第二節(jié)　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控綜述

由于房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切，房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生較大影響，因此，保證房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。但是房地產(chǎn)本身具有資產(chǎn)和生產(chǎn)生活資料的雙重屬性，不能單純以市場(chǎng)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，必須由政府介入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要可以劃分為土地、金融和稅收政策三大類。

一、土地政策

歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)基本上都實(shí)行土地私有制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制也較為成熟。在土地政策方面，政府一般通過(guò)城市規(guī)劃和土地利用管制的方式對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)控。Mgyer（2000）采用美國(guó)1985-1996年44個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)研究了土地管制政策對(duì)新增建筑面積的影響，研究表明，保持其他因素不變，在土地管制越嚴(yán)格的城市，新增建筑面積越少。Gglke和Clgrk（2005）研究美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的管理和政策時(shí)指出，聯(lián)邦政府會(huì)通過(guò)對(duì)土地利用的控制來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)，其主要方式是由各級(jí)政府頒布和實(shí)施各種與土地利用相關(guān)的管理法規(guī)和城市規(guī)劃。

我國(guó)實(shí)行土地公有制及土地有償使用制度，在利用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面具有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。蔡育天等（2000）梳理了我國(guó)土地調(diào)控政策，研究了其對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響情況，研究表明，作為宏觀調(diào)控的工具，國(guó)家土地政策要兼顧整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及房地產(chǎn)市場(chǎng)土地需求。張勇（2008）認(rèn)為通過(guò)土地調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)需要從土地供應(yīng)總量、方式和結(jié)構(gòu)三方面展開(kāi)。鄭娟?duì)枺?009）以1999-2006年31個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)增減土地供應(yīng)量對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有一定作用，但必須同時(shí)有其他工具的輔助，否則其效果會(huì)不顯著。王岳龍和武鵬（2009）使用省際月度面板數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了房地產(chǎn)價(jià)格與土地出讓價(jià)格的關(guān)系，結(jié)果表明土地招拍掛制度的實(shí)施使全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲13.2%。吳煥軍（2011）通過(guò)考察2003年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)及土地政策手段運(yùn)用情況，發(fā)現(xiàn)土地政策具有滯后性，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響較為顯著，政府應(yīng)將土地政策與其他調(diào)控政策綜合加以運(yùn)用。

二、金融政策

作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格受到以貨幣政策為主的金融政策的較大影響。Kwon（1998）研究表明貨幣政策可以通過(guò)貨幣緊縮引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)政策效果的傳導(dǎo)。McCgrthy（2002）定量研究了美國(guó)的貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的關(guān)系，研究表明，20世紀(jì)80年代以后，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受到了緊縮型貨幣政策的較大影響。Lgcoviello（2003）研究了英國(guó)、芬蘭等國(guó)的貨幣供給與房?jī)r(jià)的關(guān)系，研究表明，貨幣供給增長(zhǎng)正相關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格。Gglke和Clgrk（2005）發(fā)現(xiàn)，聯(lián)邦政府的財(cái)政和貨幣政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資產(chǎn)生影響，這是一種間接管理的方法。

相對(duì)于土地政策而言，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)金融政策的研究較晚。豐雷等（2002）研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供給顯著正相關(guān)。王維安等（2005）研究發(fā)現(xiàn)貨幣供給增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲顯著正相關(guān)。孫超（2008）從房地產(chǎn)供給和需求兩個(gè)方面分析了金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，認(rèn)為金融政策對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用。而屠佳華等（2005）研究上海房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，貸款利率下調(diào)對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不顯著。黃鵬飛（2011）認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)體系中流動(dòng)性過(guò)剩，金融政策本身在傳導(dǎo)過(guò)程中存在變異和時(shí)滯，以及忽視了地區(qū)差異等原因，我國(guó)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響有限。

三、稅收政策

國(guó)外對(duì)稅收調(diào)控政策的研究可以分為兩方面。一方面是對(duì)公共支出和稅收資本化的研究。Tiebout（1956）提出消費(fèi)者會(huì)根據(jù)區(qū)域公共服務(wù)的提供情況和房?jī)r(jià)水平，權(quán)衡收支偏好決定居住地點(diǎn)。Ogtes（1969）研究公共支出和財(cái)產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，研究發(fā)現(xiàn)公共支出水平與房?jī)r(jià)正相關(guān)，而財(cái)產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)；此外，如果所在區(qū)域的公共服務(wù)水平足夠高，則居民對(duì)高稅負(fù)的反應(yīng)并不敏感。另一方面研究是針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅與房?jī)r(jià)的相關(guān)關(guān)系。Kim（1993）研究了韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的關(guān)系，研究表明，較高的轉(zhuǎn)讓稅會(huì)加重房屋所有者的負(fù)擔(dān)，房屋的置換頻率明顯降低。Benjgmin（1993）研究美國(guó)費(fèi)城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)，在供求基本平衡的情況下，由于房地產(chǎn)供給缺乏彈性，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)基本上由賣方承擔(dān)。

國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的研究從兩方面展開(kāi)。一是從公共支出方面入手，祀明（2005）將公共支出的變化視為房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要原因。高凌江（2008）研究了我國(guó)35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)與財(cái)政支出關(guān)系，研究表明，地方財(cái)政支出對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的推升作用。胡洪曙（2007）研究地產(chǎn)價(jià)值與公共服務(wù)資本化和房地產(chǎn)稅收資本化的關(guān)系，研究表明，房地產(chǎn)價(jià)值與前者呈正向相關(guān)，與后者呈負(fù)向相關(guān)。在房地產(chǎn)稅方面，楊紹媛和徐曉波（2007）從住房成本和資產(chǎn)收益兩個(gè)角度分析了稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)方面的稅收都在一定程度上提高了住房?jī)r(jià)格。岳樹(shù)民（2010）指出在將商品房定位在滿足自住需求而非投資需求的前提下，可以運(yùn)用稅收政策手段配合其他調(diào)控政策抑制不合理的住房需求。孫瑩和陳龍（2011）認(rèn)為，在短期內(nèi)，政府可以運(yùn)用稅收政策來(lái)降低房?jī)r(jià)；但長(zhǎng)期內(nèi)稅收政策抑制房?jī)r(jià)的作用漸微，甚至有可能抬高房?jī)r(jià)水平。