(guó)推廣。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)住房金融體系已經(jīng)發(fā)生了巨大改變，目前已形成以商業(yè)性金融為主導(dǎo)，涵蓋個(gè)人住房抵押貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、住房租賃金融、住房典當(dāng)融資等諸多品種的住房金融體系。

本書(shū)首次對(duì)中國(guó)住房金融體系進(jìn)行全景式描述和分析，包括三部分。第一部分為總報(bào)告，主要對(duì)中國(guó)住房金融發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出發(fā)展中的問(wèn)題并提出對(duì)策。第二部分為市場(chǎng)篇，這部分內(nèi)容從結(jié)構(gòu)上分為三大塊：一是與住房建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)直接相關(guān)的市場(chǎng)，包括個(gè)人住房貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資市場(chǎng)、住房公積金市場(chǎng)，我們稱(chēng)之為住房金融一級(jí)市場(chǎng)；二是住房金融證券化市場(chǎng)，包括RMBS市場(chǎng)和REITs市場(chǎng)，我們稱(chēng)之為住房金融二級(jí)市場(chǎng)；三是由一些新興品種和小眾品種構(gòu)成的市場(chǎng)，具體包括住房租賃金融市場(chǎng)和小眾住房金融市場(chǎng)兩章。第三部分為專(zhuān)題篇，2019年的主題集中在兩個(gè)方面：一是針對(duì)住戶(hù)部門(mén)杠桿率上升較快的問(wèn)題，我們展開(kāi)住房金融風(fēng)險(xiǎn)分析；二是針對(duì)國(guó)家“租購(gòu)并舉”的戰(zhàn)略，提供《住房租賃市場(chǎng)的金融支持》和《境外主要REITs市場(chǎng)發(fā)展》兩篇報(bào)告，前者對(duì)金融支持住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行原則性分析并指出當(dāng)前問(wèn)題，后者介紹了住房租賃市場(chǎng)最重要的工具REITs的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。

中國(guó)住房金融體系20多年發(fā)展蔚為壯觀，對(duì)這段宏大歷史我們力求從三個(gè)方面展現(xiàn)：第一，成就與貢獻(xiàn)，即住房金融深化發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和人民生活改善產(chǎn)生的積極效應(yīng)；第二，推動(dòng)住房金融發(fā)展的政策線(xiàn)索，我們從一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的諸多方面進(jìn)行梳理；第三，住房金融發(fā)展背后的經(jīng)濟(jì)邏輯，中國(guó)的改革在初期主要源于強(qiáng)制性的制度變遷，而開(kāi)放后一些內(nèi)生因素就會(huì)推動(dòng)誘致性制度變遷。在完成歷史回顧后，宏大歷史的卷軸仍需展開(kāi)，然而中國(guó)住房金融發(fā)展到今天正面臨“福兮，禍之所伏”的境地：短期來(lái)看，以住房金融為主要手段的調(diào)控效果并不理想，長(zhǎng)期來(lái)看，存在金融支持的導(dǎo)向偏頗以及缺乏維持長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的政策性機(jī)構(gòu)等問(wèn)題。