第2章 國內外研究現狀和相關的基礎理論

◎2.1 國內外研究現狀

關于中央政府宏觀調控對房地產市場影響的研究有很多，歸納起來主要可以分為以下幾條研究主線。即宏觀調控手段及效果、調控存在的問題和原因，以及房地產市場主體間的博弈三個方面。

2.1.1 宏觀調控手段及效果

1．土地政策

房地產商品是附著在一定的土地上的，土地市場是我國房地產市場的一級市場。對于土地供給究竟是否能引起房價的變動以及是地價引起房價上漲，還是房價引起地價上漲，國內外學者對此的看法不一。20世紀70年代以后，學者認為土地是受到明確利益的代理機構和社會團體的高度組織與支配，土地的生產與分配還取決于政府行為，分區會提高房屋成本（Saga1yn et a1.①, 1983）。房價不受土地供給量的影響，住宅建設的土地供應與市場供應關系并不顯著相關（Raymond Y.C.Tse②,2008; Eddie Chi-manHui,2004）。地價是房價的基礎，房價是地價的表現，房價對地價有反作用，地價與房價是正相關關系，并且稅費率、建筑成本、安置費用和容積率這四個變量影響它們之間的關系（高曉慧①,2001; Gyourk, Hi1ber,2002；張泓銘②,2007）。房價的上升引起地價的上升，同時地價是房價的成本因素。但是政府在進行土地市場宏觀調控時，不應該將地價作為政府直接調控的指標，而應該根據市場條件直接調節土地出讓量的大小③。在短期內，房價是地價的Granger因（宋勃和劉建江④, 2009）。長期看兩者相互影響（況偉大⑤,2005；等）。房價長期決定地價（馮邦彥和劉明⑥,2006；崔光燦⑦,2006）。況偉大（2005）的研究結果是房價與地價之間的關系是分情況討論的：當供給大于需求時，房價與地價是負線性相關；在供給小于需求時，房價與地價是正線性相關；短期內房價和地價相互影響，長期內地價是房價的格蘭杰因。所以要降低房價，一方面短期內增加土地供給，應控制房價和地價過快上漲，另一方面長期應抑制地價的過快上漲。

在我國，土地是全民所有制和集體所有制，在具體土地的使用權的問題上，是由地方政府代理來展開實施的，土地市場還沒有完全放開，中國土地要素市場發展緩慢，國家在建設用地的供給上有充分的決定權，土地政策參與宏觀調控是中國這一特殊歷史階段的特殊選擇（鐘京濤⑧,2004）。在這種情況下，中央政府通過土地政策能有效地調節土地市場的發展方向，所以中央政府制定土地政策是完全必要的。土地政策是指政府對土地利用方面制定一些規范和政策來調控土地開發的節奏。土地宏觀調控的主要政策工具包括供地政策、土地規劃、土地稅收、土地價格、土地制度改革以及土地行政手段等（豐雷，孔維東①,2009）。我國土地調控政策體系的內容包括：土地調控的重點是遏制工業用地低成本地過多擴展，從嚴控制農用地轉為建設用地的總量和速度（朱喜君，董軍②,2010），國外土地政策價值導向是追求公平、注重效率、注重可行性分析（郭益鳳③,2008）。

關于用土地政策來調控房地產市場是建立在生產要素理論、制度變遷理論、區域差異理論的基礎上的。將土地與資本、勞動一樣作為生產要素，土地政策就與財政政策和貨幣政策一樣具有宏觀調控的作用。對土地政策的修改和重新制定具有誘導性變遷和強制性變遷的特征，同時土地資源在區域上存在絕對差異和相對數量的差異（楊金劍④,2008）。經濟增長與土地市場相互影響（黃曉宇⑤,2006），政府干預土地市場能夠克服市場的缺點、協調市場的外在因素、重新分配稀缺社會資源（David E.Dowa11⑥,1994），土地政策，有助于促進經濟增長與減緩貧困（克勞斯，2007），運用土地政策參與宏觀調控具有可行性和有效性（張素蘭，嚴金明⑦,2009）。較多管制的國家減少了房地產供給的彈性（Mayo et a1.⑧,1997），土地供應對總投資、房地產投資以及總產出具有顯著影響，緊縮的供地政策對抑制投資過快增長，防范可能出現的經濟過熱起積極作用（豐雷，孔維東，2009）。土地政策能夠調控經濟增長，調控產業結構，調控經濟布局（劉瑩①,2009）。我國土地調控約束了固定資產投資的過快增長，促進了產業結構調整與優化，促進了區域發展格局優化和區域協調發展，土地節約集約利用政策強化促進了經濟發展方式的轉變（楊得兵②, 2009）。

