02 合資、合作開發房地產合同糾紛：應根據案件基礎法律關系確定案由并適用法律

北京金盈律師事務所 白硯軍

裁判要點

合伙協議中當事人的意思表示真實、明確,即約定成立房地產公司以運作房地產項目,協議約定的內容并不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。《建筑法》《城市房地產管理法》及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等均是對已成立的企業從事房地產開發和建設的資質和準入進行規制,而不是對如何設立房地產公司進行規制,故不能適用于本案對合伙協議的效力認定上。

基本案情

2007年9月5日,任××(甲方) 、王××(乙方) 、李××(丙方)簽訂《合伙協議》,約定:“甲方出資30萬元,乙方出資15.5萬元,丙方出資15.5萬元,三方共同出資61萬元開辦房地產公司,甲方占公司股份51% ,乙、丙各占公司股份24.5% 。在經營期間的利潤分配比例為1∶1∶1(即平均分配)……”2007年9月23日,任××(甲方)、王××(乙方)、李××(丙方)再次簽訂《合伙協議》,約定:“經甲、乙、丙協商,決定在一線路以東、公園南路以南,共同開發建設住宅小區(占地約160畝) 。甲方任××協同原土地所有人侯××負責處理和辦理土地的所有事務及相關手續……”

2008年11月17日,某房地產公司與國土資源分局簽訂成交確認書,確認書內容:在2008年11月3日國土資源分局舉辦的國有建設用地使用權掛牌出讓活動中房地產公司競得編號為××××地塊的國有建設用地使用權,該地塊位于××街,四至界限為:東至……南至……西至……北至……出讓面積60,146.24平方米,規劃用途住宅,出讓年限 70 年。該地塊成交價11,542,700元。

任××在項目實施過程中于2009年3月2日以項目部的名義與房地產公司簽訂《協議書》一份,《協議書》第6條明確約定:房地產公司不參與項目部所開發小區的施工及銷售,出現法律責任由項目部承擔。

住房和城鄉建設局、房地產管理局分別于2012年10月31日、2012年11月5日共同出具證明,證實該住宅小區建設工程到該時間為止,仍未完成,按規劃應建21棟樓,但到目前為止,只完成19棟樓的工程,拆遷部分有2棟樓仍未完工。因此,該住宅小區目前不具備交工條件。

《合伙協議》簽訂后,李××、王××先后投入資金5,106,000元。

××××中級人民法院根據李××、王××的申請,委托會計師事務所進行了審計鑒定,并作出李××、王××、任××合伙清算司法鑒定報告,鑒定結論為:經初步測算,利潤總額為33,303,185.40元。

李××、王××認為,根據三方簽訂的合伙協議,李××、王××共占49% ,任××占51% 。在小區開發過程中,三方以房地產公司辦理的所有政府審批手續。現小區已基本完工,大部分業主已經入住,還有一部分房沒有賣完,李××、王××發現任××以造假賬或重復下賬等手段套走售房款1000萬元之多,損害了作為合伙人李××和王××的合法權益。為此,李××、王××訴至法院,請求法院判令:1.解除三方于2007年9 月5 日、23 日簽訂的《合伙協議》 ,并進行合伙清算;2.任××支付李××、王××合伙經營利潤500萬元(以實際清算結果為準) ;3.案件訴訟費由任××承擔。

任××答辯稱:2007年9月23 日,三方簽訂《合伙協議》時,三方均不具備開發房地產的資質,嚴重違反了法律、法規的強制性規定,該協議是無效協議。由于三方均不具備開發房地產的資質進而才掛靠了房地產公司,但實際開發人是三方個人,掛靠房地產公司進行房地產開發亦違反法律規定。 2007 年12 月20日三方共同形成了會議紀要,紀要規定任何一方中途退股,只退本金,不退利息,不分紅利。現任××同意退還李××、王××投資的本金。

