（四）房地產專業人士經營虧損的無限扣減

申報出租虧損（8582表）通常受“風險規則”（At-Risk Rules）和/或“消極投資規則”（Passive Activity Loss Rules）限制，屋主先按“風險規則”計算損失，再以“消極投資規則”判斷虧損是否予以在總收入中扣減。稅法Sec.469（a）規定，消極活動虧損只能與消極收入相互抵扣，不可抵減工資、利息等其他收入。如果屋主實質并積極參與管理（Materially and Actively Participate），則有權扣減最高2.5萬美元的租房虧損，扣減額在屋主再調整后總收入（MAGI）超過10萬美元時逐步減少（Phase out）直至15萬美元時“殆盡”（Disallowed）。如果屋主每年投入750個小時以上（平均每周15個小時，每處物業100個小時）且超過一半的工作或生意時間從事房地產租賃活動，住房出租將轉化為非消極活動（Non-Passive Activity），屋主不僅免予收入限制，還能無限扣減租房虧損。聯邦及州稅務署一向對房屋出租者審查甚嚴，尤其是享受虧損扣減“上不封頂” 的“房地產專業人士”（Real Estate Professional），稍有不慎便會面臨被查賬的風險，且看下例：

房地產經紀高女士于2015年初收到紐約州稅務稽查署關于她2012年房地產出租的“問卷”（Questionnaire），要求她提供紐約市三處、佛州兩處出租物業的參與時間表，高女士答復后卻收到紐約州的補稅單，不但2012年約6.6萬美元的出租虧損不允扣減，還“殃及”2013年遭到稽查，兩年共欠聯邦及州稅近7萬美元。稽查署判定高女士的“問卷”不及格，并不代表她沒有實質性地參與房地產活動，此案的轉機在于高女士能否證明她親身（實質性地）參與出租管理，而“日志”（Daily Log）恰是記錄高女士每天活動時間、地點的關鍵證物（Contemporaneous Document）。如果高女士2012及2013年的工作“日志”能夠證實累積工作時間超過750小時，紐約市的每處出租物業（佛州除外）累積工作時間超過100小時，則高女士滿足國稅局對于房地產專業人士實質性參與活動的要求，房租虧損得以扣減。高女士在征得稽查署的同意后，兩年各選若干頁作為“例證”送稽查署，3個月之后，高女士收到稽查署的欠稅調整通知，2012年欠稅為零，2013年欠稅降至1,410美元（佛州兩處虧損不允許扣減），稽查署接受了紐約州兩年的出租虧損扣減。

我們來進一步比較一下房地產專業人士實質參與的不同形式。高女士屬于專職專業人士，她自己有兩家房地產管理公司（均為1120S），還有3處（紐約市）物業在個人名下出租，再加上她“掛靠”的房地產公司（Real Estate Brokerage），因此時間（全年750小時，每處出租物業100小時）對她來說不是問題，但對于某些非專職“掛牌”經紀來說，情況就有所不同。舉一例：

何女士任職銀行預算部門，因與先生的收入超過15萬美元，所以個人及小公司（1120S）名下的出租虧損都無法扣減，為此她于2013年底考取房地產執照，“掛牌”家附近的房產公司，于2014年“名正言順”地扣減了約5萬美元的虧損。假定何女士2015年同樣面臨紐約州的稽查，她能否“化險為夷”呢？何女士是銀行朝九晚五的雇員，房地產只能算作她在業余或周末從事的“副業”，所以她的“日志”必須出示周一至周五晚間“習慣性”（Regularly）地從事房地產業務，同時顯示周六、日“規律性”（Routinely）地現身于出租房，“展示屋”（Open House）、驗房簽約等一系列實質性的房地產活動。何女士要保證每周至少工作15個小時（全年750小時）方能達到國稅局對房地產專業人士實質性參與的要求。如果何女士的本職工作是“彈性工作時間”（如保險公司經紀或自雇業者等），她的日程安排就會輕松許多，相對來說被稽查的幾率也會低得多。

房地產專業執照是調降中高檔收入家庭稅率的有效“杠桿”，唯有投身于“副業”之前，充分了解與評估房地產業的艱辛（競爭最激烈，耗時最長久）與風險，在此房地產業特別是華人市場持續復蘇、欣欣向榮之際，才能收獲名至實歸。