我國土地政策的運用大多是以往政策的延續；一些政策重復且出現頻率高，但是效果不好，政策以短期措施為主，并且一攬子措施集中控制，政策的時滯效用明顯（豐雷，孔維東，2009）。今后土地政策制定和實施的原則包括與國家財政貨幣政策、國家產業政策、國家區域發展政策相結合（朱喜君，張強，董軍，2010）。實證表明地方政府利益驅動、微觀執行基礎缺失或不足和政策協調性不足是導致土地政策有效性有待進一步提高的原因（張換兆③, 2010）。保障發展用地需求，開展土地管理創新，加快法律和制度的完善，完善土地宏觀調控中的公眾參與和監督機制，提高用地效率（楊得兵，2009）。當前的土地供給政策應“因地制宜”，短期內三四線城市要適當減少土地供給，長期一二線城市應盡量增加土地供給以降低地價和房價④。

當前的土地政策以及房地產市場的調控中依舊存在一些缺陷和問題，沒有有效地重視土地政策的價值。土地政策對于房價、房屋竣工面積以及房地產開發投資的干擾中，土地購置面積、土地截留面積以及地價產生的作用都在不斷削弱，與此同時在發揮影響的過程中也呈現一種滯后效果（林秀琴⑤, 2019）。土地管制會對房價產生積極的影響，房價將會隨著人為的土地管制而波動（Moran,2007）。房價、房地產開發投資以及房屋竣工面積的影響上，土地購置面積、土地截留面積、地價的作用大小分別有所降低，而且有一季度之后，土地政策對房地產的調控上發揮著一定的作用，但作用的大小存在很大的波動。從整體效果上看，土地政策分別對房價、房屋竣工面積以及房地產開發投資的影響小于3個指標自身的影響（田國元①,2017）。土地政策對房地產行業影響深遠，房價在一定程度上受土地供應量影響，土地供應量會影響房地產市場的整體規模（陳艷②,2017）。土地價格是房地產增值的根本原因（王超③,2014）。現有的土地制度下，地方政府面臨來自工業用地和商業用地需求方的差異選擇，這種供地結構的扭曲將導致房價上升（張莉等④,2017）。

2．金融政策

貨幣政策對房地產價格有很大影響（Eunkyung Kwon⑤,1998），房價上漲與銀行的金融支持有關（周京奎⑥,2006；易憲容⑦,2007），房地產市場與金融市場存在雙向因果關系，房地產投資實際完成額與貨幣供應量、銀行信貸是正相關，銀行信貸與房價是正相關（Hofmann,2001）。房地產信貸膨脹是拉動房價上漲的原因之一（薛磊⑧,2006）。銀行資金向房地產市場聚集，使國內房價高漲，使市場產生了泡沫。政府對住房價格的隱性擔保，更加劇了住宅價格的上漲（易憲容，2007)。商業銀行向房地產業的大量信貸資金投入，推動房屋銷售價格持續走高（廖湘岳，戴紅菊①,2007）。銀行信貸擴張為房價的上漲提供支撐，而信貸過快增長的原因是貨幣供給的過快增長和低實際利率、高存貸利差（肖本華②,2008），信貸投向失當、信貸投量控制乏力和信貸對象篩選不嚴謹是造成近年來房價上漲過猛的原因（吳龍龍、黃麗明③,2006）。銀行信貸并不是房價上升的根源，房地產價格是造成銀行信貸的成因（江彤④, 2007）。直接管制不動產融資增長是日本房地產泡沫破裂的直接原因（唐元璋⑤, 2004）。在房地產市場有泡沫時，政府采取提高利率政策或控制房地產信貸總量，包括控制商業銀行對房地產的信貸政策，這對控制房地產價格，減少房地產價格泡沫從理論上看是正確的（許承明，王安興，2006）。

