08 房屋買賣合同中的格式條款如何認(rèn)定

北京安翔律師事務(wù)所 謝冬飛

裁判要點(diǎn)

提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

基本案情

原告孫×與被告房地產(chǎn)公司于2009年8月14日簽訂《商品房預(yù)售合同》 ,約定原告購買被告預(yù)售的住宅。合同簽訂后原告如約向被告支付了全部房款,但被告實(shí)際交付房屋時(shí)間晚于合同約定的交付房屋時(shí)間達(dá)1280天。為此原告多次要求被告按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任,但被告一直以各種理由予以搪塞。為此原告特向人民法院提起訴訟,要求:(1)判令被告支付原告逾期交房違約金1,231,919.36元。 (2)判令被告向原告支付違約金遲延支付利息,按銀行同期貸款利率計(jì)算,自2014年6月3日起至實(shí)際付清之日止。 (3)訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告房地產(chǎn)公司辯稱,不同意原告的訴訟請求。首先,被告認(rèn)為原告的訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效,在房屋具備交付條件后被告通知原告辦理收樓手續(xù)并送達(dá)原告,通知時(shí)間為2014年5月3日,且原告已經(jīng)于2014年5月3日實(shí)際領(lǐng)取鑰匙并入住,距離起訴時(shí)間已經(jīng)超過2年時(shí)效。其次,即使原告訴訟請求要求被告支付違約金,其計(jì)算金額不符合合同約定,按照合同附件8第7條約定,出賣人向買受人支付遲延交房違約金不超過2% ,即使要求支付違約金,金額也不應(yīng)該超過此金額。最后,原告在履行合同過程中存在逾期交付房款行為,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約金。被告并提出了反訴,要求法院判令孫×支付房地產(chǎn)公司逾期支付首期房款的違約金338,835.37元(應(yīng)付款6,453,269元每日按逾期應(yīng)付款千分之二計(jì)算違約金自2009年7月9日起至2009年7月28日,為245,224.22元;應(yīng)付款2,753,269元每日按逾期應(yīng)付款2‰計(jì)算違約金自2009年7月28日至2009年8月14日,為93,611.15元) 。

代理意見

一、關(guān)于上訴人認(rèn)為的“一審法院認(rèn)定雙方簽署《面積確認(rèn)協(xié)議書》才正式辦理收房手續(xù)事實(shí)有誤”

雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第11條和第14條都有關(guān)于交房時(shí)對于面積確認(rèn)的約定。第14條“面積差異處理”明確約定:“該商品房交付時(shí),出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書,并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測數(shù)據(jù)……”

但事實(shí)上,上訴人在2014年5月3日交房時(shí)提供的房屋面積測算技術(shù)報(bào)告書是2012年1月16日即制作完成,且有效期只延續(xù)到2012年3月31日,因此上訴人在2014年5月3日沒有完全按照合同約定交房。關(guān)于上述約定的“面積差異處理”問題,雙方直到2015年2月27日才簽署《面積確認(rèn)協(xié)議書》 ,確認(rèn)案涉房屋的最終面積以及面積差額款問題。

因此,一審法院認(rèn)為雙方簽署《面積確認(rèn)協(xié)議書》才正式辦理收房手續(xù)并無錯(cuò)誤。

二、關(guān)于上訴人認(rèn)為的“一審法院關(guān)于上訴人訴訟時(shí)效抗辯的認(rèn)定事實(shí)有誤”

由于雙方直到2015年2月27日才簽署《面積確認(rèn)協(xié)議書》 ,確認(rèn)案涉房屋的最終面積以及面積差額款問題,房屋的實(shí)際交付時(shí)間為2015 年2 月27 日。上訴人應(yīng)按照《商品房預(yù)售合同》第13條的約定,于2015年2月27日起30日內(nèi)向答辯人支付違約金。

另外,被上訴人提交的錄音證據(jù)以及名片均清楚表明被上訴人就延期交房應(yīng)付的違約金事宜曾反復(fù)多次與上訴人的工作人員進(jìn)行溝通。在一審訴訟期間,上訴人的代理人雖然否認(rèn)了錄音證據(jù)中的徐×系上訴人的工作人員,但在被上訴人要求用上訴人代理人的手機(jī)與徐×聯(lián)系時(shí)卻遭到拒絕,也能表明徐×與被上訴人之間以及其代理人之間均存在實(shí)際聯(lián)系。且上訴人在一審中對于違約金的處理意見與徐×在錄音中提到的公司對于違約金的處理意見均高度一致,都可以充分說明徐×與上訴人之間存在關(guān)系。

因此,一審法院關(guān)于上訴人訴訟時(shí)效抗辯的認(rèn)定事實(shí)并無錯(cuò)誤。

三、關(guān)于上訴人認(rèn)為的“一審法院認(rèn)定被上訴人已按照約定支付全部購房款事實(shí)有誤”

答辯人同意一審法院的意見。答辯人向上訴人支付首付款時(shí),上訴人并未提出異議,故答辯人不存在逾期付款情形,不構(gòu)成違約。且有關(guān)違約責(zé)任的約定是明確于2009年8月14日簽訂的合同之中,但被上訴人已于簽訂合同當(dāng)日就履行完畢了付款義務(wù),因此就商品房預(yù)售合同而言,不可能存在被上訴人逾期付款的情形。且在答辯人與上訴人多次溝通延期交房違約金時(shí),上訴人從未提出過答辯人違約的主張。

四、關(guān)于上訴人認(rèn)為的“一審法院適用法律有誤”

從雙方簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》來看,上訴人既沒有就涉訴格式條款對答辯人進(jìn)行提示,也沒有就涉訴格式條款對答辯人進(jìn)行說明。因此,涉訴條款不對答辯人發(fā)生法律效力。

