第一章　房地產及其制度概述

第一節　房地產的法律內涵

一、房地產

房地產是房產與地產的統稱，或者說房地產是土地和房屋財產的總稱。

（一）房產

“房”是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。物質形態的房屋等建筑物、構筑物被賦予法律上的財產意義，便是房屋財產，常被簡稱為“房產”。

房屋是指建筑于土地之上，供人居住和從事商業或其他社會活動的建筑物。房屋不僅包括住宅和辦公樓，還包括一切有四壁的建筑物，如飯店、劇院、體育館、倉庫、地下室。但習慣上橋梁、紀念碑、公路、城墻等被稱為“建筑物”，而不稱為“房屋”。《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）采用了廣義的房屋概念：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。”此處將房屋擴展至附屬設施，如花園、道路等任何占有地面的建筑物。

（二）地產

“地”即土地，物質形態的土地被賦予法律上的財產意義，便是土地財產，常被簡稱為“地產”。土地是有特定四至范圍的陸地表面。對特定地塊的排他支配權利即是法律意義上的地產。

對特定地塊的支配權可以是所有權，也可以是使用權。在我國，存在兩種制度意義上的所有權，即國家（或全民）所有權和農民集體所有權。這兩種土地所有權均不能被自由轉讓，只能通過土地所有權人設定土地使用權方式，才能使土地成為能夠被民事主體所擁有的財產，即針對特定四至土地的支配權。因此，土地使用權是我國土地產權的基本形式。另外，租賃土地使用權，土地使用權、抵押權等土地權益，屬于廣義地產的范疇。

（三）房產與地產的關系

一般而言，存在獨立的地產，但沒有脫離土地或土地使用權的獨立的房產。這主要是因為，從物質形態上看，當土地作為耕地或者空地時，它只是地產；在土地上建房時，地產與房產連為一體，稱為“房地產”。房屋必須建立在土地之上這一自然事實，使得房屋必須與土地或土地使用權結合在一起，才能稱為完整的財產。也正因如此，對房屋的處分自然應當包括對土地適用權利的處分。

二、房地產的相關概念

（一）不動產

不動產指不可移動或移動后減損其價值或使用價值的財產。這個概念和可隨便移轉、隱藏的動產相對應。所有的不動產均與土地相關聯，因為土地具有不可移動性、固定性特征，附著于或固定于土地之上的物體因此也變得不可移動。在這些附著物中，房屋等建筑物是附著于土地之上最重要的不動產。除此之外，樹木、莊稼、地上或地下的礦藏等也屬于不動產。可見，不動產是大于房地產的概念。

由于房屋是人們生活和生產的必需品，因而關于其建設、流轉等的規則顯得非常重要，甚至可以認為，不動產的基本規則都是以土地—房屋為基礎建立起來的（并適用于其他不動產）。因此，土地和房屋是最重要的不動產，也可以說，房地產就是不動產的代名詞，或稱狹義的不動產。

（二）物業

物業是作為房地產或不動產的同義詞使用的。具體而言，物業是指單元性房地產的別稱，它既可指單元性的地產，也可指單元性建筑物和整幢樓房建筑。日常中的物業管理，是指對樓宇、房屋的經營管理。物業多用于建成房屋的買賣交易，對于房地產開發，我們不用“物業開發”一詞。因此，“物業”只是“房地產”一詞在特定場合下的習慣用語。

三、法律意義上的房地產

作為不動產的土地和房屋，都屬于民法上的物，因此，要從法律角度準確理解房地產，就需要學習民法上物和物權的原理。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百一十四條第二款規定，“物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權”。

（一）物權的客體

物權的客體是物。這里的物是指人體之外能夠為人力所控制、支配并具有經濟價值的有體物。

首先，原則上物是指有體物。有體物包括不動產、動產，以及雖然不占據一定空間或具備一定形狀，但是能夠為人力所控制的電、氣、光波、磁波等物。權利成為物權的客體，僅限于法律有特別規定的情況，如權利質權。又如，土地等資源性財產的公有制是我國的基本經濟制度，法律允許在建設用地使用權、土地承包經營權等用益物權上再設定擔保物權。

