07 合同繼續(xù)履行問題

北京市信凱律師事務(wù)所 魏俊冰

裁判要點(diǎn)

依法成立的有效合同,對各方當(dāng)事人具有法律約束力,只要約定的履行條件已經(jīng)具備,并且沒有任何履行障礙的,依法簽訂的合同都應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,一般情況下,法院不會(huì)輕易判決解除雙方之間有效的合同,以彰顯有效合同的法律約束力,進(jìn)而確保市場交易的穩(wěn)定性。對合同繼續(xù)履行的各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),法院都要仔細(xì)審查核實(shí),以免判決生效后無法實(shí)際履行。

違約金的承擔(dān),適用過錯(cuò)責(zé)任原則。合同無法履行不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的,不承擔(dān)違約責(zé)任。

基本案情

2009年9月6日,程×(乙方)與肖×(甲方)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)簽訂了存量房屋買賣合同,約定肖×將××市甲區(qū)2010 號(hào)房屋出售給程×,房屋總價(jià)款為93萬元。合同簽訂當(dāng)日,程×向肖×支付了購房定金2萬元。程×于2009年9月7日向肖×支付了購房首付款30萬元,2009年10月19日程×又向肖×支付了后續(xù)購房款61萬元。至此,程×已向肖×支付了全部購房款93萬元。

雙方于2009年10月19日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議,其中第3條約定:“甲方保證在產(chǎn)權(quán)符合辦理上市轉(zhuǎn)讓時(shí)20個(gè)工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)” ,如違反本協(xié)議的約定,“則甲乙雙方中的違約方應(yīng)承擔(dān)合同金額150%的違約金支付守約方”。肖×在2009年11月16日已將本案涉訴的房屋交付給程×。

肖×交付房屋后,程×對房屋進(jìn)行了裝修,并實(shí)際居住、使用至今。在居住使用涉訴房屋期間,所有的水電費(fèi)、暖氣費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用均由程×負(fù)擔(dān)。涉訴房屋已于2009年9月22日進(jìn)行了權(quán)屬登記,所有權(quán)人為肖×,房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。按北京市的相關(guān)政策規(guī)定,自房屋權(quán)屬登記滿五年后,經(jīng)濟(jì)適用房即可上市交易。按上述政策規(guī)定,本案涉訴房屋在2014 年9 月22 日后即可上市交易。因辦理涉訴房屋產(chǎn)權(quán)變更的條件已經(jīng)具備,程×多次找肖×商量產(chǎn)權(quán)變更事宜,但肖×向程×提出要求增加購房款,單方面要求變更合同,拒絕配合程×辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

程×認(rèn)為,肖×拒絕配合程×辦理涉訴房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),已經(jīng)違反了合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定,構(gòu)成違約。為此,程×向法院提起訴訟,要求肖×繼續(xù)履行合同,辦理房屋的過戶手續(xù),并支付違約金。

一審訴訟過程中,肖×提起反訴,要求解除與程×簽訂的《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》 、將房屋騰空并返還、賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬元、返還當(dāng)時(shí)交付的房屋的產(chǎn)權(quán)證原件、公共維修基金發(fā)票、買房時(shí)的銷售發(fā)票及經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同原件等。

肖×認(rèn)為,首先,其已按正當(dāng)法律程序履行了與程×簽訂的相關(guān)合同的手續(xù),包括雙方就房屋買賣合同事宜進(jìn)行積極協(xié)商和提出有效合理化建議等。由于政府優(yōu)先回購的不可抗力原因,造成合同無法繼續(xù)履行,其并不存在違約情形,不應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任。其次,由于雙方簽訂的房屋買賣價(jià)格低于甲區(qū)住房保障管理部門明確對案涉房屋所屬小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房政府優(yōu)先回購價(jià)的23,160元,造成雙方目前無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬不可抗力造成,致使不能實(shí)現(xiàn)本合同目的。為避免日后由于北京市政府對經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策持續(xù)不松動(dòng),以致合同無限期拖延下去,不能履行,給雙方造成經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)解除雙方于2009年9月6日簽訂的《存量房屋買賣合同》及相關(guān)《補(bǔ)充協(xié)議》 。最后,由于雙方于2009年9月6日簽訂了《存量房屋買賣合同》及相關(guān)《補(bǔ)充協(xié)議》 ,其自2011 年2 月16日(“國八條”頒布)始,相對失去了二套房購房資格;以及程×后期不同意其修改合同的合理化建議,不配合房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的辦理,造成無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更,致使其購買第二套住房權(quán)利持續(xù)受限,造成一定的利益損失,這等同于程×違背合同,屬違約行為,應(yīng)對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。

代理意見

致尊敬的審判長:

就貴院受理的原告程×訴被告肖×房屋買賣合同糾紛一案(以下簡稱本案),我是本案原告的代理人,結(jié)合本案庭審情況,發(fā)表如下代理意見:

