過了有三天時間，頤和家園高村長給我來過電話。

張經理我們小區經過業主代表大會討論通過，物業服務合同采用包干制的方式給你們簽訂，不是你說的什么勞動派遣制，我把這個合同發給你看一看，你們公司定下來以后我們就準備簽字，歡迎你們凱亞物業進入我們小區進駐服務管理！

不大一會兒，聽到滴的一聲，物業服務方案發過來。

頤和家園小區物業服務合同

甲方：頤和小區業主委員會

乙方：凱亞物業服務有限公司

簽訂日期：

履約期間：2021 年 7 月 1 日——2022 年 12 月 31 日

根據《民法典》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲乙

雙方遵循平等自愿公平誠實信用的原則，經協商一致，就甲方代表全體業主，將頤和家園小區委托乙方進行物業管理服務事宜、訂立本合同。

本合同對物業服務企業和全體業主具有約束力。

第一章總則

第一條委托物業的基本情況

類型：高層住宅。

坐落位置：

東至：

西至：

南至：

北至：

占地面積： 172826.23 平方米

地下車庫： 511個；地上車庫：790個；

綠化面積：平方米

第二章服務事項及服務質量

第二條物業服務內容

1、物業共用部位、共用設施設備的養護和管理。

2、水泵、智能系統等公用、共用設備的運行管理與服務；

3、公用設施設備和附屬建筑物、構建物的養護和管理；

4、公用區域內景觀、建筑小亭等的養護和管理；

5、物業公共部位、公共區域衛生清掃保潔、垃圾的收集、清運及污水管道的疏通；

6、車輛行駛和停放秩序的服務、管理；

7、地上水系養護和管理；

8、物業管理區域內公共秩序的服務、管理；

9、物業使用禁止性行為的管理；

10、物業檔案的建立、保管和使用；

11、經業主大會同意后，社區共用部位經營管理；

12、經業主大會或管理規約等授權的管理行為；

13、服務內容不包括電梯、消防設施維保；

13、本合同及附件約定的其他公共性服務內容。

第三條物業管理服務質量（詳見附件一）

第四條物業管理服務期限

1、物業管理服務期限為自 2021 年 7 月 1 日起至 2022 年 12 月 31 日終止。

2、物業服務合同期限屆滿前，由業主或甲方依照法律規定決定是否續聘。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知甲方。

3、物業服務期限屆滿后，甲方沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定。

物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。甲乙雙方可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第三章權利與義務

第五條甲方權利義務

1、代表和維護全體業主在物業管理服務活動中的合法權益；

2、制定、修改業主大會議事規則和管理規約，監督業主遵守管理規約；

3、督促乙方制定物業服務方案，共用部位和共用設施設備與相關場地的管理計劃、維修養護計劃、物業專項維修資金使用計劃等，并監督乙方按方案和計劃實施物業管理服務；

4、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃及管理制度；監督乙方管理服務工作的實施及制度的執行；

5、負責收集、整理物業管理服務所需相關文件和資料；

6、涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項；

7、負責協調前物業服務企業遺留的問題。

8、法律法規、議事規則等規定甲方享有和承相的其他權利和義務；

9、甲方協助乙方收取物業服務費用。

第六條乙方權利義務

1、依照國家、本市有關規定和本合同約定，制定物業管理服務方案和制度，對物業及其環境、衛生、公共秩序進行管理服務；

2、在本物業管理區域內的顯著位置。定期將服務內容、負責人員、從業人員、質量要求、服務標準和收費項目，收費標準，履行情況以及維修資金使用情況等有關情況進行公示；

3、依照本合同約定向業主收取物業管理服務費；

4、建立物業項目的管理檔案；

5、對業主違反國家和本市有關物業管理方面的法律、法規、規章及違反管理規約、物業管理區域內物業管理規章制度的行為，進行勸阻、制止、索賠、要求復原等，并向甲方和有關部門報告；

6、對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀，并請求其賠償損失；

7、不得將物業項目整體轉讓給其他方管理，比如工程、消控、保安；可以將專項服務（綠化、保潔）委托專業公司承擔，其中秩序維護隊長、班長、環境主管人員必須由乙方直接委派并與乙方已簽訂勞動合同。綠化采取外包方式（需甲方參與綠化外包合同的談判及確認）。

8、加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將運行狀況的報告提交物業管理委員會，并在物業管理區域內公告；負責編制物業的年度維修養護計劃，并組織實施；發現安全隱患應及時通知相關責任人（單位）并予以整改或者通知相關單位及時整改但如在保修期范圍內的，則應通知建設單位整改。