××××中級人民法院經審理認為,房地產開發經營主體應當是經工商行政管理部門核準登記,并持有企業法人營業執照的房地產開發企業。從事房地產開發和經營的企業,同時應當具備國家建設行政主管部門頒發的資質證書,并經工商行政主管部門注冊登記發給《營業執照》,不具備上述條件的企業與他人簽訂以房地產開發經營為內容的合同,為無效合同。李××、王××與任××作為自然人在沒有依法成立房地產開發企業的情況下,雙方簽訂兩份《合伙協議》,約定合伙開發房地產項目,且未辦理聯建審批手續和土地使用權變更登記手續,兩份《合伙協議》違反國家法律、行政法規的禁止性規定,為無效協議。任××在項目實施過程中以項目部的名義掛靠房地產公司進行房地產開發,但項目部同樣不具備房地產經營、開發的資格,并且房地產公司與項目部于2009年3月2日所簽訂的《協議書》第6條明確約定:“房地產公司不參與項目部所開發小區的施工及銷售,出現法律責任由項目部自己承擔。該協議書反映房地產公司并沒有與任××實際合作開發經營房地產,實質上是任××成立地項目部掛靠該房地產開發企業,房地產開發企業向其出租、出借或轉讓營業執照和房地產開發資質證書。 《企業法人登記管理條例》《公司登記管理條例》均規定禁止出租、出借、轉讓營業執照,任××掛靠經營房地產的行為違反國家法律、行政法規的禁止性規定,故房地產公司與項目部簽訂的協議書亦為無效協議。李××、王××和任××對造成合同無效均有過錯,應各自承擔相應的責任。李××、王××雖然陸續投入資金5,106,000元,其依據無效合同要求分得經營利潤的主張缺乏法律依據,任××應返還李××、王××投資款5,106,000元,并承擔相應的利息損失。據此作出一審判決:(一)由任 ××返還李 ××、王 ××投資款5,106,000元;(二)由任××給付李××、王××投資款5,106,000元的利息損失(自任××分別收到5,106,000元時起分段算至返還完畢時止,按中國人民銀行同期同類貸款利率計算)。 (三)駁回李××、王××的其他訴訟請求。案件受理費46,800元,保全費5000 元,共計51,800 元,由任××承擔。鑒定費20萬元,由李××、王××承擔。

李××、王××不服一審判決,向×××高級人民法院提起二審,二審判決駁回上訴,維持原判。裁判理由基本同一審判決。

李××、王××仍不服一、二審判決,委托筆者向最高人民法院提起再審申請,后被最高人民法院裁定提審本案,經審理最終裁定撤銷上述一、二審判決,將該案發回一審法院重審,有效維護了當事人的合法權益。

民事代理詞

致最高人民法院:

就貴院受理的再審申請人李××、王××與被申請人任××合資、合作開發房地產合同糾紛一案(以下簡稱本案),我們是再審申請人李××、王××的代理人,結合本案庭審情況,圍繞本案爭議焦點發表如下代理意見:

一、案涉兩份合伙協議,是當事人的真實意思表示,協議約定的內容并不違反法律、行政法規的強制性規定,應合法有效

從案涉兩份合伙協議的內容來看,第一份《合伙協議》主要約定了各方在擬成立的房地產公司中的出資和利潤分配比例,第二份《合伙協議》則主要就房地產項目開發的具體事宜進行了約定。合伙協議中當事人的意思表示真實、明確,即約定成立房地產公司以運作房地產項目,協議約定的內容并不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。 《建筑法》《城市房地產管理法》及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等均是對已成立的企業從事房地產開發和建設的資質和準入進行規制,而不是對如何設立房地產公司進行規制,故不能適用于本案對《合伙協議》的效力認定上。而且,兩份《合伙協議》擬設立的企業是否成立、是否辦理工商登記或能否取得房地產開發資質等,均屬于協議履行中的問題,與設立企業協議本身的效力無關。至于任××成立的項目部與掛靠房地產公司借用資質而簽訂的《協議書》的效力問題,也不能影響案涉《合伙協議》的效力,二者屬于不同的法律關系。本案中,一、二審法院以李××、王××和任××未辦理工商登記、未取得房地產開發經營資質,依據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條關于當事人雙方均不具有房地產開發資質的,認定合同無效的規定,判決認定案涉兩份《合伙協議》無效,屬于適用法律錯誤。

