五 房地產開發運營環境變化

在過去的40年里，中國的城鎮化率從10%提高到了50%以上，美國用了80年時間才達到這個程度。國際上通行的規律是，當人均GDP超過1400美元以后，房地產住宅的投資開始發展；當人均GDP超過3000美元之后，住宅投資開始快速增長；當人均GDP超過8000美元以后，住宅市場新增下降。中國的情況與這個規律的吻合度非常高，也就是說，中國住宅房地產大規模開發的階段已經過去。

1.一線城市房地產市場進入存量房時代

截至2020年，市場存量房源非常多，存量住宅大概為10萬億元左右規模。中國房地產業的發展趨勢必將從“拼命蓋房”轉向“盤活存量”，市場或將迎來一個全新的拐點。

預計未來5～10年，二手房買賣會是新房買賣數量的3倍左右，城市住房租金市場總量大概為一年1萬億元左右，2020年之后的十年時間會漲到3萬億元左右的規模。

未來，整個存量市場是一個相對更確定的領域。全國一線城市房地產市場全面進入存量房時代已是不爭的事實。

城市化程度最高、人口密度最大的深圳市，最早開啟了存量利用管理。這種存量盤活模式也會很快在其他城市效仿和推行。

2.開發商、經紀機構與代理行角色反轉

改善居民生活水平將是未來公共政策的主旨，原來推行的“棚改”會以其他的形式體現，比如：住區或社區升級，農村危房改造，農村居民點集中布局，特色小鎮開發和建設，以及海綿城市、智慧社區、養老功能等。對于樓市本身、基礎設施，以及各行各業的影響將長期存在。

在房地產市場格局重塑的新時代下，開發商、經紀機構與代理行的角色或將反轉。對房地產企業的營銷高管們來說，2020年以后的營銷管理工作核心是具有精細化盤活存量房地產的專業技能，這也是未來營銷人在房地產“江湖”里繼續馳騁的頭號武器。