9、提前將裝飾裝修房屋的有關規定書面告知業主，當業主裝飾裝修房屋時，對不符合安全要求和影響公共利益及其他業主合法利益的行為，進行勸阻制止，責令改正，勸阻無效時向有關行政管理部門報告；

10、負責編制物業管理服務年度計劃；

11、定期向全體業主公布場地占用費、利用物業共用部位共用設施所得收益收支情況；

12、對本物業的共用部位、設施及場地不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或者完善配套設施設備，經甲方和有利害關系的業主同意后報有關部門批準方可實施；

13、自本合同終止時起三十日內，向甲方辦理下列移交事項：

（1）預收的物業管理服務費、場地占用費、業主裝修押金等，清退收取的利用物業共用部位、共用設施、場地經營所得的收益余額；

（2）物業管理項目的檔案資料，并對業主個人信息和資料負有保密義務；

（3）物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備；

（4）本合同第十八條約定的資料。

14、應當協助公安部門等有關部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在本物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當采取應急措施，及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作；

15、接受全體業主和物業管理委員會的監督，配合業主、物業管理委員會的監督工作提供真實的資料；

16、接受物業管理行政主管部門的監督指導；

17、對本物業管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。嚴格貫徹執行消防法規，落實各項防火安全制度和措施；負責消防控制室的日常值班；管理好物業管理區域內的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、維護、更新，確保它們始終處于完好狀態；

18、對生活拉圾分類投放，配合政府部門對不符合分類投放要求的行為進行指導；

19、不得隨意更換項目經理和管理人員（個人晉升、離職或身體狀況因素除外）

20、協助維修資金的上門簽字義務；

21、法律法規、本合同及管理規約等規定乙方享有和承擔的其他權利義務。

第四章服務費用

第七條物業管理服務費用

本物業管理區域物業服務收費執行包干制，全年物業管理服務費用為陸拾陸萬元整（1660000.00 元）。執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定，物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

住宅單價：0.8元/月·平方米

商業房單價：1 元/月·平方米上述物業管理費中不含電梯、增壓水泵、景觀水系等公共高能耗設備運行所需能耗費用。

第八條

全年物業管理服務費用由物業服務企業收繳至物業管理委員會指定賬戶，由物業管理委員會按季度支付。

第九條乙方按照本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

第十條（1）已售未領的房屋以及未出售的空置房屋的物業管理服務費由開發建設單位全額繳納；

（2）竣工驗收合格交付業主后的物業管理服務費由業主繳納；

（3）業主轉讓物業時，須結清轉讓之前的水費、物業管理服務費用等其他需繳納給物業的費用。

第十一條繳納費用時間：

（1）物業服務費按年繳納，業主或物業使用人應自 2021 年 7 月 1 日起向乙方指定收款賬戶履行物業服務費用繳納義務，乙方應當出具正式發票。另，物業公司可視情況接受相關部門委托按照政府規定代收水、電、煤氣、有線電視、電話、網絡信號等費用，乙方應向業主出具相應的收據（發票）；水、電、煤氣、有線電視、電話、網絡信號服務及維護服務由其對應的供應單位提供并為此負責。

（2）對于代收代繳的業主需要承擔的二次供水費用，業主應在收到繳費通知信息之日起十日內繳納水費，如果業主逾期不繳納水費的，乙方有權利進行停水。

（3）裝修押金乙方應按照每戶 2000 元收取，裝修完畢并經物業確認后 15 日內退還裝修押金。

（4）業主或者開發建設單位逾期繳納物業管理服務費的，乙方應書面催收，經催收后，業主在 30 日內仍未支付的，乙方可請求物業管理委員會協助溝通。

（5）業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業管理服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任，且該約定需書面告知乙方。

第十二條特約服務費

業主委托乙方提供物業服務合同約定以外特約服務的，其費用由雙方書面另行約定；乙方應當將服務項目，收費標準進行公布。

第五章維護費用、專項維修基金及物業保修金

第十三條房屋的公用部位、公用設施設備、公共場地的維修、養護等費用：根據房屋實際使用年限檢查房屋共用部位（含建筑外墻）的使用狀況，需要維修、更新、改造，包括共用部位、共用設施、設備，公共場地、道路的維修、養護、更新，乙方及時編制維修計劃和物業專項維修資金使用計劃，向物業管理委員會提出報告與建議，根據物業管理委員會的決定，組織維修。小修每年從物業費中支付壹萬元（10000.00），超出部分由甲方承擔。房屋共用設施設備、電梯等公用、共用設備、附屬配套建筑和設施的維修、更新、改造，按照前款方式實施。