二、任××的嚴重違約行為,致使案涉合伙項目無法進行下去,案涉合伙協議應予以解除

在案涉房地產項目開發期間,任××利用其主管案涉項目財務及銷售便利,伙同財務人員做假賬,擅自將合伙開發之房產抵頂自己或他人之債務,惡意轉移、侵吞巨額合伙財產,嚴重違反了案涉《合伙協議》的約定,對申請人已構成嚴重違約,致使申請人重大利益損失,雙方合伙基礎喪失,合伙事務已陷入僵局,已無法繼續合伙下去,申請人有權行使法定解除權,法院應予以解除案涉合伙協議。

三、案涉合伙協議解除后,申請人即有權請求對案涉項目開發合伙期間所產生的利潤進行分配

根據《合同法》第97條的規定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。”故,案涉合伙協議解除后,尚未履行的終止履行,已經履行的,并產生合伙利潤的,雙方應依照《合伙協議》的約定進行合伙清算予以分配。被申請人任××主張的“項目未完工,后續還有費用支出”的抗辯理由,于法無據。

本案中,申請人自提起原一審訴訟之日起,即提出了“解除合伙協議”的訴訟主張,故案涉合伙協議應于原一審期間既已解除。

本案一審法院根據當事人申請,委托了具有相應鑒定資質的內蒙古某會計師事務所對本案合伙清算進行了司法審計鑒定,作出《司法鑒定報告》。該司法鑒定報告鑒定結論為:現金利潤為3330.3185萬元、存量房利潤為1336.6191萬元。故,申請人即有權請求對案涉項目開發合伙期間所產生的利潤依照《合伙協議》的約定(利潤總額的49% )進行分配,申請人可分得的利潤為2286.7994萬元,即被申請人任××支付申請人利潤2286.7994萬元。

四、本案原一審中,法院委托專門機構作出司法鑒定報告是合法的、有效的

上述鑒定報告,委托程序合法,所依據的材料均由本案當事人雙方共同提供(鑒定報告有說明),采取的鑒定方法符合法律規定,在原一審、二審中均已經過庭審質證,應為有效司法鑒定文件。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第71條的規定:“人民法院委托鑒定部門作出的鑒定結論,當事人沒有足以反駁的相反證據和理由,可以認定其證明力。”被申請人任××在原一審中所提異議也并未被鑒定報告所吸納,不能由此推翻該鑒定報告。

本案原一、二審判決,之所以沒有依據該鑒定報告予以分配合伙利潤,是因為其錯誤認定了案涉合伙協議無效,失去了依據該鑒定報告分配利潤的基礎。

由上,案涉合伙清算審計《司法鑒定報告》,應當成為當事人合伙期間形成債權債務、資產清算的有效依據,成為司法機關依法公正裁決的依據。

以上代理意見,請合議庭充分考慮,望予以采納。

再審申請人:李××、王××

代理人:白硯軍 張昌勝 律師

裁判結果

最高人民法院提審本案,作出裁定:一、撤銷×××高級人民法院民事判決;二、撤銷××××中級人民法院民事判決;三、本案發回××××中級人民法院重審。

裁判理由

最高人民法院歸納本案的爭議焦點為:一、李××、王××與任××簽訂的兩份合伙協議的效力問題;二、案涉房地產項目經營利潤的分配問題。

從案涉兩份合伙協議的內容來看,第一份《合伙協議》主要約定了各方在擬成立的房地產公司中的出資和利潤分配比例,第二份《合伙協議》則主要就房地產項目開發的具體事宜進行了約定。合伙協議中當事人的意思表示真實、明確,即約定成立房地產公司以運作房地產項目,協議約定的內容并不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。 《建筑法》《城市房地產管理法》及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等均是對已成立的企業從事房地產開發和建設的資質和準入進行規制,而不是對如何設立房地產公司進行規制,故不能適用于本案對《合伙協議》的效力認定上。而且,兩份《合伙協議》擬設立的企業是否成立、是否辦理工商登記或能否取得房地產開發資質等,均屬于協議履行中的問題,與設立企業協議本身的效力無關。至于任××成立的項目部與掛靠房地產公司借用資質而簽訂的《協議書》的效力問題,也不能影響案涉《合伙協議》的效力,二者屬于不同的法律關系。本案中,一、二審法院以李××、王××和任××未辦理工商登記、未取得房地產開發經營資質,依據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條關于當事人雙方均不具有房地產開發資質的,認定合同無效的規定,判決認定案涉兩份《合伙協議》無效屬于適用法律錯誤,應予糾正。

