◎2.2 相關(guān)的基礎(chǔ)理論

2.2.1 地租地價(jià)理論

房地產(chǎn)是附著在具體的土地上的，地租理論②是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論基礎(chǔ)。在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中，英國威廉配第是最早論述地租理論的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。他是將地租理論建立在勞動(dòng)價(jià)值理論基礎(chǔ)之上的，他認(rèn)為地租的價(jià)值是超過工資和農(nóng)產(chǎn)品成本的價(jià)值，在相等的條件下，地租量決定于工人的數(shù)量。同時(shí)，他還提出了級(jí)差地租概念，第一種形式的級(jí)差地租是由土地和位置決定的；級(jí)差地租的第二種形式是由等量投資引起的。之后又有法國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)重農(nóng)學(xué)派認(rèn)為扣除了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)中的一切費(fèi)用，剩下的就是地租。英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要代表人物亞當(dāng)?斯密闡述了地租的定義：地租為使用土地支付的價(jià)格，是土地所有權(quán)和農(nóng)產(chǎn)品壟斷的結(jié)果，并對(duì)級(jí)差地租的思想進(jìn)行了闡述，他認(rèn)為農(nóng)業(yè)部門以外的地租是由農(nóng)業(yè)地租所決定的。李嘉圖奠定了科學(xué)地租理論的基礎(chǔ)并指出了土地所有者在經(jīng)濟(jì)中的作用。近代西方土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派把地租理論從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域推廣到了城市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，形成了較為系統(tǒng)的城市土地經(jīng)濟(jì)理論。代表人物馬歇爾認(rèn)為地租是由土地的需求而產(chǎn)生的，并提出了“準(zhǔn)地租”的概念。現(xiàn)代西方制度學(xué)派與市場(chǎng)學(xué)派不同，他們主要從社會(huì)、政治和心理因素決定的社會(huì)制度方面，說明土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律。馬克思主義認(rèn)為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價(jià)值。馬克思按照地租產(chǎn)生的原因和條件的不同，將地租分為三類：級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租。前兩類地租是地租的普遍形式，后一類地租(壟斷地租)僅是個(gè)別條件下產(chǎn)生的地租的特殊形式。保羅·A?薩繆爾森認(rèn)為，地租是為使用土地所付的代價(jià)。土地供給數(shù)量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者的競爭。美國現(xiàn)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利?巴洛維認(rèn)為①：地租可以簡單地看作是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系。

新古典主義城市地租理論在進(jìn)入20世紀(jì)60年代以后，以阿蘭索、密而斯等為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家將邊際分析方法應(yīng)用于傳統(tǒng)的地租理論中，導(dǎo)致了地租研究的深入，從而孕育出新古典主義城市地租理論。①對(duì)地租的概念，新古典主義將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較，對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。即一個(gè)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為追求最大的利潤，多次進(jìn)行擴(kuò)大生產(chǎn)，每一次投資所產(chǎn)生的效益都會(huì)與上一次投資產(chǎn)生的效益之間要有一個(gè)差，這個(gè)差就是邊際效益。②區(qū)位因素的重視和區(qū)位平衡概念的引入，使得新古典主義更具實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。③對(duì)土地市場(chǎng)的分析趨于成熟。其中，有關(guān)土地平衡價(jià)格的理論及有關(guān)土地市場(chǎng)作為一個(gè)非完善市場(chǎng)的闡述有其獨(dú)到之處。④解決了城市地租測(cè)算的理論方法，建立了有關(guān)地租模型。⑤更注重對(duì)政府政策的研究，使得它有良好的應(yīng)用前景。

地價(jià)是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國目前通常所講的地價(jià)，是出讓或者轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

2.2.2 市場(chǎng)失靈理論

傳統(tǒng)的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，完全競爭市場(chǎng)要滿足如下的前提假設(shè)②:①所提供的商品是完全同質(zhì)的；②存在大量的買者和賣者，所有當(dāng)事人都是價(jià)格的接受者；③買者擁有商品的完全信息，這些商品是私人商品；④生產(chǎn)方式排除規(guī)模報(bào)酬遞增和技術(shù)進(jìn)步因素；⑤買者在給定的預(yù)算約束下偏好最大化，賣者在其生產(chǎn)函數(shù)下利潤最大化；⑥市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)競爭均衡，存在全部市場(chǎng)出清價(jià)格。福利經(jīng)濟(jì)學(xué)定理實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)的前提條件則基于上述假定。但是，現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的復(fù)雜性很難滿足上述這些條件，特別是有些完全競爭最基本的條件都無法滿足。