一、雙方簽訂的合同合法有效,合同履行的各項(xiàng)條件已經(jīng)具備,合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定將涉訴房屋過戶到原告名下

1. 雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效,應(yīng)當(dāng)按約定繼續(xù)履行。 《補(bǔ)充協(xié)議》第3條約定:被告保證在產(chǎn)權(quán)符合辦理上市轉(zhuǎn)讓時(shí)20個(gè)工作日之內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。被告的房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房,權(quán)屬登記日期為2009年9月22日,按國家政策規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房滿五年后,即可辦理上市交易,該房屋在2014年9月22日后即可辦理上市轉(zhuǎn)讓登記,按約定被告應(yīng)當(dāng)配合原告在2014年10月20日之前將該房過戶到原告名下。

2. 原告已經(jīng)履行完全部義務(wù),支付了93萬元的購房款,原告已向北京市甲區(qū)房屋管理局核實(shí),原告購房人的資格已通過核驗(yàn),可以將涉訴房屋過戶到原告名下。

3. 不存在因不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的情形。根據(jù)××市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》第3條第2款規(guī)定,已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證和房屋所有權(quán)證滿5年以后,可以按市場價(jià)格出售,出售價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)的,應(yīng)按指導(dǎo)價(jià)格作為土地收益等價(jià)款的基數(shù)。國家對雙方的成交價(jià)格不予干涉,尊重雙方的意思自治,訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證在2014年9月22日已滿五年,過戶條件已經(jīng)具備,不存在政府回購問題。甲區(qū)房屋管理局規(guī)定只要雙方簽訂了房屋買賣合同、取得房屋所有權(quán)證滿五年、補(bǔ)交土地出讓金或綜合地價(jià)款,只要具備上述三項(xiàng)條件,即可辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,因此只要被告配合原告即可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。本案既不存在不可抗力導(dǎo)致的無法辦理過戶的情形,更不可能由此導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn),肖×要求解除合同及補(bǔ)充協(xié)議與事實(shí)不符,沒有法律依據(jù),雙方的合同應(yīng)繼續(xù)履行,肖×應(yīng)配合程×辦理權(quán)屬過戶手續(xù)。

4. 合同和補(bǔ)充協(xié)議簽訂后,訴爭房屋已由程×實(shí)際使用,且程×已為使用房屋支出相關(guān)費(fèi)用。雙方均認(rèn)可合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效,雙方履行了各自的義務(wù),程×已經(jīng)支付了全部購房款,肖×也將訴爭房屋在2009年11月16日交付給程×。程×對訴爭房屋進(jìn)行了裝修,實(shí)際居住使用至今,水電費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由程×交納,訴爭房屋在事實(shí)上已經(jīng)歸程×所有,現(xiàn)在只需肖×配合程×辦理過戶手續(xù),亦不存在肖×所述返還原始資料的問題。

二、被告拒不配合原告辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)已構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金

(1)肖×配合程×辦理過戶的履約條件已成就,肖×應(yīng)積極履行合同義務(wù)。被告的房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房,權(quán)屬登記日期為2009年9月22日,經(jīng)濟(jì)適用房滿五年后即可辦理上市交易,該房屋在2014年9月22日后即可辦理上市轉(zhuǎn)讓登記,按《補(bǔ)充協(xié)議》第3條約定,被告應(yīng)當(dāng)配合原告在2014年10月20日之前將該房過戶到原告名下。

(2)被告肖×拒不履行合同約定義務(wù),應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備的情況下,原告提前7天就與被告聯(lián)系過戶的事宜,從2014年9月22日到10月22日,原告、被告及房產(chǎn)中介公司經(jīng)過多次協(xié)商,但被告始終堅(jiān)持要求增加購房款,拒不配合原告辦理過戶手續(xù)。

《補(bǔ)充協(xié)議》第3條約定,三方在執(zhí)行合同的過程中,如有任一方提出與《存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》等與書面約定不符的要求,合同另外兩方有權(quán)拒絕配合,如提出要求方因所提條件未被配合而拒絕繼續(xù)履行合同,則視為違約,原、被告雙方中的違約方應(yīng)承擔(dān)合同金額150%的違約金支付守約方。

違約金的約定對合同各方均適用,肖×同意簽訂載有合同金額150%違約金的補(bǔ)充協(xié)議,表明肖×將房屋出售給程×的真實(shí)意思,應(yīng)嚴(yán)格按照合同及補(bǔ)充協(xié)議履行其義務(wù),不會(huì)有任何更改,更不應(yīng)有任何違約行為。現(xiàn)被告單方要求增加房款與《存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》約定不符,被告進(jìn)而拒絕配合原告辦理過戶,并且已經(jīng)超過了約定的過戶期限,肖×拒絕履行合同約定義務(wù)的行為已違反誠實(shí)信用原則及補(bǔ)充協(xié)議的約定,構(gòu)成嚴(yán)重違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,向程×支付違約金。