其次,《合同法》第40 條規(guī)定:“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形的,或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效。”案涉格式條款免除上訴人自身責(zé)任、加重答辯人責(zé)任、排除答辯人主要權(quán)利,該條款屬顯失公平,理應(yīng)無效。

此致

××××中級人民法院

被上訴人:孫 ×

代理人:謝冬飛 律師

判決結(jié)果

一審判決:

一、被告房地產(chǎn)公司于本判決生效后 7 日內(nèi)給付原告孫 ×違約金1,231,919.36元及利息(以1,231,919.36元為基數(shù),按照中國人民銀行同期貸款利率自2014年6月3日起至實(shí)際給付之日止計(jì)算) 。

二、駁回反訴原告房地產(chǎn)公司的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《民事訴訟法》第253條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)15,888元,由被告房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān),于本判決生效后十日內(nèi)繳納。反訴案件受理費(fèi)3192元,由反訴原告房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān),已繳納。

二審駁回上訴,維持原判。

裁判理由

法院認(rèn)為,依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。本案中,孫×與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效,雙方均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。孫×已按照約定支付全部購房款,故房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

雙方對于逾期交房違約責(zé)任的合同依據(jù)及計(jì)算方法存在爭議。孫×主張按照《商品房預(yù)售合同》第13條約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金數(shù)額,即自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止,房地產(chǎn)公司按日計(jì)算向?qū)O×支付全部已付款萬分之一的違約金,即出賣人延期交房超過120日,買受人不退房的,出賣人向買受人支付延期交房違約金最高不超過買受人全部已付款的2% 。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效。 《商品房預(yù)售合同》第10條逾期付款責(zé)任與第13條逾期交房責(zé)任均約定了日萬分之一的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),雙方權(quán)利義務(wù)對等,而附件8《補(bǔ)充協(xié)議》第7條的內(nèi)容不合理地減輕了出賣人房地產(chǎn)公司承擔(dān)的責(zé)任、排除了買受人孫×一部分主要權(quán)利,故該條款應(yīng)屬無效。雙方在合同中明確約定房地產(chǎn)公司應(yīng)于房屋交付之日起30日內(nèi)支付違約金,鑒于房地產(chǎn)公司遲延支付違約金,故其應(yīng)當(dāng)按照同期銀行貸款利率自2014年6月3日起至實(shí)際給付之日止支付孫×相應(yīng)的利息。

律師評析

本案中房地產(chǎn)公司逾期交房的事實(shí)是清楚的,房地產(chǎn)公司未按合同約定時(shí)間交房,逾期達(dá)1280天。但本案的難點(diǎn)在于《商品房預(yù)售合同》第13條逾期交房責(zé)任,約定:“除不可抗力外,出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的,按照下列第1種方式處理:1.按照逾期時(shí)間,分別處理[ (1)和(2)不作累加]。 (1)逾期在120 日之內(nèi)……(2)逾期超過120日[該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項(xiàng)中的日期相同]后,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30 日內(nèi)退還全部已付款,并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一[該比率應(yīng)當(dāng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率]的違約金,并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金。”而在《商品房預(yù)售合同》簽訂當(dāng)日,雙方簽訂附件8《補(bǔ)充協(xié)議》,該附件約定:“買受人購買出賣人開發(fā)的壹千棟項(xiàng)目商品房,經(jīng)平等協(xié)商,現(xiàn)就雙方所簽訂的《商品房預(yù)售合同》(以下簡稱“合同”),達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議,在本補(bǔ)充協(xié)議簽訂前,出賣人已將預(yù)售合同、附件及本補(bǔ)充協(xié)議提示買受人詳細(xì)閱讀,并按買受人要求作出必要的解釋,買受人在完全清楚、理解預(yù)售合同、附件及本補(bǔ)充協(xié)議條款內(nèi)容的基礎(chǔ)上與出賣人簽訂預(yù)售合同、附件及本補(bǔ)充協(xié)議……七、按照合同約定,買受人有權(quán)退房的事由發(fā)生后,買受人應(yīng)在該事由發(fā)生之日起30日內(nèi)提出書面退房申請,買受人在此期間不提出的,視為不退房。合同對此期限另有約定的除外。出賣人延期交房超過120日,買受人不退房的,出賣人向買受人支付的延期交房違約金最高不超過買受人全部已付款的2%……十八、本補(bǔ)充協(xié)議和附件經(jīng)雙方協(xié)商一致,是雙方真實(shí)意思的表示,出賣人與買受人同意本補(bǔ)充協(xié)議和附件與預(yù)售合同約定不一致的,以本補(bǔ)充協(xié)議和附件的約定為準(zhǔn),不受預(yù)售合同第二十七條的限制,并自雙方簽字(蓋章)之日起生效。”

也就是說,如果按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定,房地產(chǎn)公司至多承擔(dān)200 天的違約責(zé)任,200天之后無論延期多久,都不再承擔(dān)違約責(zé)任。而本案中房地產(chǎn)公司實(shí)際延期交房1280天,補(bǔ)充協(xié)議的約定明顯降低了房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任,不利于維護(hù)委托人的利益。于是謝律師從格式合同的角度和合同公平性原則的角度詳細(xì)闡述了該補(bǔ)充條款的無效性:根據(jù)《合同法》的規(guī)定,提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效。 《商品房預(yù)售合同》第10條逾期付款責(zé)任與第13條逾期交房責(zé)任均約定了日萬分之一的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),雙方權(quán)利義務(wù)對等,而附件8《補(bǔ)充協(xié)議》第7條的內(nèi)容不合理地減輕了出賣人承擔(dān)的責(zé)任、排除了買受人一部分主要權(quán)利,故該條款應(yīng)屬無效。