其次，對物的直接支配權性質決定了，如果物權的標的物不特定化，物權人無從對其進行直接的支配。因而，物權的客體必須為特定物，即以物單獨具有的特征加以確定的物。它既可以是某個獨一無二的物，也可以是特定化了的種類物。

最后，物權的客體一般應是獨立物，即能夠單獨、個別地存在的物。只有是獨立物，物權人才能對之進行直接的支配，也才能用交付、登記等形式公示物上的權利狀態。對于獨立性的認定，只要一般的社會觀念認為具有獨立性即可，例如，區分所有建筑物的專有部分，可以成為建筑物區分所有權的客體。

按照產生收益的物與產生的收益之間的關系，物分為原物和孳息。孳息又分為天然孳息和法定孳息。原物按其自然規律產生的收益是天然孳息，如土地生長的稻麥、樹木的果實、牲畜的幼畜、擠出的牛乳、剪下的羊毛等。法定孳息，一般指因法律關系獲得的收益，如出租人根據租賃合同收取的租金、貸款人根據貸款合同取得的利息等。《民法典》第三百二十一條規定：“天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照其約定。法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。”

根據兩個獨立存在的物在用途上客觀存在的主從關系，物分為主物與從物。主物指獨立存在，與其他獨立物結合使用，并在其中發揮主要效用的物，而在兩個獨立物結合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的是從物。例如，杯子和杯蓋，其中杯子是主物，杯蓋是從物。《民法典》第三百二十條規定：“主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但是當事人另有約定的除外。”

（二）物權的效力

物權效力是指大陸法民法理論對物權法律效力的概括。通常認為包括三個方面。

（1）對世效力和排他效力。物權僅憑借權利人的對物支配行為即可實現，并可排除第三人的不法干涉，它對權利人以外的一切不特定人具有普遍約束力。

（2）追及效力。標的物不論輾轉落入何人之手，物權人都可以依法向實際占有人主張權利，追索原物，以恢復初始權利狀態。

（3）優先效力。在同一物上有數種權利并存時，物權具有優先于債權而行使的效力，有擔保債權具有優先于無擔保債權而行使的效力。

（三）物權的類型

關于物權的創設，我國采用物權法定主義。《民法典》第二百零八條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。”也就是說，物權的種類和內容法定，在這一點上與債權不同。比如，合同債權，依照合同自由原則，當事人在不違反法律和社會公共利益的范圍內，可以創設任何種類的合同債權。法律也往往不限制合同的種類和內容，允許當事人協商確定合同的內容，并承認其效力。

《民法典》規定了四類物權。

1.所有權

所有權是所有人在法律規定的范圍內獨占性地支配其所有的財產的權利。《民法典》第二百四十條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”《民法典》物權編規定了所有權，區分了國家所有權、集體所有權與私人所有權。在一般所有權之外，還規定了業主的建筑物區分所有權、相鄰關系與共有。其中，建筑物區分所有權與共有均屬于特殊的所有權；相鄰關系則處理不動產領域的毗鄰關系，相鄰關系也屬于法定的特殊所有權關系。《民法典》第二百四十二條規定：“法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何組織或者個人不能取得所有權。”

2.用益物權

用益物權是對他人所有的物在一定范圍內使用、收益的權利。《民法典》物權編規定了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、居住權和地役權。

3.擔保物權

擔保物權是為了擔保債的履行，在債務人或第三人的特定財產上設定的物權。《民法典》物權編規定了抵押權（包括一般抵押權和最高額抵押權）、質權（動產質權和權利質權）以及留置權，《民法典》合同編則規定了保證合同。據此，物權性的擔保與債權性的擔保分屬兩編。

4.占有

占有是指對物的控制、占領。占有究竟是一種單純的事實，還是一種權利，各國的立法是不一致的。有的認為占有是權利，有的認為占有是受法律保護的一種事實狀態。《民法典》物權編在所有權、用益物權及擔保物權之后，單獨規定了占有制度。

