（七）房屋出租的盈利與虧損

房屋出租在華人家庭中頗為普遍，當前房地產市場趨旺，出租房屋不僅可以增加收入，還享有比其他投資方式更為彈性的稅務優惠。房屋出租應在1040的E副表，補充的收入和虧損（Schedule E，Supplemental Income and Loss，見226～229頁）上填報，所有與租房有關的必需支出都可抵銷租金收入，常見的租房支出包括：貸款利息、房地產稅、房屋保險、水電煤氣、維修費、清潔費等，民用住宅（Residential）按27.5年做直線折舊，商用樓宇（Commercial）按39年折舊。舉一例：

吳小姐于10年前以51.5萬美元在紐約市皇后區北法拉盛購入一家庭獨立屋出租，2015年月租為2,850美元，全年償還貸款利息1.45萬美元，地稅8,000美元，維修管理3,600美元，房屋保險800美元，水費1,950美元，草坪整修1,000美元，折舊1.87萬 美元，凈虧損1.435萬 美元。吳小姐雖然“積極”（Actively）并且“實質性”（Materially）地參與了出租管理，但她調整后總收入（AGI）超過15萬美元（夫妻合報），因此當年的虧損不能扣減，轉入1040中的8582表——間接運作虧損限制（Passive Activity Loss Limitations，見202～207頁），存在那里直至吳小姐把房子賣掉時或年收入低于15萬美元時，便開始扣減，還有第三種可能，就是吳小姐（或先生）取得房地產專業人士執照，國稅局從1995年起為刺激房地產業復蘇繁榮，允許專業人士出租虧損“上不封頂”（一般積極實質參與者最多每年扣減消極虧損2.5萬美元）。

廣大屋主應在平日做好財務記錄，準確反映收支情況，清楚辨識和詳述各類細節條目，日志依個人習慣不同，可在日歷上記事，也可使用隨身攜帶的記事本，手寫日志相較電腦文件更具“可信性”，也更易被稽查署接受。另外，屋主應具備稅務法規的基本知識，了解可扣除項目的運用，如房東前往出租房進行維修等與租房業務相關的旅費可列為扣除項目，但旅費必須合情合理，并且有充分證據表明本次出行與租房業務有實質性關聯。

E副表的第2頁用于申報小公司（S Corp）、合伙制企業（Partnerships）、遺產和信托的盈利或虧損，通常納稅人會收到作為股東或合作人所在公司、作為受益人的遺產或信托寄來的K-1表（1120S——小公司，見162～171頁；1065——合伙企業，見172～181頁；1041——遺產和信托，見182—185頁）。該表列出納稅人作為公司股東或合伙人分攤到的收入、費用和其他項目。以合伙人K-1表（1065）為例，該表有三個部分，第一部分是合伙制企業的相關信息；第二部分是納稅人（合伙人）的相關信息，比如身份號碼（SSN或ITIN）、合伙人身份（一般合伙人或有限合伙人、國內或國外合伙人、個人或公司）、合伙人利潤、虧損、資本和負債的份額；第三部分是收入、扣減、優惠及其他項目，納稅人可參閱K-1代碼說明書（Code Instruction），將各項數額填在相應的副表上。代碼1“普通業務收入”、代碼2“凈房地產出租盈虧”、代碼3“其他凈出租收入”、代碼4“固定報酬”（Guaranteed Payments）、代碼7“版權費”（Royalties）需要填報在E副表上，而其他如利息及紅利收入（B副表）、資本利得或虧損（D副表）、合伙人自雇稅（SE副表）、外國稅（1116）則是在其余副表上反映。K-1收入多數屬于“消極收入”（Passive Income），因此也應像房屋出租虧損一樣受“風險規則”（At-Risk Rules）和/或“消極投資規則”（Passive Activity Loss Rules）限制（8582表，見202～207頁）。稅法規定，消極活動虧損只能與消極收入相互抵扣，不可抵減工資、利息等其他收入。如果合伙人積極參與管理（Actively Participate）有權扣減最高2.5萬美元的虧損，扣減額在合伙人再調整后總收入（MAGI）超過10萬美元時逐步減少（Phase out）直至15萬美元時“殆盡”（Disallowed）。“實質并積極參與管理” （Materially and Actively Participate）的合伙人（如一般合伙人，General Partner）則可享受無限扣減。