利率變化對房地產價格有負向影響，但其影響在長期內逐漸減弱，并最終回歸到原點（王來福、郭峰剛⑥;2007）。利率對抑制房價效果不明顯，但貨幣供應量對房地產價格有一定的影響（羅國兵⑦,2007）。在通脹的條件下，短期中央銀行實際貸款利率、存款準備金實際利率、一年期商業貸款實際利率對房價是負向影響，在長期商業貸款實際利率對房價正向影響，一年期存款實際利率在長期和短期都對房價有負向影響（宋勃，高波⑧,2007），利率和首付比例是影響房地產市場價格的重要因素，提高貸款利率和首付比例是政府調控房價快速上漲的首選措施（張繼彤，藍昊⑨,2007）。實際利率對各個區域影響差異不大（梁云芳、高鐵梅，2007)，利率對房地產行業沖擊存在價格難題，通過利率調節房地產價格存在時滯（高波、王先柱①,2009)，利率與房地產之間的聯系隨著金融的自由化被削弱了（Randa11,1990）。價格、名義利率、產出和投資都對房地產有直接影響（Thomas E.McCue,1994），房地產投資對短期利率改變反應敏感且持續，對長期動態利率不敏感，長期利率是促進房地產消費的主因（Bernanke,1995），研究利率、信用額和財富效應對房地產的影響，對政策制定和研究者非常有幫助。減少貨幣供應量，提高貸款利率，在房地產市場趨于過熱的情況下，是非常有效的（王羽，鄭強②,2005），加息對房地產市場能夠起到抑制炒作、平抑房價、調整供給、緩解矛盾、緊縮信貸、擠出泡沫、吸收外資的作用（姜茜③,2005）。按揭貸款額度、按揭貸款利率、居民可支配收入等因素影響房地產價格，居民可支配收入、按揭貸款利率等基本面因素對房地產價格有影響，但實際影響相對較小；而居民的“適應性預期”對房價影響很大；短期內，抵押貸款利率對控制房價的實際作用并不明顯（史永東、陳日清，2008)。交易成本下降、房地產按揭比例下降，房地產市場均衡價格、價格泡沫和違約概率下降（許承明，王安興④,2006），按揭成數、按揭利率、期限對住宅價格均產生影響（崔新明⑤,2003)。房地產價格與利率呈負向關系，與匯率呈同向關系（周京奎，2006）。房地產周期波動與宏觀經濟波動是有關聯的（房地產周期波動研究課題組，2002）。寬松的貨幣政策降低生產成本，提高了預期收益，擴大了開發企業的投資資金來源，匯率的小幅變動可以通過杠桿使房地產價格大幅度變化。依資產定價無套利規則，房地產價格的上漲需要同等幅度的地租上漲來支撐，如果上述關系不能滿足，就會產生房地產價格泡沫(杜敏杰，劉霞輝①,2007）。貸款利率與城市房地產供給、需求和價格存在滯后的負相關關系，且對不同城市房地產市場影響的廣度和深度存在差異（李璇，楊霽帆②,2019）

貨幣政策包括利率政策、貸款期限、信貸規模、外匯政策。貨幣政策的傳導主要通過資本投資消費進行（Modig1iani,1975）。相對于土地政策而言，金融政策更加快速，適合對房地產的短期調控（李南成，2005），由于恪守18億畝耕地紅線的土地保護政策，土地的供給彈性小，因此應該以金融政策為主，其他措施為輔（段巖燕、曹振良③,2005)。貨幣政策對房地產市場表現為長遠和深遠的影響（Mohammad,2002）。貨幣政策對經濟的影響取決于范圍和地區異質性（Michae1,1999）。我國東、西部地區房價受信貸規模影響很大，中部地區房價受經濟增長影響最大，從房地產需求來看，它對各地區房價的長期趨勢都存在顯著的負效應，而需求的短期變動只在西部影響房價的波動（梁云芳、高鐵梅④,2007)。貨幣供給量M2與房地產價格呈正相關關系，長期貸款利率與房地產價格呈負相關關系，貨幣供應量M2對房地產價格影響的貢獻程度大于長期貸款利率對房地產價格影響的貢獻程度（華炎，張敏新⑤,2019）。房貸利率的變動會影響商品房供需和價格。房貸利率下調，有利于提高居民的購買意愿和開發商供給意愿，促進房地產市場回暖（李璇，楊霽帆⑥,2019）。

