- 中國法院2016年度案例:行政糾紛
- 國家法官學院案例開發研究中心
- 3922字
- 2021-10-23 02:56:24
13 在建工程抵押登記,司法審查應以登記機關審查權限為界——建顏妮訴靈寶市人民政府行政確認案
【案件基本信息】
1.裁判書字號
河南省三門峽市中級人民法院(2015)三行終字第11號行政判決書
2.案由:行政確認
3.當事人
原告(上訴人):建顏妮
被告(被上訴人):靈寶市人民政府
【基本案情】
2009年12月2日,原告建顏妮與靈寶市購豐公司簽訂商品房買賣合同,購買了其正在建設的購豐生活廣場玉蘭苑S-X-×××號商鋪。2011年8月17日,靈寶市購豐公司為籌集其開發購豐生活廣場的建設資金,與第三人李某森簽訂借款合同和在建工程抵押合同。同日,第三人李某森向被告靈寶市人民政府提交房屋他項權利登記申請表,身份證明,抵押人靈寶市購豐公司的營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、靈國用2009第×××號土地使用證、借款合同、抵押合同及評估報告,被告經審查后,于當日給第三人李某森頒發了靈寶市房他證北區字第2011××××號房屋他項權證。2014年7月中旬,原告發現自己所購商鋪已被鄭州市中級人民法院強制執行給第三人李某森,同時獲知自己所購商鋪于2011年8月19日由被告靈寶市人民政府為第三人李某森辦理了靈寶市房他證北區字第2011××××號房屋他項權證。原告認為被告辦理在建工程抵押登記的行為違法,嚴重侵犯原告合法權益,遂引發訴訟。
【案件焦點】
1.自然人可否成為在建工程的抵押權人;2.在建工程抵押的合法性審查標準如何把握。
【法院裁判要旨】
河南省盧氏縣人民法院經審理認為:被告靈寶市人民政府享有本行政區域內審核、頒發房屋他項權證的法定職權,而被告靈寶市房產管理局系受靈寶市人民政府委托具體行使房屋登記管理職責的機構,本案涉及的房屋他項權證是被告靈寶市人民政府頒發,因此,被告靈寶市房產管理局非本案適格被告。根據建設部發布的《房屋登記辦法》第五十九條、六十條之規定,以在建工程設定抵押的,應當由當事人提出申請,同時規定當事人應當提交的材料,本案第三人李某森提交了申請,并按規定提交了借款合同、在建工程抵押合同、土地使用證等相關材料,被告靈寶市人民政府經審核后,給第三人辦理了在建工程抵押登記,并頒發房屋他項權證,被告靈寶市人民政府的頒證行為,程序合法,適用法律正確。原告依據建設部2001年頒布的《城市房地產抵押管理辦法》的規定,認為在建工程抵押貸款,抵押權人應為銀行而不應當是自然人,而2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》則明確規定,債務人有權將正在建造的建筑物作抵押,上述兩個規定相抵觸,但從規章和法律的效力及頒布的時間上,均應遵照物權法的規定,故原告的意見不當,本院不予采納;《房屋登記辦法》第十九條規定,辦理在建工程抵押權登記的,房屋登記機構應當實地查看。登記機構實地查看的目的在于審查申請辦理抵押登記的在建工程與建設用地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證記載的項目情況是否一致,在建工程列入抵押物范圍的已完工部分與抵押合同所附抵押物清單內容是否一致,實地查看的意義在于保障抵押權人的合法權益。就本案而言,被告在辦理抵押登記時未進行實地查看,但頒發的他項權證與第三人所簽訂的抵押合同約定的抵押物相一致,因此,原告認為被告辦理的抵押登記未盡到審慎審查責任且未實地查看,抵押登記違法的理由不能成立。《中華人民共和國城市房地產管理法》規定第四十五條規定,商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案;《房屋登記辦法》規定,預售人和預購人訂立商品房買賣合同后,預售人未按照約定與預購人申請預告登記,預購人可以單方申請預告登記。原告與第三人靈寶市購豐公司于2009年12月2日簽訂買賣合同后,第三人靈寶市購豐公司未按規定將預售合同報房產管理部門登記備案,直至2011年8月19日第三人李某森、靈寶市購豐公司申請辦理抵押登記時,原告或第三人靈寶市購豐公司均未針對原告所購商鋪向被告申請辦理房屋的預告登記,第三人在辦理抵押登記時,靈寶市購豐公司亦未如實向被告申報房屋已經預售的事實,被告靈寶市人民政府依據申報材料給第三人李某森頒發的在建工程他項權證并無不當。綜上,原告的訴訟請求不能成立,本院不予支持。現第三人所出售給原告的房屋因鄭州市中級人民法院已裁定抵債給第三人李某森,第三人李某森已合法取得房屋所有權,故對原告而言已發生法律上的履行不能,在此情況下,原告可向第三人靈寶市購豐公司主張違約責任,也可要求解除合同,賠償損失。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第四項之規定,判決如下:
駁回原告建顏妮的訴訟請求。
宣判后,建顏妮不服上訴。河南省三門峽市中級人民法院經審理認為:一、關于靈寶市房產管理局是本案適格被告主體問題。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十二條“房地產抵押時,應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記”和《中華人民共和國行政訴訟法》[1]第二十五條第一款“公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的,作出具體行政行為的行政機關是被告”以及第四款“由法律、法規授權的組織所作的具體行政行為,該組織是被告。”靈寶市房產管理局是靈寶市人民政府依據法律授權設立的房屋登記機構,靈寶市房產管理局作出了被訴具體行政行為,是本案的適格被告主體,靈寶市房產管理局與靈寶市人民政府作為本案共同被告是符合法律規定的,上訴人認為靈寶市房產管理局是本案適格主體之一的上訴理由成立。