綜上所述,被告肖×的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約,并給原告造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失,肖×應(yīng)按照法律規(guī)定與合同約定賠償原告程×所遭受的損失,望法院依據(jù)事實(shí)和法律支持程×的訴訟請求,維護(hù)其合法權(quán)益。

此致

××人民法院

原 告:程 ×

代理人:魏俊冰 律師

裁判結(jié)果

肖×于判決生效后十五日內(nèi)配合程×辦理位于××市甲區(qū)2010號(hào)房屋的過戶手續(xù),將該房屋過戶至程×名下。

一審判決后,肖×不服提起上訴。二審法院駁回了肖×的上訴,維持原判。

裁判理由

一審法院:

1. 雙方簽訂的合同合法有效

簽訂的合同,是雙方的真實(shí)意思表示,房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記雖然受到經(jīng)濟(jì)適用房上市時(shí)間上的限制,但雙方約定在上市條件具備的時(shí)候辦理過戶手續(xù),這種約定并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,即國家允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,并且涉訴房屋上市交易的條件已經(jīng)具備,雙方簽訂的合同應(yīng)為合法有效,雙方均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。

合同有效是繼續(xù)履行的前提,合同約定的過戶條件已經(jīng)具備是繼續(xù)履行的基礎(chǔ)。

2. 對已銷售的經(jīng)濟(jì)適用房,國家政策未規(guī)定政府的回購權(quán),并且在一定年限后政策允許上市交易,國家政策不構(gòu)成合同履行的障礙,合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行

2007年11月19日頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第48條規(guī)定:“本辦法下發(fā)后尚未銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房,執(zhí)行本辦法有關(guān)準(zhǔn)入和退出管理、價(jià)格管理、監(jiān)督管理等規(guī)定;已銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房仍按原有規(guī)定執(zhí)行。”而原《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 (2004年5月13日頒布,已廢止)第26條規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后,方可按市場價(jià)上市出售;出售時(shí),應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。”并未規(guī)定區(qū)縣住房保障管理部門的回購權(quán)。因本案中經(jīng)濟(jì)適用房的原銷售時(shí)間為2000年12月30日,應(yīng)當(dāng)按照2004年5月13日頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》執(zhí)行,2007 年11 月19日頒布的新《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》對于訴爭房屋的上市交易無規(guī)制的溯及力。故法院認(rèn)為回購問題不應(yīng)構(gòu)成合同履行的障礙,雙方的約定并未與國家政策法規(guī)相沖突。

3. 房屋過戶所涉及的相關(guān)的各種稅費(fèi)及其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān)

審理過程中,經(jīng)法官詢問,程×同意承擔(dān)按現(xiàn)有政策該房屋過戶過程中的包括賣方個(gè)人所得稅在內(nèi)的買賣雙方全部應(yīng)納稅費(fèi),費(fèi)用負(fù)擔(dān)的問題已經(jīng)解決。

綜合本案之情況,法院基于以上理由,判決肖×作為房屋所有權(quán)人應(yīng)依約承擔(dān)配合程×辦理訴爭房屋的過戶手續(xù)的合同義務(wù)。

4. 法院未支持程×違約金的訴訟請求

雙方簽訂《存量房屋買賣合同》時(shí)明知訴爭房屋系經(jīng)濟(jì)適用房,尚不符合上市條件。現(xiàn)因雙方對政府回購權(quán)的問題產(chǎn)生爭議,無法履行的責(zé)任不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人,程×要求肖×支付違約金的請求,不應(yīng)支持。

二審法院:

因肖×不服一審判決提起上訴,二審法院經(jīng)審理駁回其上訴請求,維持原判,理由如下:

1. 依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力

程×與肖×簽訂的《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,該合同合法有效,雙方應(yīng)當(dāng)按照合同履行各自義務(wù)。合同約定在限制交易屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),現(xiàn)房屋已具備上市交易條件,肖×應(yīng)配合程×辦理房屋過戶。

2. 辦理過戶條件已成就,合同履行已無政策障礙

肖×稱因合同簽訂的交易價(jià)格低于市場指導(dǎo)價(jià),因此政府行使優(yōu)先回購權(quán),根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房辦理過戶的相關(guān)條件,且程×同意承擔(dān)房屋過戶所需的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用,辦理房屋過戶已不存在現(xiàn)實(shí)障礙,肖×所述政府行使優(yōu)先回購權(quán)沒有事實(shí)依據(jù)。

律師評(píng)析

經(jīng)濟(jì)適用房屬國家保障性住房,《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》對經(jīng)濟(jì)適用房上市交易作出了嚴(yán)格限制,除對經(jīng)濟(jì)適用住房購房人產(chǎn)權(quán)進(jìn)行限制外,還明確購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年不得上市交易,購房人因特殊原因轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。因此,購買未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)險(xiǎn)較大,如確需購買,應(yīng)全面、審慎制定合同條款,明確房款交付、房屋過戶、違約責(zé)任承擔(dān)等重要事項(xiàng),避免因經(jīng)濟(jì)適用住房的特殊性質(zhì)造成各種問題。