銀行集中貸款帶來房地產的繁榮，但是房地產繁榮醞釀銀行危機（Herring, Wachter,1998），貨幣政策非對稱地調控房地產市場，擴張性的貨幣政策大于緊縮的貨幣政策（蒲勇健，龔文娟⑦,2007）。銀行貸款和個人住房貸款支持了房地產市場的供求，對信貸的調控能有效抑制房地產市場的需求，市場發展拉動經濟的增長（李宏瑾①,2005）。通過金融措施對調控房地產價格的作用有限，調控效果也并不確定（盛松成②,2003）。房地產資產定價中的非效率部分應當成為貨幣政策當局關注的重點，貨幣政策對房地產價格波動的最優干預，實質上是對房地產資產定價偏差的糾正（徐妍，安磊③,2020）

采用貨幣政策進行調控時：調整住房建設項目貸款政策，差別對待消費需求和投資投機需求，加強房地產信貸風險管理，從嚴控制房地產企業開發貸款（黃樸，許玉瀛④,2009）。切實把握好調控的力度，因地制宜，防止非當地產企業大量涌入，打破產業結構的合理布局，制定切實可行的實施細則，使政策具有可操作性，加強金融管理，實行差別化房貸政策（曹福明⑤,2005），中央銀行應建立房地產市場預警預報體系，提前對房地產市場運行狀況做出判斷，控制信貸規模，加強金融調控（束華⑥,2004），政府為了發揮金融對房地產業的調節可采取的措施：調整公積金覆蓋面、調整房地產貸款利率、促使人民幣小幅升值、拓寬房地產融資渠道、增加金融市場的透明度和政策取向的可信度等（周京奎，2006）。使匯率機制更加靈活，適時調整人民幣匯率水平使中國經濟健康發展（王愛儉，沈慶劼⑦,2007）。

3．稅收政策

稅收是國家取得財政收入的來源，稅收可以調節社會公平 ，對富者多征稅，從而通過二次轉移支付的方式向窮人轉移支付。納稅的公平在于稅收政策可以促進經濟的發展與增長、稅收可以提供更多的內外安全保障、稅收可以普遍地提高社會的公共服務、稅收可創造穩定的經濟與社會發展的環境基礎（包括縮小貧富差別）、稅收政策可以創造生產力發展的最大效率，是一種財政規范，是國家根據法律規定向房地產經營者、購買者和所有人征收一定貨幣的財政活動，同時它又是一個重要的分配范疇，參與房地產經濟運行各個環節的分配，體現國家與房地產主體之間的分配關系。政府正是通過這種收入分配關系，一方面取得財政收入，另一方面有目的地影響房地產主體的經濟行為，從而實現一定的宏觀經濟目標（李鑫①,2003）。但是消費過程中的稅收卻大多更注重于效率，而非調節公平。發展中國家的消費稅制更多的是鼓勵生產與消費的傾向，以擴大消費、拉動生產。納稅對社會的公平與效率產生著極大的導向作用，對住房購買的稅收優惠提高了住房改善的積極性。

Kim(1990)的研究結果顯示房地產轉讓稅可以改變消費者對住房的消費意愿。不同類型的房地產稅將引起房地產交易頻率、交易量和交易價格變化（Meen②,1998）。Benjamin③(1993)房地產轉讓稅由賣方負擔的話，房地產轉讓稅將導致短期房價下降。房地產稅影響租房與賣方的相對價格、家庭財富，并最終影響房價（Wood④,2007）。不同環節設置不同的房地產稅種，對房地產價格和房地產稅收利益分配產生影響：房地產開發階段課稅，將會影響房地產商品的供給，控制投資規模和調節投資結構；房地產流轉環節課稅，能夠有效抑制房產投機行為，影響房產市場的需求；政府參與流通環節的價值再分配，抑制投機；房地產保有環節課稅，使資源得到合理使用和最優化的配置。減少土地閑置，保持土地的正常流動和交易；對于房地產增值部分，政府參與增值部分的價值分配，得到一定的稅收收入，同時也打擊了投機行為（吳敏潔，徐小麗，朱玉娜①,2008）。

