（三）房地產(chǎn)銷售利得的豁免及延稅

1994年前（1922年）“問世”的“1031”條款“同類資產(chǎn)置換”（Internal Revenue Code 1031- Like Kind Exchange），昵稱為“免稅交換”法則，旨在鼓勵房地產(chǎn)交易的活絡(luò)，賣主只要通過180天之內(nèi)再購入95%以上賣出的“市場價(jià)”物業(yè)，便可“延后資本利得稅”（Deferred Capital Gain）。

什么人可以申請“延后資本利得稅”，答案是個(gè)人投資房、C公司、S公司、合伙人、LLC、LLP、信托公司等，要滿足以下五個(gè)要求：

1. “同類交換”只適用于商業(yè)或投資地產(chǎn)，因此自住屋不符合“換屋”延稅的定義范圍。

2. 45 days rule，你在賣屋（Closing）之后的45天之內(nèi)，要向政府報(bào)告購買“新居”的意向及提供地址。

3. 60 days rule（Accepted Binder），在60天內(nèi)買賣雙方簽訂意向合同。

4. 180 days rule，舊屋過戶的180天之內(nèi)要完成新屋過戶。

5. 95% Fair Market Value Rule，新買的房產(chǎn)價(jià)值必須等于或大于賣掉房產(chǎn)價(jià)值的95%。

舉一例：

王先生和太太高女士于16年前（2000年底）買入了北法拉盛的一棟全新六家庭出租屋，為了避免與房客間的直接法律糾紛，王氏夫婦成立了W&J LLC， 選擇了1120S 小公司，夫妻作為股東，因此賣房的Capital Gain 會通過K-1過渡（Pass Through）到個(gè)人。王先生的房子在市場上投放了大約一年后，于2016年初遇到了從中國大陸來的一位買家，以現(xiàn)金110萬美元買下。這棟房子當(dāng)初約65萬美元買進(jìn)，10年折舊約16萬美元，扣除買賣的過戶費(fèi)用，資本利得約61萬美元。由于這個(gè)LLC是在紐約市注冊，聯(lián)邦不用上稅，紐約州上最低稅（Minimum Tax）25美元，紐約市不承認(rèn)小公司“稅負(fù)轉(zhuǎn)移”，需按照8.85%稅率上5.841萬美元的公司稅。然后66萬美元再通過K-1過渡到個(gè)人，個(gè)人稅按聯(lián)邦15%稅率和紐約州9%稅率上稅，大約是15.84萬美元，所以加在一起是22萬美元，大約是資本利得的1/3。 這么大筆的稅金，王先生夫婦當(dāng)然希望能夠延緩上稅，把這筆錢用于再投資?，F(xiàn)在1031延稅法規(guī)就可以提供這樣一個(gè)橋梁。66萬美元的資本利得雖然延遲，但不等于消失。會計(jì)師在給王氏夫婦的小公司申報(bào)時(shí)（8824表Like-Kind Exchanges），新屋的稅基（Basis）仍然是之前賣掉的49萬美元。如果5年之后王氏小公司把105萬美元買進(jìn)的“換屋”賣掉120萬美元，那時(shí)就會有50萬美元的長期資本利得實(shí)現(xiàn)并要上稅。因此“延后資本利得稅”只是把當(dāng)下的稅金推遲上繳的一種手段。

隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)生水起，“1031”也“水漲船高”，蘊(yùn)藏了巨大的商業(yè)“生機(jī)”。奧巴馬及財(cái)政部提出每年對“1031”“限換”（Exchange Limit）最高100萬美元，未來可為國家多征稅200億美元。特朗普現(xiàn)在有過之而無不及，企圖將眾多地產(chǎn)大亨賴以生存的“1031”條款徹底“腰斬”。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2011年330億資本利得經(jīng)由“1031”而“兌現(xiàn)”，如果“1031”一旦取消，GDP（Gross Domestic Product）將萎縮0.04%。

無獨(dú)有偶，1994年比爾·克林頓執(zhí)政時(shí)期推出的50萬美元（夫妻合報(bào)）或25萬美元（單身、戶主）賣屋資本利得豁免（Capital Gain Exclusion，IRC 121），只要過去的五年自己累計(jì)住滿兩年，售屋所得（50萬美元/25萬美元）便可豁免。

在比爾·克林頓的售屋所得優(yōu)惠條例推出之前，國稅局實(shí)行的是55歲以上的報(bào)稅人一生一次12.5萬美元的資本利得豁免。而克林頓條例代之以每兩年便可行使一次豁免，這對于推動房地產(chǎn)業(yè)的繁榮起著重要作用。

對于許多家庭的自住投資混合用屋，1031與50萬美元/25萬美元豁免條例可兼而用之。舉一例：

李先生于2016年賣掉自己在紐約市皇后區(qū)貝賽鎮(zhèn)的兩家庭屋約120萬美元，20年前購入底價(jià)約40萬美元，因此一樓出租（50%）和二樓自住（50%）部分各賺40萬美元，李先生與太太在過去五年中住滿兩年，因此40萬美元資本利得可全部豁免。二樓的投資部分可使用1031條款，唯45天之內(nèi)要尋得“目標(biāo)”，180天之內(nèi)過戶，新屋底價(jià)等同二樓20萬元美元（40萬美元底價(jià)的50%），資本利得40萬美元隨新屋取得延稅。