市場(chǎng)是資源配置的最佳方式，但是存在以下弊端：①調(diào)節(jié)的盲目性；當(dāng)市場(chǎng)上某種商品的價(jià)格較高時(shí)，各種社會(huì)資源都流向生產(chǎn)這種產(chǎn)品的領(lǐng)域，但是社會(huì)究竟需要多少這種產(chǎn)品，市場(chǎng)是否已經(jīng)飽和，單個(gè)企業(yè)都無法知道。只有當(dāng)價(jià)格下降的時(shí)候，企業(yè)才意識(shí)到，但是這個(gè)時(shí)候生產(chǎn)要素和產(chǎn)品已經(jīng)過多地集中于生產(chǎn)該產(chǎn)品的領(lǐng)域，由此造成了資源的巨大浪費(fèi)。②調(diào)節(jié)的滯后性；市場(chǎng)調(diào)節(jié)以價(jià)格為導(dǎo)向，一旦某種商品供過于求，價(jià)格下跌，生產(chǎn)者得到這個(gè)信息的時(shí)候已經(jīng)太晚，超過了市場(chǎng)的需求時(shí)，商品已經(jīng)生產(chǎn)出來。③調(diào)節(jié)缺乏預(yù)見性；生產(chǎn)者只能根據(jù)當(dāng)時(shí)商品的價(jià)格來調(diào)節(jié)生產(chǎn)經(jīng)營，無法預(yù)見市場(chǎng)未來的情況。④競爭可能引起壟斷，造成市場(chǎng)的低效率。壟斷會(huì)產(chǎn)生壟斷價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)某種程度的（如寡頭）和完全的壟斷可能使得資源的配置缺乏效率。對(duì)這種情況的糾正需要依靠政府的力量。政府主要通過對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的干預(yù)來提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。這方面的干預(yù)屬于政府的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策。⑤市場(chǎng)引起外部不經(jīng)濟(jì)；在市場(chǎng)調(diào)節(jié)的情況下，會(huì)產(chǎn)生企業(yè)為了自身的經(jīng)濟(jì)而造成企業(yè)外部不經(jīng)濟(jì)，比如環(huán)境污染。⑥市場(chǎng)調(diào)節(jié)對(duì)某些公共部門是無效的；市場(chǎng)調(diào)節(jié)對(duì)國防、社會(huì)公共設(shè)施是不起作用的，因而是無效的。公共物品是可供社會(huì)成員共同享用的物品。公共物品具有非競爭性和非排他性。非競爭性是指對(duì)公共物品的享用無需付費(fèi)，非排他性是指一個(gè)人對(duì)公共物品的享用并不影響另一個(gè)人的享用。⑦信息的不對(duì)稱。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的參與人知道的信息是不同的，具有信息優(yōu)勢(shì)的人就可以進(jìn)行欺詐，損害正當(dāng)交易人的利益。當(dāng)處于信息劣勢(shì)的參與人害怕欺詐行為的發(fā)生而影響交易活動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)的正常作用就會(huì)喪失，市場(chǎng)就失去了配置資源的功能。此時(shí)為了保證市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，政府需要制定一些法規(guī)來約束和制止欺詐行為。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮重要的作用，但是房地產(chǎn)行業(yè)的盲目發(fā)展會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)造成巨大的危害。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展的初期階段，運(yùn)行還不太規(guī)范。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，迫切需要中央政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