稅收政策的作用：房地產稅制是國家調控住房市場經濟活動的有力杠桿（苑新麗②,2004）。稅收政策影響房地產市場的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平將促進房地產市場的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、煩瑣復雜的稅種結構、落后的稅收方式將阻礙房地產市場的發展（夏寶輝③, 2008）。稅負的確會通過增加房屋買賣成本起到提高房地產業的準入成本和抑制投機行為的作用，但是調控效果與征稅比重并非成正比例關系，因為稅負在一定程度上是可以轉嫁的，如果不加區分地加大稅負，普通消費者就可能為開發商和投機者的暴利行為“買單”（童慧④,2010）。

更多的學者關注于我國現在房地產稅收政策的問題以及如何解決房地產稅收問題。房地產稅收方面的問題主要有：①稅種繁多，稅費混雜，計稅依據不合理，預收賬款納稅時間的確認及會計處理不當。②征稅范圍過窄，重流通、輕保有。③稅收行政效率低下，房地產稅收優惠政策導向性不強。④現行房產稅、城鎮土地使用稅存在明顯缺陷。土地增值稅設計不當，調節力度有限。稅收政策是造成房價居高不下的眾多因素中一個重要因素，房地產稅收關系到地方政府財政收入，要進行財政體制改革（張雙長，李稻葵⑤, 2010）。⑤信息不對稱和監管不力，使稅收大部分被開發商轉嫁到消費者身上（吳敏潔，2008）。

使用稅收政策作為調控手段時，完善措施有：①重新調整各環節的稅負水平。界清稅費，嚴格控制房地產行業的收費規模。調整預收賬款的納稅時間，統一會計處理方法。②在房地產取得環節的設置稅種，保留耕地占用稅，將印花稅合并到契稅。③取消現行土地增值稅和教育費附加。將現行房產稅、城鎮土地使用稅及各項收費合并為物業稅，保留房地產出租環節的營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種。④完善房地產行業的稅收優惠政策，完善房地產稅課稅的配套制度與政策。

將房地產保有稅作為房地產稅收的基礎，擴大征稅范圍，簡化稅種，以房地產的市場價值作為計稅的依據，合理設定稅率，優化整體稅制結構。政府通過給整個房地產行業稅收優惠的方式來促進房地產行業的發展；政府通過給不同地區的房地產行業不同的稅收優惠來促進房地產行業的地區平衡；政府可以通過給從事不同房地產品牌開發的房地產開發商不同的稅收優惠使房地產品的結構趨于合理。在明確了房地產開發各個環節參與主體的時候，就可以在各環節通過對不同類主體征稅、減稅、提高稅負及減輕稅負的方式來影響各類主體的決策，以實現一定的政策目標（李鑫，2003）。

4．多種手段綜合運用

因為單一的手段往往效果有限，在實際中，往往是多種手段綜合運用。房地產調控的四項任務是總量調控、優化結構、規范行為、調節收益（宋春華①, 2000）。房價過快上漲的原因復雜，只有采取綜合手段，運用城市規劃、土地供應、財稅、金融、企業監管和信息公開、輿論宣傳等多種手段進行綜合治理（俞明軒②,2005）。房地產市場調整歸根結底應該從供給和需求兩方面進行：通過供求的雙向調節，促使房價理性回歸，措施有大力改善供給結構、加大土地供應調控力度、大力發展省地型住房。調整住房轉讓環節營業稅政策、整頓和規范市場秩序、加強房貸信貸管理（尹伯成③,2005)。因此，房地產市場調控的最終目標是保持房地產業持續健康發展，將房價維持在合理水平，不要出現短期內的大起大落。要做到這些，政府調控的著力點應包括土地政策、稅收政策、信貸等方面，以達到市場供需的平衡(白煒、譚慶華①,2009)。引起各地區房價波動的因素不同，政府制定政策不能一刀切，應該因地制宜（梁云芳、高鐵梅， 2007)。要使房地產市場價格回落，清除投資性住房，政府應該綜合運用銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策，同時運用稅收、利率、貨幣補貼等市場化手段，建立起覆蓋全民的住房保障體系（易憲容，2007）。將宏觀政策與微觀政策配合是解決房地產價格快速上漲的一條途徑（劉秀光②,2007）。

