六 產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化

2017年至今，西安、武漢、南京、杭州、成都等一線城市掀起的“搶人大戰(zhàn)”越來越激烈，方式之一就是對(duì)外來人口的落戶政策優(yōu)惠。眾所周知，城市要發(fā)展，離不開優(yōu)秀人才的聚集。人口的流動(dòng)帶來各種消費(fèi)需求，有人的地方才有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。

1.有支柱產(chǎn)業(yè)的城市消費(fèi)力強(qiáng)勁

與一二線城市相比，三四線城市在“搶人”方面缺少優(yōu)勢(shì)。缺乏“搶人”優(yōu)勢(shì)的城市，必須有屬于自己的支柱產(chǎn)業(yè)，特別是要擁有新型社會(huì)分工行業(yè)，比如物流總部、企業(yè)400的呼叫總部等。這類支柱產(chǎn)業(yè)非常吸引不愿意在一二線城市生活、工作的人群，促使他們不斷涌入進(jìn)來。

2019年，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的城市是哪個(gè)？答案讓人意外，它是內(nèi)蒙古自治區(qū)的呼和浩特市（同比上漲17.1%）。原因是呼和浩特市堅(jiān)持發(fā)展農(nóng)畜產(chǎn)品加工、電力能源、石油化工、生物醫(yī)藥、光伏材料、電子信息六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)上下游相關(guān)企業(yè)聚集，年產(chǎn)值超過1000億元。

長(zhǎng)三角地區(qū)的三四線城市，在支柱型產(chǎn)業(yè)方面，做到了既領(lǐng)先又成熟。放眼長(zhǎng)三角城市群，幾乎每個(gè)小城市都有三個(gè)特點(diǎn)：

① 擁有各具特色的細(xì)分型支柱產(chǎn)業(yè)；

② 與核心城市上海，二級(jí)核心城市杭州、南京、蘇州形成鮮明的產(chǎn)業(yè)梯度；

③ 承接著一二線城市的人口及產(chǎn)業(yè)溢出。

這三個(gè)特點(diǎn)提升了該區(qū)域城市的生產(chǎn)和創(chuàng)造能力。

還有一些城市，雖然歷史、地理位置等先天不足，對(duì)周邊城市缺乏輻射吸引力，本地經(jīng)濟(jì)活力缺乏，但把握住了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重大機(jī)遇，仍能取得突破性的快速發(fā)展。

2.三四線城市產(chǎn)業(yè)是房產(chǎn)銷售的決定因素

很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都扎根、深耕在三四線城市。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就崛起于三四線城市，在同一座城市成功開發(fā)過七八個(gè)項(xiàng)目。在這些城市中，房地產(chǎn)企業(yè)品牌深入人心，市場(chǎng)口碑不僅不遜于甚至還優(yōu)于全國(guó)型品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但是，有一個(gè)事實(shí)是，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2019年隆重推出回饋本地父老鄉(xiāng)親的新項(xiàng)目時(shí)，卻無人捧場(chǎng)。為何會(huì)這樣？

根本原因在于，三四線城市居民的置業(yè)能力有天花板。這個(gè)天花板來自于就業(yè)收入引發(fā)的綜合約束，表現(xiàn)為能提供高收入且體面的就業(yè)機(jī)會(huì)少，居民勞動(dòng)力的持續(xù)增值能力有限。

三四線城市的房?jī)r(jià)最初只有一兩千元每平方米，今天漲到每平方米甚至過萬元的價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售難度不在于產(chǎn)品本身不夠好，而在于與這個(gè)高價(jià)格匹配的產(chǎn)品，當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)買不起了。在這樣的城市消費(fèi)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷管理者要?jiǎng)?chuàng)造業(yè)績(jī)需做到三點(diǎn)：① 掌握當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展資訊；② 了解和分析居民收入的杠桿能力；③ 推出與本地市場(chǎng)需求相匹配的產(chǎn)品和銷售方案，而不是一味迷信營(yíng)銷方案能換來銷售業(yè)績(jī)。