四 未來人口變化

對房地產開發來說，城市選擇的重要性毋庸置疑。人口發展影響樓市大環境，只有具有一定人口規模的城市和符合人才成長發展方向的城市才有房地產開發的市場空間。

1.中國人口發展趨勢

很多國家的人口數量都呈現負增長趨勢。中國的人口數量在全球的占比逐步下降，印度的人口數量有望在2024年超過中國。

中青年加速減少。未來5年勞動年齡人口將每年減少300萬人以上，在2028～2039年間，年均減少數量將超千萬人。

2019年，新出生人口數量已降至1400萬人左右，五年內大概率將跌破1300萬人。人口正逐步進入深度高齡化。到2037年，我國人口高齡化程度將達到日本現在的水平，到2050年將與日本屆時的高齡化水平相接近。

性別比例失調最嚴重的一代（1996～2013年）尚未大量進入婚姻階段，我國的結婚率會繼續下滑，未來結婚率會進一步下降。

2.中國三代年輕人的購房特征

3.人口未來指導產品設計方向

房地產開發，首先要對城市宏觀人口有戰略觀察，其次要對項目所屬區域和板塊人口有真實詳細的分析，從而制定出符合市場需求的戶型。

未來幾年內，房地產企業戶型設計主要有以下6個方向：

① 改善型客戶，屬于主動消費，品牌、產品和地段環境都要匹配其需求，市場份額會越來越少；

② 新開盤適合的戶型，以剛需戶型為主，改善性需求戶型為輔；

③ 戶型上要慎做大三房，主攻經濟偏實力型客群；

④ 嘗試單身小戶型；

⑤ 收集區域庫存數據，讓新戶型必須有總價優勢；

⑥ 慎做挑高、大平層，控制社區商業面積和車位數量。