二、關于本案中抵押房產一層平面圖為黑白復印件的問題。根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第九條“被告對被訴房屋登記行為的合法性負舉證責任。被告保管證據原件的,應當在法庭上出示。被告不保管原件的,應當提交與原件核對一致的復印件、復制件并作出說明。當事人對被告提交的上述證據提出異議的,應當提供相應的證據”之規定,在本案中,被上訴人靈寶市房產管理局沒有向法庭出示為彩圖的原件,原始檔案中也沒有為彩圖的原件,不能作為有效證據證明被上訴人靈寶市房產管理局進行了實地查看,就本案而言,被上訴人靈寶市房產管理局在辦理抵押登記時未進行實地查看屬于程序瑕疵,但頒發的他項權證與第三人所簽訂的抵押合同約定的抵押物相一致,并且上訴人沒有及時申請預告登記。因此,上訴人認為被上訴人靈寶市房產管理局辦理的抵押登記未盡到審慎審查責任且未實地查看,抵押登記違法的理由不能成立。
三、關于李某森作為自然人可以成為抵押權人的問題。根據《最高人民法院關于如何確認公民與企業之間借貸行為效力問題的批復》[法釋(1999)3號]規定“公民與非金融企業之間的借貸屬于民間借貸。只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效”。另外,《中華人民共和國物權法》第一百七十一條第一款規定:“債權人在借貸、買賣等民事活動中,為保障實現其債權,需要擔保的,可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。”因此,李某森系自然人作為貸款人,申請抵押權登記的,申請辦理抵押登記是符合法律規定的。上訴人認為李某森作為自然人不能成為抵押權人系適用法律錯誤的理由是不能成立的。
綜上,上訴人認為被告辦理的抵押登記未盡到審慎審查責任且未實地查看,抵押登記違法的理由不能成立。一審法院判決認定被上訴人靈寶市房產管理局不是本案靈寶市房產管理局是本案適格主體錯誤,本院予以糾正。一審法院判決結果正確,應予維持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》[2]六十一條第(一)項之規定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
【法官后語】
在建工程抵押登記行政行為的合法性審查標準是指人民法院在對行政行為進行司法審查時必須遵循的以判斷行政行為是否合法的尺度。對于司法機關而言,對登記行為的合法性,亦有形式審查與實質審查之說。
但隨著《物權法》與《房屋登記辦法》的出臺與施行,有必要厘清一個問題:在《行政訴訟法》已經確立合法性審查標準的前提下,將對房屋登記行政案件的司法審查標準劃分為形式審查或實質審查是否必要。筆者以為,雖然法院進行合法性審查時,可能會將形式審查或實質審查作為確定審查強度的坐標予以參照,但形式審查與實質審查這兩種審查方式的提法不是一個法律法規概念上的法律術語,它只是對登記機關審查方式及深度的學理劃分,并沒有任何法律效力。在關于審查標準的爭論遠沒有一個定論之前,司法審查不應以這種學理劃分標準作為審查登記機關登記機關是否合法的唯一標準。
那么對登記行為的司法審查標準究竟應當如何把握呢?根據《行政訴訟法》的規定,人民法院審理行政案件,對具體行政行為是否合法進行審查。合法的具體行政行為的標準為:證據確鑿充分,適用法律、法規正確,符合法定程序,不超越職權,不濫用職權,不存在不履行法定職責的問題。這是法院對被訴具體行政行為合法性的審查內容,當然也適用于在建工程抵押登記行為的司法審查。因此在對于在建工程抵押登記司法審查中,法院應該按照《行政訴訟法》的規定對于房屋登記機關進行登記過程中法律適用的正確性、程序合法性、事實認定的準確性進行全面的審查。
對于行政訴訟而言,適用該標準是有其特殊意義的。只要登記機構在訴訟中證明自己在房屋登記過程中以自己的法定權限對申請人的證據材料經過了全部比較與考慮,包括必要時勘查,已盡到一個專業登記機構的合理注意義務,法院就不應當作出否定性評價。
具體到本案,在涉案房屋未預告登記且當事人未如實告知預售事實的情況下,被告靈寶市人民政府辦理在建工程抵押登記時,依法審核了當事人的登記申請表、身份證明、靈國用2009第×××號土地使用證、借款合同及抵押合同等相關材料,靈寶市政府在法定權限內已盡到審慎審查責任,故涉案房屋已預售的事實不能成為否定在建工程他項權證合法性的理由。故依法駁回原告的訴訟請求。
編寫人:河南省三門峽市中級人民法院 沈惠玲
- 《政府采購法實施條例》條文理解與案例適用
- 民法典司法解釋與權威案例指引全書(下卷):含司法解釋新舊對照
- 打官司法律常識速查速用大全集(案例應用版)
- 中華人民共和國常用法律法規司法解釋全書(修訂版)
- 中華人民共和國安全生產法:案例注釋版(第五版)
- 土地爭議行民交叉裁判規則與案例解析
- 中國法院2016年度案例:侵權賠償糾紛
- 食品安全與健康維權
- 擔保合同糾紛典型案例解析(法官說法叢書)
- 中華人民共和國道路交通安全法配套解讀與案例注釋
- 中國法院2016年度案例:房屋買賣合同糾紛
- 民法典重點修改及新條文解讀(下冊):人格權編·婚姻家庭編·繼承編·侵權責任編
- 最高人民法院指導性案例裁判規則理解與適用:公司卷(第三版·上冊)
- 中國法院年度案例集成叢書:合同糾紛裁判規則理解與適用
- 民法典人格權編釋論:條文縷析、法條關聯與案例評議