銀行業金融機構支持寧夏房地產去庫存研究

樊秋惠 翟 文

一、寧夏房地產行業庫存情況

（一）房地產庫存現狀

寧夏屬西部欠發達地區，近年來，伴隨住房制度的改革，房地產行業得到了快速發展，成為地方經濟重要支柱產業之一，基本滿足了居民住房需求，增加了地方財政收入，促進了地方經濟快速發展。寧夏所轄5市作為三、四線城市，受房地產發展過快，剛性及改善性需求增長放緩等造成的房地產供、需失衡影響，房地產庫存逐年加大。截至2016年6月末，全區商品房空置面積1182.31萬平方米，同比增長18.05%，其中商品住宅空置面積693.16萬平方米，同比增長8.70%。以2015年銷售情況計算，商品房及住宅庫存消化周期分別為16.9個月和11.7個月。

（二）去庫存勢在必行

住房制度改革以來，房地產開發投資占城鎮固定資產投資比重約20%，房地產及上下游關聯幾十個產業，已成為地方經濟發展的重要支撐和地方財政收入的重要來源之一。銀行業對房地產行業快速發展發揮重要支持作用，房地產行業是銀行重要客戶和利潤來源之一，二者相互支持、相互依存。據統計，1997—2015年，房地產開發資金來源中銀行貸款所占比重為17%，加上個人購房按揭貸款，整體貸款比例還應再增加10%左右，截至2016年6月末，寧夏銀行業直接發放的房地產貸款余額達1087.81億元，比上年末增長12.40%，占銀行業全部貸款比重19.44%，因此房地產去庫存是銀行業防范金融風險的重點環節。

二、寧夏房地產去庫存難點

（一）未來房地產消費能力提升受到制約

近年來寧夏城鎮化發展迅速，城鎮化率已由2000年的32.50%提高到2015年的55.20%，接近于全國城鎮化率56.10%的水平。寧夏城鎮居民家庭居住條件得到很大改善，據測算，2015年寧夏城鎮居民已達1.15套/戶，超過國際1.1套/戶的標準，戶均居住建筑面積由2000年的77.03平方米增加到2014年的94.18平方米，房地產行業發展明顯超前。由于寧夏經濟發達程度不高，城市人口規模較小，對周邊省、區及外來流動人口吸引力較弱，剛性需求及改善性需求逐漸放緩，投資氛圍不明顯。隨著新型城鎮化進程的穩步推進，農民（工）出于工作、結婚及子女教育等原因，進城購房將是下一步房地產市場消費的生力軍，但目前由于存在農民收入證明難和缺少有效抵押物，與現行房貸條件不匹配，導致銀行尚未大規模開辦農民（工）房貸業務，因此寧夏房地產市場未來需求進一步增長受限。

（二）房地產投資增長加速造成新供給劇增

受樓市政策回暖影響，寧夏房地產投資增長加速，2016年上半年寧夏房地產行業完成投資248.75億元，比去年同期增長17.70%，截至2016年6月末，寧夏房地產貸款余額較年初增加120.04億元，同比增長22.40%，較全部貸款平均增速高11.11個百分點，房地產信貸投放呈現增長加速趨勢。2016年上半年，商品房新開工面積達654.93萬平方米、竣工面積393.03萬平方米，分別比去年同期增長14.07%和11.32%，但同期商品房銷售面積為365.49萬平方米，不及竣工面積并遠低于新開工面積，導致商品房庫存面積不降反升。截至2016年6月末全區商品房空置面積比2015年同期增加180.75萬平方米，增長率為18.05%, 6344.08萬平方米在建商品房將陸續竣工，進一步加大未來去庫存壓力。

（三）房地產供給結構不合理

近年來，隨著寧夏商業營業用房開發投資力度加大，商業地產“遍地開花”，主要城市的大型綜合商業體陸續新建及竣工，而受地方經濟及商業發展放緩、電商發展迅猛而實體商鋪萎縮造成商業營業用房需求萎靡不振，商業營業用房空置面積增加迅速。截至2016年6月末，全區商業營業用房空置面積達到338.67萬平方米，占全部商品房庫存面積的28.64%，同比增長38.66%，是全部商品房空置面積增速的2倍以上，并且消化處置難度極大，以2015年銷售情況計算，商業營業用房庫存消化周期高達39.8個月。

（四）房地產信貸風險顯現

近年來隨著寧夏房地產市場低迷，商品房銷售進度放緩，庫存不斷增加，造成房企普遍資金回籠放緩資金緊張，經營效益逐年下滑，部分房企不能按期償還銀行到期貸款，個別房企銷售停滯，資金鏈斷裂，房地產信貸風險突現等現象。截至2016年6月末，寧夏房地產不良貸款余額3.33億元，較2016年年初增加1.53億元，同比增長194.56%，不良率0.31%，較2016年年初和去年同期分別增長0.12和0.18個百分點，逾期貸款余額10.89億元，較年初增加6.78億元，同比增長186.19%，房地產信貸資產質量出現下降趨勢。