2.2.3 尋租理論

尋租理論是20世紀(jì)70年代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界公共選擇學(xué)派創(chuàng)立的理論，是以研究非生產(chǎn)性競爭的尋利活動(dòng)為主的經(jīng)濟(jì)理論，最早由戈登?塔洛克①在1967年的論文《關(guān)于稅、壟斷和偷竊的福利成本》中提出。他對(duì)尋租的觀點(diǎn)是完全競爭理論對(duì)偏離競爭所導(dǎo)致的社會(huì)福利估計(jì)不足，人們競相通過各種疏通活動(dòng)，爭取收入，在尋租的條件下，每個(gè)人都認(rèn)為花費(fèi)與其所期望的收益相近的費(fèi)用值得，因此實(shí)際上稅收、關(guān)稅和壟斷所造成的社會(huì)福利損失超過了通常的情況。掀起尋租理論研究大潮的是1974年發(fā)表《尋租社會(huì)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》一文的安妮?克魯格。尋租活動(dòng)的共同特點(diǎn)是：造成資源配置的扭曲，妨礙了更有效的生產(chǎn)方式的實(shí)施；尋租行為耗費(fèi)了本來可以用于社會(huì)有益活動(dòng)的資源；尋租活動(dòng)導(dǎo)致其他層次的尋租活動(dòng)，因?yàn)閷ぷ饣顒?dòng)所產(chǎn)生的效應(yīng)會(huì)引發(fā)新的追求行政權(quán)力的浪費(fèi)性尋租競爭，同時(shí)，利益受到損害的企業(yè)也會(huì)采取抗衡的行為，消耗更多的社會(huì)資源。

布坎南定義尋租的內(nèi)涵：只要資源的所有者想多得而不愿意少得，他們就要去尋求租金。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，通過競爭來尋求利潤是對(duì)他人有好處的，但是在特定的制度背景下，通過競爭來尋租，對(duì)他人是沒有好處的。尋租意義上的租金，不會(huì)通過競爭而消失，不是動(dòng)態(tài)變化的，因?yàn)椴淮嬖诟偁帲@也是尋租產(chǎn)生的制度條件。尋租產(chǎn)生的條件是存在限制市場(chǎng)進(jìn)入或市場(chǎng)競爭的制度或政策。它往往與政府干預(yù)的特權(quán)有關(guān)。在政府干預(yù)的條件下，尋利的企業(yè)家發(fā)現(xiàn)尋利有困難，轉(zhuǎn)而進(jìn)行尋租活動(dòng)，取得額外的收益。尋租有三個(gè)層次，一是對(duì)政府活動(dòng)所產(chǎn)生的額外收益的尋租；二是對(duì)政府收益較高職位的尋租；三是對(duì)政府活動(dòng)所獲得的公共收入的尋租。布坎南的尋租理論的邏輯結(jié)論是，只要政府行動(dòng)超出保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)、人身和個(gè)人權(quán)利、保護(hù)合同履行等范圍，政府分配不管在多大程度上介入經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都會(huì)導(dǎo)致尋租活動(dòng)，就會(huì)有一部分社會(huì)資源用于追逐政府活動(dòng)所產(chǎn)生的租金，從而導(dǎo)致非生產(chǎn)性的浪費(fèi)。

政府創(chuàng)租活動(dòng)有三類：第一類是政府無意創(chuàng)租。政府干預(yù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是在這個(gè)過程中卻創(chuàng)設(shè)了租金，給政府代理人創(chuàng)造了尋租的機(jī)會(huì)。第二類是政府被動(dòng)創(chuàng)租，政府給一些尋租者創(chuàng)造了尋租的機(jī)會(huì)，他們一旦擁有了該機(jī)會(huì)，就組成政府創(chuàng)租政策的利益團(tuán)體，并為保護(hù)這種利益的繼續(xù)不斷反對(duì)政策的改變，如果這個(gè)過程能不斷地持續(xù)，政府就成了利益集團(tuán)的“俘獲物”，在這種情況下，政府的權(quán)威下降，利益集團(tuán)的權(quán)勢(shì)增強(qiáng)。之所以有這種情況發(fā)生，是因?yàn)檎芰Σ蛔悖R(shí)不足，不知道自己的活動(dòng)會(huì)設(shè)置租金，利益集團(tuán)的勢(shì)力太強(qiáng)大；第三種是政府主動(dòng)創(chuàng)租，是指政府代理人動(dòng)機(jī)不純，已經(jīng)是尋租利益集團(tuán)成員。

①楊建榮、孫斌藝．政策因素與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑——政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈分析[J]．財(cái)經(jīng)研究，2004,30（4）:130-139.

②宗平．地租理論及其在社會(huì)主義社會(huì)的應(yīng)用[M]．北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1990,20.

①雷利·巴洛維．土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]．北京：北京農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，1989.

②李士金，仲維清．經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)[M]．北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2011,03,8-10.

①戈登·塔洛克．尋租：對(duì)尋租活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[M]．李政軍，譯．成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1999.