第一章　房地產(chǎn)及其制度概述

第一節(jié)　房地產(chǎn)的法律內(nèi)涵

一、房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，或者說房地產(chǎn)是土地和房屋財產(chǎn)的總稱。

（一）房產(chǎn)

“房”是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。物質(zhì)形態(tài)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物被賦予法律上的財產(chǎn)意義，便是房屋財產(chǎn)，常被簡稱為“房產(chǎn)”。

房屋是指建筑于土地之上，供人居住和從事商業(yè)或其他社會活動的建筑物。房屋不僅包括住宅和辦公樓，還包括一切有四壁的建筑物，如飯店、劇院、體育館、倉庫、地下室。但習(xí)慣上橋梁、紀(jì)念碑、公路、城墻等被稱為“建筑物”，而不稱為“房屋”。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）采用了廣義的房屋概念：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！贝颂帉⒎课輸U(kuò)展至附屬設(shè)施，如花園、道路等任何占有地面的建筑物。

（二）地產(chǎn)

“地”即土地，物質(zhì)形態(tài)的土地被賦予法律上的財產(chǎn)意義，便是土地財產(chǎn)，常被簡稱為“地產(chǎn)”。土地是有特定四至范圍的陸地表面。對特定地塊的排他支配權(quán)利即是法律意義上的地產(chǎn)。

對特定地塊的支配權(quán)可以是所有權(quán)，也可以是使用權(quán)。在我國，存在兩種制度意義上的所有權(quán)，即國家（或全民）所有權(quán)和農(nóng)民集體所有權(quán)。這兩種土地所有權(quán)均不能被自由轉(zhuǎn)讓，只能通過土地所有權(quán)人設(shè)定土地使用權(quán)方式，才能使土地成為能夠被民事主體所擁有的財產(chǎn)，即針對特定四至土地的支配權(quán)。因此，土地使用權(quán)是我國土地產(chǎn)權(quán)的基本形式。另外，租賃土地使用權(quán)，土地使用權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)益，屬于廣義地產(chǎn)的范疇。

（三）房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系

一般而言，存在獨(dú)立的地產(chǎn)，但沒有脫離土地或土地使用權(quán)的獨(dú)立的房產(chǎn)。這主要是因為，從物質(zhì)形態(tài)上看，當(dāng)土地作為耕地或者空地時，它只是地產(chǎn)；在土地上建房時，地產(chǎn)與房產(chǎn)連為一體，稱為“房地產(chǎn)”。房屋必須建立在土地之上這一自然事實(shí)，使得房屋必須與土地或土地使用權(quán)結(jié)合在一起，才能稱為完整的財產(chǎn)。也正因如此，對房屋的處分自然應(yīng)當(dāng)包括對土地適用權(quán)利的處分。

二、房地產(chǎn)的相關(guān)概念

（一）不動產(chǎn)

不動產(chǎn)指不可移動或移動后減損其價值或使用價值的財產(chǎn)。這個概念和可隨便移轉(zhuǎn)、隱藏的動產(chǎn)相對應(yīng)。所有的不動產(chǎn)均與土地相關(guān)聯(lián)，因為土地具有不可移動性、固定性特征，附著于或固定于土地之上的物體因此也變得不可移動。在這些附著物中，房屋等建筑物是附著于土地之上最重要的不動產(chǎn)。除此之外，樹木、莊稼、地上或地下的礦藏等也屬于不動產(chǎn)?？梢?，不動產(chǎn)是大于房地產(chǎn)的概念。

由于房屋是人們生活和生產(chǎn)的必需品，因而關(guān)于其建設(shè)、流轉(zhuǎn)等的規(guī)則顯得非常重要，甚至可以認(rèn)為，不動產(chǎn)的基本規(guī)則都是以土地—房屋為基礎(chǔ)建立起來的（并適用于其他不動產(chǎn)）。因此，土地和房屋是最重要的不動產(chǎn)，也可以說，房地產(chǎn)就是不動產(chǎn)的代名詞，或稱狹義的不動產(chǎn)。

（二）物業(yè)

物業(yè)是作為房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的同義詞使用的。具體而言，物業(yè)是指單元性房地產(chǎn)的別稱，它既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性建筑物和整幢樓房建筑。日常中的物業(yè)管理，是指對樓宇、房屋的經(jīng)營管理。物業(yè)多用于建成房屋的買賣交易，對于房地產(chǎn)開發(fā)，我們不用“物業(yè)開發(fā)”一詞。因此，“物業(yè)”只是“房地產(chǎn)”一詞在特定場合下的習(xí)慣用語。

三、法律意義上的房地產(chǎn)

作為不動產(chǎn)的土地和房屋，都屬于民法上的物，因此，要從法律角度準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)，就需要學(xué)習(xí)民法上物和物權(quán)的原理。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百一十四條第二款規(guī)定，“物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”。