李××、王××在訴訟中明確請求“合伙清算,任××支付李××、王××經營利潤500萬元(以實際清算結果為準) ” ,既然兩份《合伙協議》均合法有效,則二人有權依約分取案涉項目的經營利潤。而且,在運作房地產項目期間,李××、王××作為實際開發經營者,投入了巨額資金,有權請求對案涉項目開發所產生的利潤進行分配。××××中級人民法院、×××高級人民法院以《合伙協議》無效為由,駁回李××、王××分配利潤的請求,由任××獨占項目開發的全部利潤,不僅違背了各方在《合伙協議》中的約定,也有悖公平公正的基本原則,損害了李××、王××依法享有的實體權利。

至于任××答辯所稱雙方當事人之間是借貸關系、已明確約定中途退股只退本金,而且一審法院委托作出的鑒定報告在最終的利潤計算上不具備客觀性等主張。首先,李××是否借錢出資并不影響出資的定性,且該借貸關系已另案處理,不影響任××合法權利的實現。其次,即使會議紀要關于中途退股只退本金的約定真實有效,也限于合同正常履行的情形。在一方明顯違約、雙方合伙基礎喪失的前提下,對方有權行使法定解除權,要求進行清算,這顯然不同于退股。最后,一審法院委托作出的鑒定報告是否客觀,涉及的是具體利潤分配多少合適的問題,并不能以此否定李××、王××依法享有的分配利潤的權利。但鑒于目前案涉房地產項目尚未全部開發完畢,客觀上確實不具備清算的條件,而且實際上李××、王××與任××也沒有進行合伙解散清算,債權債務、經營利潤狀況尚不明確,因此,李××、王××應與任××在進行合伙解散清算后再行主張利潤分配。鑒于一審、二審判決認定《合伙協議》無效,在一審、二審程序中也沒有組織當事人進行清算,再審程序中不能直接對李××、王××提出的分配利潤的訴訟請求進行認定處理,應發回一審法院××××中級人民法院,在一審重審程序中在認定《合伙協議》合法有效的基礎上進行合伙解散清算,再行確定合伙債權債務的分配方案。

另,根據當事人提起訴訟的請求權基礎法律關系來看,李××、王××與任××之間應當是合伙糾紛,而非合資、合作開發房地產合同糾紛,××××中級人民法院和×××高級人民法院將本案案由確定為合資、合作開發房地產合同糾紛不當,重審中應予糾正。

律師評析

民商事案件案由的確定,關乎案件法律適用,乃至影響當事人重大財產利益。故當事人或法院在確定案件案由、判別案件核心法律關系時,一定要慎重處理。

司法實踐中,一個案件應為何種案由,往往是根據當事人提起訴訟的請求權基礎法律關系來予以確定。具體到本案,一、二審法院以“合資、合作開發房地產合同糾紛”為案由,錯誤適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條的規定,作出案涉兩份《合伙協議》無效地認定,只是返還出資本金及利息。而最高人民法院再審,將本案案由更正為“合伙糾紛”,并認定案涉兩份《合伙協議》中當事人的意思表示真實、明確,即約定成立房地產公司以運作房地產項目,協議約定的內容并不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。在運作房地產項目期間,當事人作為實際開發經營者,投入了巨額資金,有權請求對案涉項目開發所產生的利潤進行分配。前述兩種不同裁判結果,對當事人來說,其得到的利益相距甚遠。

在此,我們提出以下建議:

1. 當事人間合資、合作開發房地產時,對各方投資及利潤分配等條款進行書面的明確約定,并依法成立有開發資質的公司進行房地產開發經營。

2. 在房地產開發經營過程中,做好開發經營的法律風險管控和財務管理,以避免不必要的紛爭。