第二節(jié)　建設用地概述

一、建設用地分類

土地按照用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。建設用地是指用于建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。建設用地管理要嚴格控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地轉變，清查處理違法用地和違章用地，優(yōu)化土地資源配置、促進土地集約節(jié)約利用，對建設用地供應進行科學合理的安排。

（一）按土地使用的主要性質分類

按照國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB 50137—2011），用地分類包括城鄉(xiāng)用地分類、城市建設用地分類兩部分，該標準對各類用地賦予相應的英文字母代碼。例如，居住用地，其對應的英文近義詞為residential，居住用地的代碼界定為英文字母R，即居住用地（R）。

1.城鄉(xiāng)用地分類

城鄉(xiāng)用地指市域范圍內所有土地，包括建設用地（H）與非建設用地（E）。建設用地分為：城鄉(xiāng)居民點建設用地（H1）、區(qū)域交通設施用地（H2）、區(qū)域公用設施用地（H3）、特殊用地（H4）、采礦用地（H5）、其他建設用地（H9）。非建設用地包括水域（E1）、農(nóng)林用地（E2）、其他非建設用地（E9）。

2.城市建設用地分類

城市建設用地共分為8大類：居住用地（R）、公共管理與公共服務用地（A）、商業(yè)服務業(yè)設施用地（B）、工業(yè)用地（M）、物流倉儲用地（W）、道路與交通設施用地（S）、公用設施用地（U）、綠地與廣場用地（G）。

（二）按土地上附著物的性質分類

1.建筑物用地

建筑物用地是指建筑物占用使用的土地。

2.構筑物用地

構筑物用地是指構筑物占用使用的土地。

（三）按土地所有權的歸屬分類

1.國有建設用地

國有建設用地是指所有權屬于國家所有即全民所有的用于建造建筑物、構筑物的土地，包括城市市區(qū)的土地，以及城市市區(qū)以外的鐵路、公路、機場、國有企業(yè)、港口等國家所有的建設用地。

2.集體所有建設用地

集體所有建設用地是指所有權屬于集體所有的用于建造建筑物、構筑物的土地，包括宅基地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有的建設用地，集體經(jīng)營性建設用地。

需要注意的是，在沒有特別說明時，建設用地即指國有建設用地。《民法典》第十二章建設用地使用權所指的也是國有建設用地使用權。為便于區(qū)分，集體所有建設用地可簡稱為“集體建設用地”，但不簡稱為“建設用地”，不能省略“集體”兩字。

（四）按建設用地的狀況分類

1.新增建設用地

新增建設用地指新近某一時點以后由其他非建設用地轉變而來的建設用地。

2.存量建設用地

存量建設用地指新近某一時點以前已有的建設用地。

這兩類建設用地在進入市場交易過程中，有不同的方式和審批要求。

（五）按建設用地的使用期限分類

1.永久性建設用地

永久性建設用地是指建設用地一經(jīng)使用后就不再恢復原來狀態(tài)的土地。

2.臨時建設用地

臨時建設用地是指在施工過程中，需要臨時性使用的土地。根據(jù)《土地管理法》，臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物。臨時使用土地期限一般不超過2年。

二、建設用地使用原則和要求

《土地管理法實施條例》規(guī)定，建設項目需要使用土地應當遵循以下原則和要求：

（1）符合國土空間規(guī)劃、土地利用年度計劃和用途管制要求；

（2）符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求；

（3）嚴格執(zhí)行建設用地標準，優(yōu)先使用存量建設用地，提高建設用地使用效率；

（4）從事土地開發(fā)利用活動的，應當采取有效措施，防止、減少土壤污染，并確保建設用地符合土壤環(huán)境質量要求。

需要注意的是，《土地管理法》第五十二條規(guī)定，建設項目可行性研究論證時，自然資源主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和建設用地標準，對建設用地有關事項進行審查，并提出意見。根據(jù)《土地管理法》，已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，在編制國土空間規(guī)劃前經(jīng)依法批準的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。因此，建設用地管理中所依據(jù)的土地利用總體規(guī)劃與國土空間規(guī)劃是相互關聯(lián)和一致的。

三、土地利用計劃管理

各級人民政府應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃及年度計劃、國土空間規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策以及城鄉(xiāng)建設、土地利用的實際狀況等，加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制，推動城鄉(xiāng)存量建設用地開發(fā)利用，引導城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，落實建設用地標準控制制度，開展節(jié)約集約用地評價，推廣應用節(jié)地技術和節(jié)地模式。縣級以上地方人民政府自然資源主管部門應當將本級人民政府確定的年度建設用地供應總量、結構、時序、地塊、用途等在政府網(wǎng)站上向社會公布，供社會公眾查閱。

四、臨時用地使用與管理

《土地管理法》規(guī)定，建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內的臨時用地，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據(jù)土地權屬，與有關自然資源主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

《土地管理法實施條例》規(guī)定，建設項目施工、地質勘查需要臨時使用土地的，應當盡量不占或者少占耕地。臨時用地由縣級以上人民政府自然資源主管部門批準，期限一般不超過2年；建設周期較長的能源、交通、水利等基礎設施建設使用的臨時用地，期限不超過4年；法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。土地使用者應當自臨時用地期滿之日起1年內完成土地復墾，使其達到可供利用狀態(tài)，其中占用耕地的應當恢復種植條件。搶險救災、疫情防控等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時用地的，用后應當恢復原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù)；屬于永久性建設用地的，建設單位應當在不晚于應急處置工作結束6個月內申請補辦建設用地審批手續(xù)。