（一）物權(quán)的客體

物權(quán)的客體是物。這里的物是指人體之外能夠為人力所控制、支配并具有經(jīng)濟(jì)價值的有體物。

首先，原則上物是指有體物。有體物包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)，以及雖然不占據(jù)一定空間或具備一定形狀，但是能夠為人力所控制的電、氣、光波、磁波等物。權(quán)利成為物權(quán)的客體，僅限于法律有特別規(guī)定的情況，如權(quán)利質(zhì)權(quán)。又如，土地等資源性財產(chǎn)的公有制是我國的基本經(jīng)濟(jì)制度，法律允許在建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等用益物權(quán)上再設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。

其次，對物的直接支配權(quán)性質(zhì)決定了，如果物權(quán)的標(biāo)的物不特定化，物權(quán)人無從對其進(jìn)行直接的支配。因而，物權(quán)的客體必須為特定物，即以物單獨(dú)具有的特征加以確定的物。它既可以是某個獨(dú)一無二的物，也可以是特定化了的種類物。

最后，物權(quán)的客體一般應(yīng)是獨(dú)立物，即能夠單獨(dú)、個別地存在的物。只有是獨(dú)立物，物權(quán)人才能對之進(jìn)行直接的支配，也才能用交付、登記等形式公示物上的權(quán)利狀態(tài)。對于獨(dú)立性的認(rèn)定，只要一般的社會觀念認(rèn)為具有獨(dú)立性即可，例如，區(qū)分所有建筑物的專有部分，可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。

按照產(chǎn)生收益的物與產(chǎn)生的收益之間的關(guān)系，物分為原物和孳息。孳息又分為天然孳息和法定孳息。原物按其自然規(guī)律產(chǎn)生的收益是天然孳息，如土地生長的稻麥、樹木的果實(shí)、牲畜的幼畜、擠出的牛乳、剪下的羊毛等。法定孳息，一般指因法律關(guān)系獲得的收益，如出租人根據(jù)租賃合同收取的租金、貸款人根據(jù)貸款合同取得的利息等?！睹穹ǖ洹返谌俣粭l規(guī)定：“天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。”

根據(jù)兩個獨(dú)立存在的物在用途上客觀存在的主從關(guān)系，物分為主物與從物。主物指獨(dú)立存在，與其他獨(dú)立物結(jié)合使用，并在其中發(fā)揮主要效用的物，而在兩個獨(dú)立物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的是從物。例如，杯子和杯蓋，其中杯子是主物，杯蓋是從物?！睹穹ǖ洹返谌俣畻l規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

（二）物權(quán)的效力

物權(quán)效力是指大陸法民法理論對物權(quán)法律效力的概括。通常認(rèn)為包括三個方面。

（1）對世效力和排他效力。物權(quán)僅憑借權(quán)利人的對物支配行為即可實(shí)現(xiàn)，并可排除第三人的不法干涉，它對權(quán)利人以外的一切不特定人具有普遍約束力。

（2）追及效力。標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，物權(quán)人都可以依法向?qū)嶋H占有人主張權(quán)利，追索原物，以恢復(fù)初始權(quán)利狀態(tài)。

（3）優(yōu)先效力。在同一物上有數(shù)種權(quán)利并存時，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)而行使的效力，有擔(dān)保債權(quán)具有優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)而行使的效力。

（三）物權(quán)的類型

關(guān)于物權(quán)的創(chuàng)設(shè)，我國采用物權(quán)法定主義。《民法典》第二百零八條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！币簿褪钦f，物權(quán)的種類和內(nèi)容法定，在這一點(diǎn)上與債權(quán)不同。比如，合同債權(quán)，依照合同自由原則，當(dāng)事人在不違反法律和社會公共利益的范圍內(nèi)，可以創(chuàng)設(shè)任何種類的合同債權(quán)。法律也往往不限制合同的種類和內(nèi)容，允許當(dāng)事人協(xié)商確定合同的內(nèi)容，并承認(rèn)其效力。

《民法典》規(guī)定了四類物權(quán)。

1.所有權(quán)

所有權(quán)是所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)獨(dú)占性地支配其所有的財產(chǎn)的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返诙偎氖畻l規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”《民法典》物權(quán)編規(guī)定了所有權(quán)，區(qū)分了國家所有權(quán)、集體所有權(quán)與私人所有權(quán)。在一般所有權(quán)之外，還規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系與共有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有均屬于特殊的所有權(quán)；相鄰關(guān)系則處理不動產(chǎn)領(lǐng)域的毗鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系也屬于法定的特殊所有權(quán)關(guān)系?！睹穹ǖ洹返诙偎氖l規(guī)定：“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何組織或者個人不能取得所有權(quán)。”

2.用益物權(quán)

用益物權(quán)是對他人所有的物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)和地役權(quán)。

3.擔(dān)保物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編規(guī)定了抵押權(quán)（包括一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)）、質(zhì)權(quán)（動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)）以及留置權(quán)，《民法典》合同編則規(guī)定了保證合同。據(jù)此，物權(quán)性的擔(dān)保與債權(quán)性的擔(dān)保分屬兩編。

