4.2　發包工程及其價款結算

房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發包方式。對發包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業議標，將工程發包給施工企業的，按工程標價進行結算。開發企業要根據工程承包合同條例的規定，同承包工程的施工企業簽訂工程承包合同。承包合同是發包開發企業和承包施工企業為了完成承發包工程，根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關系的協議。

一般應具備以下主要內容：①工程名稱和地點；②工程范圍和內容；③開工、竣工日期；④工程質量、保修期及保修條件；⑤工程造價；⑥工程價款的支付、結算及交工驗收辦法；⑦設計文件和技術資料提供日期；⑧材料、設備的供應和進場期限；⑨雙方相互協作事項和違約責任等。開發企業應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據。

4.2.1　發包工程價款的結算方式

房地產開發企業與施工企業在工程承包合同中規定的工程價款的結算，應根據國家有關工程價款結算辦法，結合當地的有關規定具體確定。從目前各個地區所采用的工程價款結算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。

1.按月結算

按月結算是指按照每月實際完成的分部分項工程進行結算，因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部、分項工程構成的。每一個分部、分項工程，都有一定的施工內容、質量標準和統一的計量單位，并在短期內可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預算定額和地區預算造價，都是以分部、分項工程為基礎的。因此，根據經驗收合格的各月份的已完分部、分項工程的工程數量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調整計算。在具體做法上，各個地區也不盡相同，目前，一般都實行月中預付、月終結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調整計算后的工程標價）扣除月中預付款后進行結算。

2.分段結算

分段結算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程階段完成驗收后，扣除預付款進行結算。

3.一次性結算

竣工一次結算開發項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預付工程款后進行結算。

總之，不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結算雙方可以在5％的幅度內協商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，等工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業已向開發企業出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

以發包方式進行建筑安裝工程施工的開發項目，根據企業支付的已完工程價款，直接計入開發成本核算對象的建筑安裝工程費成本項目。

4.2.2　應付工程款的核算

房地產開發企業與施工企業有關發包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”和“合同資產——預付承包單位款”兩個賬戶進行。開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款，應記入“合同資產——預付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業的工程款，應記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“合同資產——預付承包單位款”賬戶的貸方，“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。支付工程款時，記入“應付賬款——應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

【例4-10】正通房地產有限公司與宏大建筑有限公司簽訂發包工程合同總金額為4200萬元。合同約定，預付施工工程款420萬以銀行存款支付。

借：合同資產——宏大建筑有限公司——預付承包單位款　　4200000

貸：銀行存款　　4200000

工程價款結算時，根據施工單位提供的工程價款結算單中已完工工程價值2400萬元。

借：開發成本——建筑安裝工程費　　24000000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）　　2160000

貸：合同資產——宏大建筑有限公司——預付承包單位款　　4200000

應付賬款——宏大建筑有限公司——應付工程款　　21960000

支付時。

借：應付賬款——宏大建筑有限公司——應付工程款　　21960000

貸：銀行存款　　21960000

【例4-11】2×21年5月15日，正通房地產開發公司與宏大建筑有限公司簽訂一期高層18號樓住宅基礎工程施工合同。宏大建筑有限公司為一般納稅人，適用一般計稅方法。

5月15日，基礎工程完成，收到工程部門轉來的工程計量報告和施工單位的增值稅普通發票，價稅合計金額為261.60萬元。

（1）5月15日，以銀行轉賬方式結算基樁工程款。

借：開發成本——18號樓住宅——建安工程費　　2616000

貸：銀行存款　　2616000

（2）5月18日，以銀行轉賬方式支付樁基檢測費20萬元。

借：開發成本——18號樓住宅——建安工程費　　200000

貸：銀行存款　　200000

（3）6月20日，收到宏大建筑有限公司轉來的主體工程建筑款480萬元，收到增值稅專用發票，注明稅款432000元。

借：開發成本——18號樓住宅——建安工程費　　4800000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）　　432000

貸：應付賬款——宏大建筑有限公司　　5232000

（4）7月30日，收到宏大建筑有限公司轉來的安裝工程、裝飾工程進度結算單，金額為150萬元，收到增值稅專用發票，注明稅款13.5萬元。

借：開發成本——18號樓住宅——建安工程費　　1500000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）　　135000

貸：應付賬款——宏大建筑有限公司　　1635000