調控的時點是另一個對調控效果產生重要影響的因素。市場是瞬息萬變的，而市場價格存在滯后性，選擇合適時點對房地產市場進行調控對調控效果很重要。劉學成③(2001) 認為我國出現的房地產短周期性波動發展就是由于體制政策等外部原因強大作用的結果。中國社會科學院財貿經濟研究所“房地產周期性波動研究”課題組(2002)認為，房地產周期性波動的原因是多方面的，但其最直接的因素是房地產的供求變化及其相互作用，其他因素都是通過影響供求而影響房地產周期性波動變化。楊蕾、武玉英④（2004）運用房地產周期性波動理論以及博弈論中的庫諾模型及伯川德悖論，對我國房地產波動的各個時期進行分析。何國釗、曹振良、李晟⑤等（1996）選用了商品房價格、城鎮新建住宅、竣工住宅、實有房屋建筑、實有住宅建筑、城鎮住宅投資、房地產從業人員、房產買賣成交等8項指標，通過各變量的環比增長率給出各單項指標的周期波動，得出中國房地產周期。并指出房地產行業在發展過程中呈現出復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段的周期性循環波動，由此形成房地產周期或房地產周期波動。作用于住房市場需求端的“強制性調控”過程在短期內往往政策效果并不顯著，但是長期來看是非常顯著的；通過“誘致性調控”引致住房市場達到政策效果的政策體系逐漸形成，主要包括土地政策、財稅政策和金融政策等；作用于住房市場供給端的土地政策和財稅政策的政策效果長期來看是非常顯著的，但是作用于需求端的金融政策的政策效果長期來看卻是不顯著的①。

2.1.2 調控存在的問題和原因

雖然中央政府采用多種調控手段，但從調控的效果來看，還是和預期存在較大差異。研究者們對背后的原因進行了探尋。

房地產供求矛盾突出，需求旺盛，供給總量不足，供給結構不合理，政策執行力度不夠（孔煌、魏鋒、任宏②,2005)。2003年以來的稅收、貸款利率、開發商自由資本比例等調控措施在價格變化、交易量變化和影響時間快慢上是不一致的（張偉、李漢文③,2006）。貸款利率對不同需求層次的人影響不一樣，自用需求中的中低收入階層滿足基本居住的需求，受利率影響較大，為打擊炒房者征收的營業稅以及附加稅，往往最終轉嫁給了消費者（吳立平④,2005）。房地產市場存在多個利益主體，每個利益主體對房地產市場的利益訴求是不一樣的，每個市場參與者會從自身的角度出發來行動從而導致調控的失敗（劉權清⑤, 2008）。建立在層層委托代理關系之上的土地儲備制度不完善，商品房預售制度成為房價炒作的有效工具。稅種繁多重復，內外稅制不統一，收費項目過多，地區差異大（孔美齡，王建軍⑥,2006），調控政策沒有充分考慮房地產市場地域差異，短期調控政策頻繁使用加劇了市場波動，保障性住房制度設計存在漏洞和政策執行不力并存（徐利①,2010），政府缺乏市場供給和需求的有效信息，所以不能制定出正確的宏觀調控政策（陳志平②,2010）。

中央政府首先應該緩解供需矛盾，以結構優化促進房地產供給總量調整，并降低住房供給成本以促進房價下降；發展各種住房金融渠道，以增加有效供給和有效需求；完善政府的信息發布制度，對公眾購房的心理預期進行正確引導；同時加大政策執行力度，使房價上漲過快得到有效的控制（孔煌、魏鋒、任宏，2005)。在多種調控措施共同運用的時候，要根據一個時期宏觀調控的目標，考慮分析各項調控措施之間的相互影響（張偉、李漢文，2006）。