4.占有

占有是指對物的控制、占領(lǐng)。占有究竟是一種單純的事實(shí)，還是一種權(quán)利，各國的立法是不一致的。有的認(rèn)為占有是權(quán)利，有的認(rèn)為占有是受法律保護(hù)的一種事實(shí)狀態(tài)?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編在所有權(quán)、用益物權(quán)及擔(dān)保物權(quán)之后，單獨(dú)規(guī)定了占有制度。

（四）物權(quán)變動的原則

物權(quán)是對物進(jìn)行直接支配的權(quán)利。如果不以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅，必然糾紛不斷，難以保證交易的安全，因此民法上規(guī)定對于物權(quán)的變動，需要有公示原則和公信原則。

1.公示原則

公示原則要求物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅，必須以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來。因為物權(quán)具有排他的性質(zhì)，如果沒有通過公示方式將物權(quán)的變動表現(xiàn)出來，就會給第三人帶來不測的損害，影響交易的安全。例如，在房屋上設(shè)定抵押權(quán)，如果不以一定的方式表現(xiàn)出該抵押權(quán)的存在，不知該抵押權(quán)存在的購買該房屋的第三人就可能蒙受損害。所以，民法上關(guān)于物權(quán)的變動，以登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，以交付為動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法。

2.公信原則

物權(quán)的變動以登記或者交付為公示方法，當(dāng)事人如果信賴這種公示而為一定的行為（如買賣、贈與），即使登記或者交付表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符，也不能影響物權(quán)變動的效力。公信原則包括兩方面的內(nèi)容。其一，記載于不動產(chǎn)登記簿的人推定為該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人推定為該動產(chǎn)的權(quán)利人，除非有相反的證據(jù)證明。這被稱為“權(quán)利的正確性推定效力”。其二，凡善意信賴公示的表象而為一定的行為，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，保護(hù)的方式就是承認(rèn)發(fā)生物權(quán)變動的效力。

物權(quán)的變動之所以要有公信原則，是因為在現(xiàn)實(shí)生活中存在公示表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符的情況。例如，假冒房屋所有人進(jìn)行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的登記、家電的借用人將其出賣等。如果在物權(quán)交易中都先一一進(jìn)行調(diào)查，必然十分不便。在物權(quán)變動中貫徹公信原則，使行為人可以信賴登記與交付所公示的物權(quán)狀態(tài)，進(jìn)行交易，而不必?fù)?dān)心其實(shí)際權(quán)利的狀況。可見，公信原則的目的在于保護(hù)交易的安全，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序，但有時不免會犧牲真正權(quán)利享有人的利益，這是法律為促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在權(quán)利人的個人利益與社會利益之間進(jìn)行均衡、選擇的結(jié)果。

《民法典》第三百一十一條第一款、第二款規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償?！痹摋l規(guī)定的是善意取得制度，但其趣旨與公信原則存在交叉。

綜上所述，對于物權(quán)的變動，應(yīng)采取公示原則，對于不動產(chǎn)以登記為公示方法，對于動產(chǎn)以交付為公示方法；應(yīng)采取公信原則，對于動產(chǎn)給予交付（占有）公信力，對于不動產(chǎn)給予登記公信力。公示原則在于使人“知”，公信原則在于使人“信”。一般而言，物權(quán)的變動只有在事實(shí)和形式上都是真實(shí)的，才會產(chǎn)生效力。但是，由于這兩個原則被采用的結(jié)果，會發(fā)生即使事實(shí)上已經(jīng)完成讓與合意，但形式上沒有采取公示方法（沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記），仍然不發(fā)生物權(quán)變動的效力。反之，如果形式上已經(jīng)履行變動手續(xù)（如已登記），但事實(shí)上并無真正讓與的合意，卻仍然發(fā)生變動的效果。前述情形初看起來于理不合，但是法律根據(jù)物權(quán)本身的特點(diǎn)，為保護(hù)交易的安全和快捷，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序而采取的措施。

（五）物權(quán)的保護(hù)

物權(quán)的保護(hù)是指通過法律規(guī)定的方法和程序保障物權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)對其財產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的制度?！睹穹ǖ洹芬?guī)定的物權(quán)保護(hù)方法如下：

1.請求確權(quán)

《民法典》第二百三十四條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利?！?/p>

2.請求恢復(fù)原狀

《民法典》第二百三十七條規(guī)定：“造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀?！?/p>

3.請求返還原物

《民法典》第二百三十五條規(guī)定：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。”

4.請求排除妨害、消除危險

《民法典》第二百三十三條規(guī)定：“物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決?！钡诙偃鶙l規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險?！?/p>

5.請求損害賠償

《民法典》第二百三十八條規(guī)定：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。”

確權(quán)，恢復(fù)原狀，返還原物，排除妨害、消除危險，損害賠償是物權(quán)的民法保護(hù)方法，既可以單獨(dú)使用，也可以與其他保護(hù)方法并用，只有這樣，才能使物權(quán)得到切實(shí)的保護(hù)。