三、銀行業支持房地產去庫存的對策

（一）把控新增供給節奏，在供給側攻堅

一是去產能，有效壓縮供給。銀行業要積極貫徹落實中央提出的供給側改革要求，大力支持國家戰略實施和重大工程建設，支持地方重點行業和優勢產業發展，通過發展創新打造新的支柱產業來減少對房地產行業過度依賴，要加強對宏觀經濟和房地產業的研究分析預測，加強房地產信貸總量管控，謹防因房地產信貸投放過多而繼續推高房地產市場庫存。二是銀行業應從土地供應源頭入手，嚴控銀行土地儲備開發貸款的投放進而調控土地供應。提高房地產信貸準入門檻，采取嚴厲名單管理制，對能確保資本金到位、符合潛在購買群體消費需求、有競爭力優勢的項目和大型房企繼續信貸支持，對前期銷售不暢的高庫存房企和商業營業用房開發項目嚴格控制發放后續開發貸款，對無市場和競爭力的劣勢房企應堅決退出，通過支持優勢房企采取兼并、收購和重組等方式退出“僵尸企業”盤活信貸存量，優化房地產信貸結構。

（二）多策助力引導消費，在需求側發力

一是銀行業加大信貸支持新型化城鎮進程力度，提升房地產市場潛在的消費群體和消費能力。加大對政府保障性安居工程建設的信貸支持，加大對政府通過直補、回購及棚戶區改造中貨幣化安置等方式打通與商品房市場對接的信貸支持力度，以更好地消化現有庫存。二是銀行支持房企改變產品結構，避免同質化，滿足多元化的改善型需求，鼓勵房企采取降價等刺激銷售，加快回籠資金。支持房地產企業通過收購、重組存量項目等形式加快房地產項目整合，盤活消化現有庫存。落實各項個人房貸及住房公積金貸款優惠政策，提高審批效率，向公積金貸款提供補充授信支持，充分發揮住房公積金支持住房消費的作用，擴大個人住房按揭及公積金放貸規模。三是引導房企轉型，鼓勵房地產企業跨界經營，向旅游地產、養老地產等組合開發方式轉變，通過引導部分資金實力雄厚的房企增加自持和經營比例，協助房企引入專業運營機構，轉銷售為持有及經營，積極支持發展房屋租賃市場等各項措施來消化現有庫存。

（三）積極創新金融產品和服務方式，支持房地產新業態發展

銀行業加強金融產品創新，在房企的房地產項目變銷售為自持經營后，應及時與房企協商調整開發貸款的后續還款期限及還款模式，使之與其資金回籠周期明顯延長等變化相匹配。積極為保障性安居工程建設中以購代建和棚戶區改造中貨幣化分配提供優質快捷的金融服務，推動保障性安居工程需求與消化存量商品房有效銜接。通過制定符合農民（工）特點的評分準入門檻和簡化收入認定標準開發適合農民（工）貸款需求的房貸產品，積極探索推出包括農民宅基地抵押貸款在內的農村產權抵押貸款業務和更多適于農民（工）自身情況的房貸產品，以滿足農民（工）進城購房信貸需求，有效擴大住房消費群體。

（四）禁止違規“加杠桿”，防范房地產信貸風險

銀行業要理性對待房地產發展，強化房地產信貸管理，提高對房地產貸款風險的預警和管控能力。要做好房地產去庫存中資金流向及回籠資金的監控，防止銷售資金游離于銀行賬戶管理之外。明確去庫存不能違規“加杠桿”，及時糾正違規“加杠桿”行為。加強房地產開發貸款、個人按揭貸款風險管控，嚴格審查首付款資金來源，防止首付貸、零首付、假按揭、過橋貸等，嚴禁違規發放或挪用其他信貸資金進入房地產領域，確保各項貸款合規，規范銀行與中介等機構的業務合作，釋放房地產庫存過高引發的信貸風險。對大額房地產信貸客戶銀行業機構應通過建立債權人委員會、聯合授信等機制，避免過度授信，防止房企杠桿率超出合理水平。針對個別房地產貸款項目出現風險預警的情況，推動銀行通過債權人委員會來防范和處置房地產貸款信用風險。對銀行機構違規辦理房地產信貸業務情況應依照相關規定，嚴格問責，確實做到房地產信貸風險可控。

（作者單位：寧夏銀監局）