（七）房屋出租的盈利與虧損

房屋出租在華人家庭中頗為普遍，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨旺，出租房屋不僅可以增加收入，還享有比其他投資方式更為彈性的稅務(wù)優(yōu)惠。房屋出租應(yīng)在1040的E副表，補(bǔ)充的收入和虧損（Schedule E，Supplemental Income and Loss，見(jiàn)226～229頁(yè)）上填報(bào)，所有與租房有關(guān)的必需支出都可抵銷租金收入，常見(jiàn)的租房支出包括：貸款利息、房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、水電煤氣、維修費(fèi)、清潔費(fèi)等，民用住宅（Residential）按27.5年做直線折舊，商用樓宇（Commercial）按39年折舊。舉一例：

吳小姐于10年前以51.5萬(wàn)美元在紐約市皇后區(qū)北法拉盛購(gòu)入一家庭獨(dú)立屋出租，2015年月租為2,850美元，全年償還貸款利息1.45萬(wàn)美元，地稅8,000美元，維修管理3,600美元，房屋保險(xiǎn)800美元，水費(fèi)1,950美元，草坪整修1,000美元，折舊1.87萬(wàn) 美元，凈虧損1.435萬(wàn) 美元。吳小姐雖然“積極”（Actively）并且“實(shí)質(zhì)性”（Materially）地參與了出租管理，但她調(diào)整后總收入（AGI）超過(guò)15萬(wàn)美元（夫妻合報(bào)），因此當(dāng)年的虧損不能扣減，轉(zhuǎn)入1040中的8582表——間接運(yùn)作虧損限制（Passive Activity Loss Limitations，見(jiàn)202～207頁(yè)），存在那里直至吳小姐把房子賣掉時(shí)或年收入低于15萬(wàn)美元時(shí)，便開(kāi)始扣減，還有第三種可能，就是吳小姐（或先生）取得房地產(chǎn)專業(yè)人士執(zhí)照，國(guó)稅局從1995年起為刺激房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇繁榮，允許專業(yè)人士出租虧損“上不封頂”（一般積極實(shí)質(zhì)參與者最多每年扣減消極虧損2.5萬(wàn)美元）。

廣大屋主應(yīng)在平日做好財(cái)務(wù)記錄，準(zhǔn)確反映收支情況，清楚辨識(shí)和詳述各類細(xì)節(jié)條目，日志依個(gè)人習(xí)慣不同，可在日歷上記事，也可使用隨身攜帶的記事本，手寫日志相較電腦文件更具“可信性”，也更易被稽查署接受。另外，屋主應(yīng)具備稅務(wù)法規(guī)的基本知識(shí)，了解可扣除項(xiàng)目的運(yùn)用，如房東前往出租房進(jìn)行維修等與租房業(yè)務(wù)相關(guān)的旅費(fèi)可列為扣除項(xiàng)目，但旅費(fèi)必須合情合理，并且有充分證據(jù)表明本次出行與租房業(yè)務(wù)有實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)。

E副表的第2頁(yè)用于申報(bào)小公司（S Corp）、合伙制企業(yè)（Partnerships）、遺產(chǎn)和信托的盈利或虧損，通常納稅人會(huì)收到作為股東或合作人所在公司、作為受益人的遺產(chǎn)或信托寄來(lái)的K-1表（1120S——小公司，見(jiàn)162～171頁(yè)；1065——合伙企業(yè)，見(jiàn)172～181頁(yè)；1041——遺產(chǎn)和信托，見(jiàn)182—185頁(yè)）。該表列出納稅人作為公司股東或合伙人分?jǐn)偟降氖杖?、費(fèi)用和其他項(xiàng)目。以合伙人K-1表（1065）為例，該表有三個(gè)部分，第一部分是合伙制企業(yè)的相關(guān)信息；第二部分是納稅人（合伙人）的相關(guān)信息，比如身份號(hào)碼（SSN或ITIN）、合伙人身份（一般合伙人或有限合伙人、國(guó)內(nèi)或國(guó)外合伙人、個(gè)人或公司）、合伙人利潤(rùn)、虧損、資本和負(fù)債的份額；第三部分是收入、扣減、優(yōu)惠及其他項(xiàng)目，納稅人可參閱K-1代碼說(shuō)明書(shū)（Code Instruction），將各項(xiàng)數(shù)額填在相應(yīng)的副表上。代碼1“普通業(yè)務(wù)收入”、代碼2“凈房地產(chǎn)出租盈虧”、代碼3“其他凈出租收入”、代碼4“固定報(bào)酬”（Guaranteed Payments）、代碼7“版權(quán)費(fèi)”（Royalties）需要填報(bào)在E副表上，而其他如利息及紅利收入（B副表）、資本利得或虧損（D副表）、合伙人自雇稅（SE副表）、外國(guó)稅（1116）則是在其余副表上反映。K-1收入多數(shù)屬于“消極收入”（Passive Income），因此也應(yīng)像房屋出租虧損一樣受“風(fēng)險(xiǎn)規(guī)則”（At-Risk Rules）和/或“消極投資規(guī)則”（Passive Activity Loss Rules）限制（8582表，見(jiàn)202～207頁(yè)）。稅法規(guī)定，消極活動(dòng)虧損只能與消極收入相互抵扣，不可抵減工資、利息等其他收入。如果合伙人積極參與管理（Actively Participate）有權(quán)扣減最高2.5萬(wàn)美元的虧損，扣減額在合伙人再調(diào)整后總收入（MAGI）超過(guò)10萬(wàn)美元時(shí)逐步減少（Phase out）直至15萬(wàn)美元時(shí)“殆盡”（Disallowed）。“實(shí)質(zhì)并積極參與管理” （Materially and Actively Participate）的合伙人（如一般合伙人，General Partner）則可享受無(wú)限扣減。