第十四條

乙方不得擅自在退還物業保修金的所有事項上加蓋公章。

第十五條公共收益費用屬于全體業主共有的物業管理經營用房，物業共用部位、共用設施設備，業主共有的車庫、車位，共有的場地以及物業管理區域內配套設施由業主大會決議后，由物業管理委員會經營。

第十六條房屋裝飾裝修

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與乙方簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。

第十七條物業管理用房

在合同生效之日起 3 日內，甲方向乙方無償提供并移交相應的物業管理用房，具體面積及位置待定，其使用方案應當經甲方同意并公告。物業管理用房屬全體業主所有在合同履行期內供乙方無償使用，乙方自行負責維修養護，不得買賣、出租和抵押，不得擅自改變其用途，不得進行經營性項目使用，任何單位和個人不得占用或者改作他用。

第十八條物業及物業管理交接

自本合同生效之日起 15 日內，由甲方向乙方移交下列資金、物品和資料（詳見附件《物品交接單》），

1、文件和資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程的工圖等資料；

（2）物業竣工驗收資料；

（3）共用設施設備清單（以原物業移交給甲方的清單為準）及安裝、使用、維護和保養技術資料；

（4）物業質量保證書和使用說明書；

（5）業主有關情況資料；

（6）物業管理需要的其他資料。

2、財務資料；

3、物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備。

4、涉及與前物業公司交接時以交接的物業清單為準，業委會作為見證人簽字。

第六章服務質量和滿意度測評

第十九條 1、甲方有權履行監督職責，并按本合同約定組織人員對乙方各項物業服務工作進行測評。對測評中發現未履行本合同約定，應當書面要求乙方進行整改，并按照扣罰標準進行處理：

（1）測評人員：物業管理委員會成員。

（2）測評頻度及事件：合同簽訂后的 6 個月后第 1 個星期進行第一次測評，后續測評時間為每季度測評一次（不含整改后重測的），由甲方在測評前一天通知乙方。

（3）測評規則：分優秀、良好、合格、不合格，根據實際有效參與考核人數計算平均值。（具體見附表五考核標準及評分細則）

（4）扣罰標準：

評分結果合格及以上的，乙方測評合格，評分結果不合格的，乙方應在 1 個月內進行整改，整改后重新測評仍不合格的，且甲方有權要求乙方更換團隊并于 1 月后重新測評，經測評仍不合格，視為無法履行本合同的服務內容和質量標準。甲方有權隨時解除合同。

2、乙方應按本合同約定配置人員，若出現缺編，應在 15 日內補全缺少的人數，若不能及時補全的應與甲方商議并妥善安排，否則按每缺少一人從缺勤之日起按照保潔 100 元、保安、工程、客服 200 元每日進行處罰，所罰款項歸全體業主所有。

3、甲乙雙方對物業服務是否達到質量標準存在爭議且無法解決的，由上級物業主管部門、街道、社區或有資質的社會評估機構進行評判。

第七章違約條款

第二十條違約責任

1、甲方違反合同第五條的約定，使乙方未完成規定的管理服務目標，乙方有權要求甲方解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同。

2、乙方違反本合同約定的義務，無法完成本合同的服務內容和質量標準的，甲方有權解除本合同；造成甲方或相關業主損失的，乙方應予以賠償（前述損失包括甲方為獲得賠償所發生的一切開支和費用，如訴訟費、仲裁費、律師費、保全費用等）。

3、乙方違反本合同第七、八、九、十、十一、十二條等約定，擅自提高收費標準的，甲方有權代表業主要求乙方清退；造成業主經濟損失的，乙方應當給予業主經濟賠償。

4、合同期滿或甲方通過合法途徑解聘地，乙方未按時向甲方辦理移交手續，乙方向甲方支付違約金 5 萬元。

5、物業公司未依法履行通知或者尚未與物業管理委員會協商一致，突然撤場，造成甲方小區物業中斷、秩序混亂，乙方向甲方支付違約金 5 萬元。

6、若相關業主拒絕、阻礙乙方對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護，造成損失的，業主應當承擔賠償責任；