（四）物權變動的原則

物權是對物進行直接支配的權利。如果不以一定的可以從外部查知的方式表現物權的產生、變更、消滅，必然糾紛不斷，難以保證交易的安全，因此民法上規定對于物權的變動，需要有公示原則和公信原則。

1.公示原則

公示原則要求物權的產生、變更、消滅，必須以一定的可以從外部查知的方式表現出來。因為物權具有排他的性質，如果沒有通過公示方式將物權的變動表現出來，就會給第三人帶來不測的損害，影響交易的安全。例如，在房屋上設定抵押權，如果不以一定的方式表現出該抵押權的存在，不知該抵押權存在的購買該房屋的第三人就可能蒙受損害。所以，民法上關于物權的變動，以登記為不動產物權變動的公示方法，以交付為動產物權變動的公示方法。

2.公信原則

物權的變動以登記或者交付為公示方法，當事人如果信賴這種公示而為一定的行為（如買賣、贈與），即使登記或者交付表現的物權狀態與真實的物權狀態不相符，也不能影響物權變動的效力。公信原則包括兩方面的內容。其一，記載于不動產登記簿的人推定為該不動產的權利人，動產的占有人推定為該動產的權利人，除非有相反的證據證明。這被稱為“權利的正確性推定效力”。其二，凡善意信賴公示的表象而為一定的行為，在法律上應當受到保護，保護的方式就是承認發生物權變動的效力。

物權的變動之所以要有公信原則，是因為在現實生活中存在公示表現的物權狀態與真實的物權狀態不相符的情況。例如，假冒房屋所有人進行移轉房屋所有權的登記、家電的借用人將其出賣等。如果在物權交易中都先一一進行調查，必然十分不便。在物權變動中貫徹公信原則，使行為人可以信賴登記與交付所公示的物權狀態，進行交易，而不必擔心其實際權利的狀況。可見，公信原則的目的在于保護交易的安全，穩定社會經濟秩序，但有時不免會犧牲真正權利享有人的利益，這是法律為促進社會經濟發展，在權利人的個人利益與社會利益之間進行均衡、選擇的結果。

《民法典》第三百一十一條第一款、第二款規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。”該條規定的是善意取得制度，但其趣旨與公信原則存在交叉。

綜上所述，對于物權的變動，應采取公示原則，對于不動產以登記為公示方法，對于動產以交付為公示方法；應采取公信原則，對于動產給予交付（占有）公信力，對于不動產給予登記公信力。公示原則在于使人“知”，公信原則在于使人“信”。一般而言，物權的變動只有在事實和形式上都是真實的，才會產生效力。但是，由于這兩個原則被采用的結果，會發生即使事實上已經完成讓與合意，但形式上沒有采取公示方法（沒有進行產權轉讓登記），仍然不發生物權變動的效力。反之，如果形式上已經履行變動手續（如已登記），但事實上并無真正讓與的合意，卻仍然發生變動的效果。前述情形初看起來于理不合，但是法律根據物權本身的特點，為保護交易的安全和快捷，穩定社會經濟秩序而采取的措施。

（五）物權的保護

物權的保護是指通過法律規定的方法和程序保障物權人在法律許可的范圍內對其財產行使占有、使用、收益、處分權利的制度。《民法典》規定的物權保護方法如下：

1.請求確權

《民法典》第二百三十四條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”

2.請求恢復原狀

《民法典》第二百三十七條規定：“造成不動產或者動產毀損的，權利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復原狀。”

3.請求返還原物

《民法典》第二百三十五條規定：“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”

4.請求排除妨害、消除危險

《民法典》第二百三十三條規定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。”第二百三十六條規定：“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”

5.請求損害賠償

《民法典》第二百三十八條規定：“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。”

確權，恢復原狀，返還原物，排除妨害、消除危險，損害賠償是物權的民法保護方法，既可以單獨使用，也可以與其他保護方法并用，只有這樣，才能使物權得到切實的保護。