2.2　房地產(chǎn)供需

近十年來中國房地產(chǎn)供給事實上始終處于緊平衡狀態(tài)，這是房價上漲的根本原因。和房價走勢相去甚遠的是，中國房地產(chǎn)新開工面積直至2018年11月才恢復到2011年末的歷史高位。第一輪地產(chǎn)周期中，房屋新開工面積恢復性的上升趨勢，第二輪地產(chǎn)周期中新開工面積增速大多數(shù)時間是下降的。即便在現(xiàn)行第三輪地產(chǎn)周期，新開工面積自2018年初以來持續(xù)恢復，仍相當于2011年末的歷史高位。

2018—2019年　新開工面積連續(xù)兩年超20億平方米，新開工面積增速2019年已觸及本輪地產(chǎn)周期頂部（圖2-5：地產(chǎn)新開工、施工、竣工面積）。第二輪地產(chǎn)周期房屋新開工面積大多數(shù)時間都低于2013年的20億平方米的峰值，甚至在這一輪周期內(nèi)，由于地產(chǎn)調(diào)控對供給端的影響，房屋新開工面積大多數(shù)時期都處于負增長區(qū)間。直至2016年初，新開工面積才開始回升，尤其是2018年以來，增速上行比較明顯。2019年房屋新開工面積22.7億平方米，連續(xù)兩年超過20億平方米。新開工面積為新開工建設的房屋建筑面積，其規(guī)模受土地成交規(guī)模及開發(fā)商新開工意愿兩個因素影響。通常而言，土地成交規(guī)模領先新開工3～6個月，基于土地成交數(shù)據(jù)2018年6月見頂?shù)呐袛啵麻_工面積增速至2019年也即見頂。

施工面積自2018年下半年以來持續(xù)回升。2019年房屋施工面積總計近90億平方米，達到歷史最高水平。2012年以來地產(chǎn)施工面積增速始終處于下行通道，2018年6月以來開始出現(xiàn)小幅回升趨勢。2018年6月另一個重要的宏觀事件是美國發(fā)起與中國的貿(mào)易摩擦，經(jīng)濟增長壓力下，政府決定增加地方政府專項債的發(fā)行，通過推動在建基建項目穩(wěn)增長，同時，放松了5月份出臺的資管新規(guī)對于機構(gòu)持有非標資產(chǎn)以及資管新規(guī)過渡期的相關規(guī)定，地產(chǎn)融資約束出現(xiàn)松動。

竣工面積相當于2012年的水平，2019年末開始出現(xiàn)回升趨勢（圖2-6：地產(chǎn)竣工面積增速回升）。第二輪地產(chǎn)周期中，和新開工以及施工面積趨勢類似，竣工面積始終處于下行趨勢中。此輪地產(chǎn)周期啟動以來，竣工面積先升后降，持續(xù)位于負增長的歷史底部區(qū)域。2019年房屋竣工面積10億平方米，相當于2012年的水平，為7年新低。

金融危機后的第三輪地產(chǎn)周期，是一輪地產(chǎn)去庫存周期，此輪去庫存已經(jīng)完全消化了金融危機后第二輪地產(chǎn)投資周期以來所有新增存量住宅。

銷售面積連續(xù)四年17億平方米（圖2-7：地產(chǎn)銷售、待售面積）。從時間跨度上看，2016年初以來的第三輪地產(chǎn)周期持續(xù)四年銷售增長。2009—2011年的第一輪地產(chǎn)周期，銷售增長持續(xù)三年。第二輪周期事實上從2014年起地產(chǎn)銷售就已經(jīng)進入零增長，也就是說，第二輪地產(chǎn)周期中，地產(chǎn)銷售增長僅持續(xù)24個月。第三輪周期中地產(chǎn)去庫存的時間跨度明顯短于第一輪和第三輪地產(chǎn)周期。目前的第三輪地產(chǎn)周期銷售持續(xù)增長四年（圖2-8：地產(chǎn)銷售面積增速）。

房地產(chǎn)去庫存成果顯著，尤其是住宅類地產(chǎn)，本輪去庫存已經(jīng)完全消化本輪和上一輪地產(chǎn)周期新增存量。商品房待售面積連續(xù)四年下滑，2019年商品房待售面積5億平方米，相當于2013年水平，較2016年初的7.35億平方米下降2.35億平方米。住宅待售面積2.2億平方米，相當于2012年水平，是2015年的4.5億平方米的近一半。也就是說，過去的四年，房地產(chǎn)去庫存主要是住宅地產(chǎn)，而且本輪去庫存已經(jīng)完全消化了本輪以及上一輪地產(chǎn)周期新增的存量住宅。

無論是房價還是地價，根本的邏輯還是供需和融資。供給緊平衡、融資擴張，是推動房價和地價上行的關鍵因素。從本質(zhì)上來說，所謂的需求，只有成為有效需求才是對市場最有意義的，在這一過程中，信用擴張及其向房地產(chǎn)業(yè)的傳導，是潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求的核心作用機制。二手房價格趨勢與新房價格趨勢基本一致，漲幅略低（圖2-9：70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增速、圖2-10：70個大中城市二手住宅價格指數(shù)同比增速）。一線城市房價自2018年以來基本持平（圖2-11：一線城市二手住宅價格指數(shù)），二三線城市補漲后增速開始放緩。中原領先指數(shù)顯示（圖2-12：中原領先指數(shù)），上海房價增速自2017年以來顯著落后于北京、廣州，深圳房價則持續(xù)領跑。