第二十一條不可抗力的約定

本合同執行期間，如遇不可抗力（僅指不可預見、不可避免、不可克服的不可抗力），如地震、風災、水災、火災、戰爭或其它不能預見的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同項下任何責任時，該方應立即用傳真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天內提供該不可抗力事故詳情的書面報告及不能履行理由的有效證明文件。該等證明文件應由不可抗力事故發生地區的公證機構予以公證。雙方在本合同項下的責任在不可抗力事故期內應自動相應延期履行，且雙方不被視為違約，惟受影響一方應盡一切努力來終止或減少不可抗力事故的影響。按不可抗力事故對履行本合同的影響程度，由雙方協商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同項下的責任。一但不可抗力事故的影響消失，雙方應立即繼續履行本合同，否則作違約論。對于可預見或可克服或可避免事件，如大風、臺風等。乙方應做好抗風、抗臺提示及物業服務區域內的抗風、抗臺措施，對于事件后的花木、公用、共用設施設備應該及時進行維修工作。

第二十二條免責條款

以下情況乙方不承擔責任：

1、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

2、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

3、本物業管理區域內發生的刑事治安案件（包括但不限于搶劫、盜竊、火災、爆炸等）或第三人行為所致損害，因乙方存在過錯的除外；以下情況甲方、業主、物業使用人不承擔任何賠償責任：

1、甲方依法解聘的；

2、乙方員工的工資、社保等待遇糾紛（但造成甲方、業主等損失的，乙方要賠償）

第二十三條其他約定事項

1、項目總配置 29人，乙方應配置項目經理 1 人、客服 3人、保安人員（包含主管、保安）13人、保潔 10（含主管）人、工程部（ 1 人）。因服務需要，經物業管理委員會同意后人員可以進行調整，但保潔人員人數不得低于本條約定的配置數額。

2、乙方應當保證項目主要負責人員及團隊管理層的穩定。甲方有權監督物業人員配置及任用情況。對項目經理及主要管理人員的任免，須征得業委會同意；業委會有權提出書面意見要求更換以下管理人員：項目經理、保安、保潔、工程等管理人員。乙方須在 45 日內更換到位。

3、乙方就小區內開展增值服務事宜與占用物業公共區域經營的，引進第三方服務企業等，均應向甲方報備并審核通過。

4、第三方在物業公共區域（包括但不限于電梯等）張貼公告、通知、函等，都需要向甲方同意，否則甲方有權一律清除。

5、乙方在簽訂合同之日起 5 日內，將各崗位人員分配及分工事項報備甲方。

6、乙方不得單獨以業主、物業使用人未繳納物業服務費用或其他規定等進行采取限制進入小區、禁止車輛進入、禁止停車、停電等損害業主、物業使用人合法權益的行為，但對于業主未及時繳納物業費的，經乙方多次催繳后，仍不繳納的，

乙方可以在小區里公共區域進行公示；其他措施根據《管理規約》規定，并經過業委會授權。

7、優惠承諾：本合同簽訂之日起，乙方承諾以下為其無償投入，并最遲于本合同簽定之日起六個月內完成整改，（對于因不能及時完成整改的需與甲方進行溝通備案，由甲方來決定延長的期限，包括因不可抗力原因導致無法在約定期限內完成整改的）

（1）物業的主出入口：車行道閘整改為半高格棚道閘（整合商家資源進行置換）；配置刷卡功能（含消防通道），南北大門配置人臉識別系統。

（2）配置基本保潔工具。

（3）綠化整改：對物業綠化進行全面打理一次。

（4）乙方在服務期間所作的任何承諾事項，均作為合同的重要組成部分。

第二十四條合同的終止

依本合同約定解除或依法解聘的，乙方應當在收到或發生相應解除/解聘或乙方不同意續聘之日起十日內書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案，履行撤出程序，按照規定約定辦理相關交接手續。

第二十五條

爭議處理本合同在履行中發生爭議，雙方應當協商解決或者報請物業行政主管部門進行調解，協商或者調解不成的，向項目所在地人民法院提起訴訟。

第二十六條合同附件

1、雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

2、本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照國家和本市有關法律、法規和規章執行。

第二十七條

合同備案

1 本合同正本連同附件，一式伍份，甲乙雙方各執貳份，區（縣）物業管理行政主管部門（備案）執一份，具有同等法律效力。

2、本合同簽訂之日起三十日內，乙方持本合同到項目所屬的區縣物業管理行政主管部門辦理備案。

第二十九條合同續約及生效

1、雙方續約的，應當于本合同屆滿前 30 日內重新簽訂物業服務合同。

2、本合同自甲乙雙方蓋章之日起生效。

3、附件為本合同的組成部分：

附件一物業服務標準