1.4 租賃合同要點解析

在選擇租房辦公時，經營者一定要注意租賃合同中可能存在的陷阱。因為市面上房屋出租信息的形式五花八門，租房途徑更是數不勝數，經營者如何才能在眾多的房源信息中找到適合自己的房屋呢？

首先經營者應該明確什么樣的房屋能租，什么樣的房屋不能租。在選擇房屋時，經營者要嚴格遵守以下原則，如圖1-2所示，這樣才能規避租賃合同中的風險。

1.沒有不動產權證書的房屋不能租

在租賃房屋前，經營者需要驗明房屋的不動產權證書、出租人本人的身份證，確認出租人是否有權租賃房屋。不動產權證書的產權人與身份證持有人應相同，無法提供不動產權證書原件的出租人不能相信。不動產權證書是房屋的權屬證件，沒有不動產權證書就無法證明房屋的權屬關系，從而就沒有租賃的法律基礎。不動產權證書是建立租賃關系的第一個要件。

2.沒有房屋租賃證件的房屋不能租

在租賃房屋前，除了要查看不動產權證書和出租人本人的身份證，出租人還要持不動產權證書及其他相關證件到房地產管理部門辦理房屋租賃證件，只有獲得了房屋租賃證件，房屋出租行為才合法，房屋出租手續才完備。

3.未經綜合驗收的新建房屋不能租

有的開發商或房屋所有人急功近利，甚至將未經過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做既違反國家有關法律、法規，也對承租人的安全造成了威脅。

4.未經原出租人書面同意的房屋不能租

某房屋的承租人未經原出租人的書面同意，擅自轉租的房屋不能租。因為根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）關于房屋租賃方面的相關規定，承租人如果想把房屋轉租，需要經過原出租人的同意，否則原出租人可以要求解除合同。因此，在租房前一定要驗明房主的身份證及不動產權證書原件，或者向周圍的業主及通過其他渠道打聽房子的背景情況。

5.屬于違章建筑的房屋不能租

有的單位或個人未得到規劃部門的批準，私自建起房屋并出租，對于這類房屋，不但規劃部門要對其罰款，強令其限期拆除，而且房地產管理部門也會因其沒有不動產權證書和房屋租賃證而對其進行處罰。

6.產權共有的房屋小心租

如果某房屋屬于共有產權的房屋，經營者在租賃時要小心，因為產權共有的房屋，如果在房屋產權共有人未一致同意房屋出租的情況下，該房屋不能租。即使大多數共有人同意也不能出租，因為這樣就會對不同意房屋出租的房屋產權共有人構成侵權。只有在房屋產權共有人都同意出租房屋的情況下，該房屋才能出租。

7.抵押的房屋小心租

在租賃房屋前，經營者一定要明確該房屋是否被抵押，如果該房屋已經被抵押，在未得到抵押權人的同意之前不能租。

經營者在租房前，除了要明確該房屋是否符合出租規定，還要在簽訂租賃合同時注意以下幾點。

① 簽訂租賃合同時，一定要保證租賃合同的簽訂人是出租人本人。如果租賃合同的簽訂人不是出租人本人，那么經營者的合法權益將得不到保障。

② 有時即使是出租人本人簽訂的合同，也同樣會存在一些陷阱。例如，按照相關規定，未滿5年的經濟適用房不能對外出租。因此，此類房屋出租簽訂的租賃合同一般不受法律保護，很容易產生糾紛，一旦出租人違約，承租人維權也十分困難。

③ 有時租賃雙方因為一些原因不能及時簽訂合同，有些出租人會要求承租人支付定金，這時經營者也需要查看房屋的不動產權證書、出租人本人的身份證。在證件沒有問題的情況下，對定金數額也有一定的要求，一般定金不超過月租金的20%。這時，如果出租人要求一年一付房租或者要求支付數額較大的定金，經營者需特別注意是否存在騙局。

④ 租房前，經營者要到房地產交易中心進行調查，確認房屋是否已經有房屋租賃登記信息，若已經有房屋租賃登記信息，將會影響新的承租人辦理營業執照。

⑤ 如今，租賃市場之所以存在一些陷阱，其根本原因，大都是因為租賃雙方在簽訂合同時權責不清，或是內容不具體，或是權責主體不明確。所以，經營者在與出租人簽訂房屋租賃合同時，一定要將合同條款細節寫清楚。

● 明確房屋的租金、房屋租賃期限、付款時間、付款方式等內容。

● 明確相關的配套費用，如對于租賃期間的水、電、煤氣、有線電視、上網等費用由誰交付，并確認現有繳費情況。

● 明確押金的問題，在房屋押金的問題上需在合同內約定，如押金在什么情況下返還，在什么情況下不返還。

● 在房屋租賃合同內明確約定，如房屋出現漏水、室內用品損壞等問題由誰負責。

上述條款要作為合同附件保管，日后一旦發生糾紛時可以通過雙方簽訂的合同免去一些責任。

⑥ 經營者要在承租過程中保留好相關證據，以防日后發生不必要的糾紛。

總之，經營者在實際租房過程中要有防范出租陷阱、規避租賃風險的意識，在租房時要注意以下兩點：一是要有維權意識，明確權責關系人；二是完善租賃合同，補充條款要盡量詳細。