◎1.3 研究目標、研究內容與框架

1.3.1 研究目標和內容

房地產市場的自發調節存在盲目性和滯后性。由于房地產具有保障居民住房福利性質，以及房地產市場存在信息不對稱性等多種因素，有些問題不能單純依靠市場自發調節來解決。房地產市場必須依靠政府來進行不斷調節才會彌補市場的缺陷。

我國房地產市場宏觀調控已經經歷了20多年的時間，站在這個時間節點，對過去的20年的國家宏觀調控政策做一個回顧，但是什么情況下進行宏觀調控、采用哪些調控手段、如何執行調控政策、如何評價調控效果等一系列問題都會關系到調控的效果。本文主要采用博弈論分析方法，在分析我國不同階段調控政策及效果的基礎上，對我國房地產市場不同主體間的博弈進行了分析，同時借鑒世界上其他國家的經驗，對我國房地產市場的未來調控政策給出了針對性的建議。

1.3.2 研究的框架

具體章節內容如下：

第1章“導言”。主要闡述了研究的背景、研究的意義和目的、研究的內容框架和研究方法，以及研究主要創新點。

第2章“國內外研究現狀和相關的基礎理論”。主要從宏觀調控手段及效果、宏觀調控存在的問題和原因，以及房地產市場主體間的博弈三個方面對國內外關于中央政府對房地產市場的宏觀調控的研究進行梳理。同時闡述了本研究的相關基礎理論，主要包括地租地價理論、市場失靈理論、尋租理論和博弈論等。

第3章“我國房地產市場發展階段及調控政策研究”。分析了我國房地產市場體系的構成。依據中央政府調控政策的變化，將我國房地產市場發展劃分為8個階段。對每一階段的調控背景、目標、手段、效果等方面對宏觀調控政策進行了分析。

第4章“專項調控措施評價”。主要從限購、房地產稅以及我國保障性住房的層次來論述。從數據上說明限購的效果以及限購政策評價。對比了重慶、上海房地產稅的規定以及房產稅的實施。保障性住房從經濟適用房、 廉租房、公租房、限價房和共有產權住房。

第5章“我國財政政策演變”。主要分析了我國財政政策體系的演變，包括1993年之前的財政政策和1993年之后的財政政策，對比中央和地方的財政收入和財政支出。我國土地政策的變化，為房價高找出根本原因。

第6章“我國房地產市場中主體的目標及相互間博弈分析”。主要分析我國房地產市場中不同主體的目標，以及相互之間的博弈。包括中央政府、地方政府、開發商和消費者的目標，以及地方政府與中央政府、開發商與中央政府、消費者與中央政府、開發商與地方政府、消費者和開發商之間的博弈分析。

第7章“發達國家房地產調控措施”。主要分析世界上其他國家對房地產市場的宏觀調控手段及效果等。包括英國、德國、法國、美國、加拿大、新加坡、日本和韓國。

第8章“結論與展望”。我國未來房地產市場調控目標體系，主要從戶籍制度改革、房地產供給體系、住房公積金、稅收、土地等幾個方面對未來調控提出相應的建議。給出本書的主要研究結論、主要創新點、存在的不足以及未來的研究重點。