三、房地產稅務

房地產稅（Real Estate Property Tax）在美國的稅務體系中同樣扮演著不可或缺的角色。美國的房地產可分為兩類，民宅（Residential）與商用（Commercial），民宅的平均稅率為政府估價的13%（Condo或Co-op公寓樓）至20%（一至三家庭民宅），商用樓宇的稅率現為政府估價的11%。為了提高土地的利用率，政府近年來推行社區民商混用樓宇減稅計劃，即三樓以下加地下室的商業樓層如用于社區服務，如老人中心、托兒所、圖書館、藥店、診所、健保等非營利組織或教會服務，則可享受無限期的地稅減免（50%以上），而三樓以上的公寓房則享受15至25年的地稅減免。

不同類型不同用途的房產，所適用的稅率、征收模式也不相同。美國的民宅通常可分為共有公寓（Condo）、合作公寓（Co-op）、單家庭獨立屋（Single Family House） 、多家庭獨立屋（Muti-Family House）、聯排屋（Townhouse）五個類型。公寓式架構如Condo和Co-op常出現在人口密集區，而別墅型房屋則常出現在非人口密集區或郊區。

Condo 全稱Condonomium，業主擁有獨立產權和處置權，房地產稅和物業管理費分列。Co-op全稱Cooperatives，整棟大樓歸公司所有，購買Co-op相當于買進該公司的股份，股份多少取決于購買的公寓面積和樓層，住戶每月支付的維持費（Maintenance Fee）不僅包括物業管理費，還有按持股比例所應承擔的大樓地稅和貸款還息。Condo和Co-op最大的差異來自于財產結構，此差異也造就了所有權、稅務等方面的不同：

1. 所有權：Condo為個人有形資產，可以直接行使該單元的使用權；而Co-op的住戶是借由公司的股份擁有間接的使用權。

2. 管理方式：Condo業主可自行對所屬單元進行買賣、租賃及裝修；Co-op住戶因只擁有大樓的股份，故買賣、租賃及裝修等活動必須接受大樓管理委員會（“董事會”）的規章制約。

3. 物業管理費：Condo的物業費一般用于支付大樓水費、保險、公共區域的電費、維修等項目，房地產稅由業主單獨支付；而Co-op的維持費則將物業管理費用和地稅合二為一，大樓費用均以維持費的名目呈現。

4. 稅務抵扣：Condo和Co-op都可以在稅表上抵扣個人房貸的利息，Co-op還可多抵免一項由大樓分攤給每位住戶的大樓房貸利息。

Condo因獨立產權、購房手續簡單的特點廣受中國買家的青睞，不過相較于相同面積、相同區域的Co-op，價格要貴出許多。Co-op的優勢在于公寓內部布局合理，購房者通常能獲得比同等價位的Condo更為適宜的居家環境和條件，但劣勢是“進出”難、“家規”嚴，“董事會”為確保大樓全體持股人的共同利益，勢必在買賣、租賃環節嚴加管理，購買者需要呈交自己財務能力和人格信用的證明，諸如銀行存款證明、個人稅表和工資單、雇主證明、信用報告、他人推薦信等，“董事會”有權拒絕購房者的申請。

單家庭獨立屋指的是不與其他建筑相鄰、為一家庭設計的建筑，通常還包括地下室、庭院、車庫，是不少美國人成家立業后的夢想。單家庭獨立屋大約占全美市場的67%，它的優點一是屬于屋主的獨立財產，二是提供最大可能的個人空間，可以通過翻修擴展住宅面積。劣勢是維護成本較高，地稅較貴，屋主在擁有土地和房屋所有權的同時，也有負責維護自家和部分公共區域的責任，比如平日對自家庭院的花草澆灌或修剪，下雪天對自家車道和門口人行道鏟雪。

多家庭獨立屋約占全美市場的8%，雖在外觀上和單家庭獨立屋大致無差別，但建筑面積卻可以容納2至4戶單元（超過4戶將被視為商業住宅），優缺點和單家庭型類似，多家庭型多以自住、投資兩用。

聯排屋類似于中國的聯體別墅，是一種獨門獨戶、結合公寓和獨立屋特色的聯排式住宅，由于聯排屋公共區域為小區共有，所以業主需要支付類似公寓物業費的社區管理費（Homeowners' association fee）。相對于獨立屋而言，聯排屋的庭院和車庫面積往往有限，居住密度較高，但因為價格上的明顯優勢，成為歐美中產階級的經濟首選。

房地產稅有狹義和廣義之分，狹義的房地產稅指的是對房屋和土地本身價值所征收的稅，屬于財產稅范疇，而廣義的房地產稅則包括買賣環節的增值稅及交易稅、租賃活動的所得稅、財產轉讓的遺產稅及贈與稅等，這些稅項均會在本書中涉及。