對房地產價格的調控應當走出不斷制定新政策、新規定的誤區，把重點放在多落實和執行上，加強對政策執行的監管。在政策的運用上，應該更多地使用財政、貨幣政策來進行調控，而行政手段只能用來規范和引導市場（廖俊平③, 2005)。房地產價格的復雜性決定了政府宏觀調控必須考慮各種因素，尤其是市場各方對政策的反應。只有從實際情況出發，針對現狀提出可行性的，并及時把握市場動向的措施，才能引導房地產市場持續、健康的發展（劉權清， 2008）。不同貨幣政策對不同資產價格的影響程度和持續時間明顯不同。其中，利率對資產價格的傳導機制存在一定滯后性，且當資產價格處于繁榮期時，利率變動對股價的影響表現出與理論相反的特征（齊岳，劉彤陽④,2020）。

2.1.3 房地產市場主體間的博弈

房地產市場中主體之間的博弈結果對房地產市場的發展產生重要影響。很多學者對博弈的過程和結果進行了分析。

關于地方政府和開發商之間的博弈：政府與開發商之間尋租行為的博弈結果是土地市場中的尋租活動造成了國有資產的巨大損失（王文革①,2005；母小曼②,2006）。地方政府是地區土地市場的管理者、需求者以及唯一供給者，地方政府在土地市場上的供應博弈和價格博弈決定了土地市場是否有效，要規范土地市場秩序，必須從規范地方政府行為開始（張飛，曲福田③,2005)。

研究地方政府與開發商之間的博弈雙方總是在既定約束條件下，盡可能多的享受住宅開發所帶來的收益。在很多情況下政府與開發商之間存在不同程度的合作，在土地國有制下土地的實際產權是模糊的，土地市場不發達，交易程序和交易信息不透明，政府與住宅開發商的合作無形中最終損害了消費者的利益（王俊，2005)。

中央政府和地方政府的博弈結果表現如下：第一，由于當前我國稅收結構，中央政府和地方政府都博取土地的收益。中央政府是負責宏觀調控，而地方政府對土地有直接的使用和產權管理職能。房地產稅收中，有25%是歸地方財政收入，如果中央政府調控房價走低，則會影響地方政府的收入，因此地方政府不愿意遵從調控。第二，由于房地產業可以提高地方的GDP，使房地產價格提升，得到更多的稅收和土地出讓金。由于GDP和政績工程是地方政府官員考核的一個標準，因此地方政府著力發展房地產業。第三，房地產開發過程中，會給開發商、施工方、銷售商和投機者帶來巨大的利益，這樣就容易形成利益集團。地方政府出于自身的考慮，會與其他利益主體串謀，給予開發商種種優惠政策，直接抵消了中央政府對房地產市場調控的效果。第四，房地產開發企業的資金大部分來自銀行，同時業主購買房屋的費用也來自銀行，使銀行承擔了巨大的風險。盡管中央政府通過央行實施金融政策，地方的銀行依然要受到以地方政府為中心的利益集團的影響，同時也處于這個利益集團中。為了共同的利益，就很難排除地方金融單位對中央政策并不履行的現象。這是中央這幾年金融政策在地方政府干預下屢屢失效或者流產的重要原因（余建源，2009）。

房地產開發商預期過度，消費者樂觀消費預期不足的結構性矛盾是房地產市場結構失衡的內在原因，政策因素正在決定著中國房地產市場的走向（楊建榮、孫斌藝①,2004)。徐江（2007）。從博弈論討論了中央政府、地方政府與房地產開發商之間委托代理、管制與被管制的博弈關系，指出房地產企業合謀和地方政府設租的現象會在相當長的時間內存在，對此建議中央政府在設計房地產市場宏觀調控機制的時候，要著重降低對地方政府設租行為的監督成本。

① Sagalyn, Lynne Beyer, Mortgage Lending in older urban neighborhoods:lessons from past experience, Annals of the American Academy of Political and Social Science, January 1983, v.456:98-108.

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