第一節　房地產行業發展的理論綜述

房地產業作為國民經濟的重要組成部分，無論是對于經濟增長，還是對人口就業、福利支持、城市發展等都具有非常重要的作用。20世紀90年代以來，伴隨著中國改革開放步伐的進一步加速，中國房地產業也開始了令人矚目的發展變遷。尤其是最近幾年，房地產業的發展已經越來越深刻地影響到人們的日常生活。在房地產投資與消費持續火爆，房地產價格快速上漲的環境下，全社會關于房地產的爭論與質疑也日漸增長。

參考發達國家、地區的產業發展經驗對促進我國房地產業的發展大有裨益。歐美房地產市場的發展是在現代資本主義的工業化和城市化背景下出現的，因而西方學術界很早就開展了對房地產業、房地產市場的研究。早在17世紀末古典經濟學誕生之時，一些重要的經濟學家就曾圍繞著房地產問題進行理論闡釋。梁運斌（1994）將西方房地產業發展的研究歸納為五個大的理論流派，即土地經濟學派、城市學派、地理學派、社會學派和行為學派。這五大學派分別從經濟學、地理學、社會學、行為學及心理學等角度展開分析研究，為我們具體研究中國房地產業的發展變遷問題提供了研究框架。Ely和Morehouse（1924）通過分析城市土地的供需狀況，重點探討了土地市場均衡模型和不動產的市場結構之間的關系。Alonso（1964）從新古典城市經濟學的角度對城市居住的區位模式、住宅選址、城市土地利用、土地與住宅市場均衡等問題進行了研究。Friedmgn等（1967）則重點從社會經濟問題的角度關注了城市土地利用、城市改造、房地產產業發展等問題。Springer（1997）的研究考察了企業搬遷中是否對員工進行住房補貼與員工家庭售房價格的影響。Akerlof和Shiller（2009）在房地產市場的研究中發現，房地產市場主體易受各種行為因素的影響，除實體經濟的各種因素外，貨幣幻覺、過度信心、片面信息、腐敗和欺詐等行為因素在房地產市場中也發揮著核心作用。

夏沁芳等（2011）綜觀紐約、東京、倫敦、香港、新加坡等國際大都市以及美國、英國、法國等發達國家房地產發展的歷程，以理清房地產與經濟、房地產與社會、房地產市場內部、政府與房地產市場四大關系為切入點，總結歸納了國際大都市及發達國家房地產發展的一般規律及主要特點，其中包括：保持住房存量與人口規模基本適應是房地產市場健康穩定發展的基礎；房價與適齡購房人口數的波動情況密切相關；注重對存量房維護，新建房比例很低；保有適量的自有住房，運用租賃方式解決住房問題；房價收入比基本處于合理區間，且房價收入比與住房自有率成正相關；政府對房地產市場的調控政策應與監管并重；興建保障性住房以應對房屋供不應求等。張宇祥等（2007）研究國外房地產市場體系的建設經驗，總結出美、英、中國香港等典型國家和地區的房地產市場體系的特點：美國房地產市場體系最為發達，一方面得益于其房地產金融市場高度發達，一、二級市場互動發展，擁有多家專業化房地產金融機構，房地產投資信托（REITs）業務非常成熟；另一方面，美國政府也很注重房地產市場的宏觀調控，強化區域規劃管理、注重財稅手段調節、依靠法律手段調節、注重信息整合。英國是歐洲最活躍的房地產消費市場，一方面，其房地產租賃市場十分發達，市場中信息非常公開，中介公司的服務非常規范全面；另一方面，英國房地產租賃市場中的物業管理非常成熟，實行社會化的物業管理模式且物業管理服務實行完全市場化。香港房地產市場高度發達，在整個經濟社會領域中扮演了重要角色，被稱為香港經濟的寒暑表。房地產市場有著很高的開放水平，對正常投資和消費行為不設任何門檻，房地產市場交易手續簡便。政府進行積極的市場干預，在實施高度壟斷的土地供應制度的同時也保障了中低收入家庭的住房需求。

從產業周期角度切入是研究房地產業發展變遷的重要途徑。對任何一個國家或地區而言，房地產業都應是包含繁榮、危機、衰退、蕭條等不同發展階段的波動過程。因而，在產業周期視角下，關于房地產發展變遷的研究一定程度上就被轉換成了關于房地產周期性演化的研究。

國內的研究者在考察中國房地產業發展變遷以及房地產發展的具體問題時也運用了產業周期分析方法。薛敬孝（2009）從建筑周期的角度討論了中國房地產業的發展周期，并對周期的時間長短進行了測量和判斷。譚剛（2001）具體比較了美國、日本以及中國香港和臺灣等地的房地產業發展過程，獨立地提出了房地產業周期的概念，并建立了一個包含擴張和收縮兩大階段、四個環節的房地產周期模式的指標體系。梁桂（1996）利用加法模型，采用年商品房銷售面積指標根據1986-1995年中國住宅年銷售量波動率與增長率，分析了中國不動產經濟的周期波動及其特性，同時還簡要分析了不動產周期與通貨膨脹周期、經濟周期之間的相互關系。何國釗等（1996）選取了商品房價格、新建住宅面積、住宅竣工面積、實有房屋建筑面積、從業人員數量、買賣成交面積等八項指標，分析各項指標的環比增長率，運用擴散指數法，分析了1981-1994年的中國房地產周期波動現象，得到了中國房地產周期圖。

同樣，從產業周期角度還可以對重點城市的房地產業發展進行分析。顧建發（2009）對上海房地產業的周期性發展進行了歷史的分析，研究具體分析了完全計劃體制、市場經濟體制等五個階段上海房地產業的周期波動現象。研究發現房地產市場本身的調節作用是上海房地產中周期的主要影響因素，而政策影響因素能夠對房地產業波動產生影響，但從影響度來看，并不能超過經濟社會環境和房地產市場本身調節的作用。鄒文玉（2008）對廣州房地產周期波動的存在性，形成機制及其內、外生因素和周期劃分進行了描述及實證研究。研究發現，廣州市房地產周期與宏觀經濟政策緊密相關，但政策對產業造成實質性影響存在時滯。其采用自回歸與分布滯后模型分析各宏觀經濟、金融變量與廣州市房地產合成指數之間的關系，由實證分析的結果來看，廣州市房地產景氣循環與廣州市通貨膨脹率及居民家庭收入相關關系比較明顯，房地產景氣循環與廣州市存貸款總量增長率、存貸款真實利率都具有較為明顯的解釋關系。

一些學者對不同城市的房地產周期性發展進行了對比分析。胡芬（2007）分析比較了1996-2005年廣州和上海的房地產周期波動情況。研究發現，在波動過程上，廣州和上海的房地產業都經歷了基本相同的發展周期；在投資對房地產發展的影響上，上海的房地產投資額對房地產業的貢獻率比廣州更高，上海的房地產業更容易受投資波動的影響；而引起兩地房地產周期發展不同特征的最重要因素則主要是兩地的政策差異。竹隰生和章琛（2011）利用同樣的分析模型，對1990-2009年中國4個直轄市的房地產周期發展進行了比較研究，得出了類似的結論。沈悅等（2004）采用1995-2002年我國14個城市的面板數據對房價與整體經濟的關系進行了實證研究，研究顯示，城市經濟發展整體情況可以部分解釋當地住宅價格水平的變化，且對不同城市的解釋力有所不同。周京奎（2005）研究了北京、天津、上海、重慶等4個直轄市的房價與貨幣政策間的關系。研究顯示，房價上漲受寬松型貨幣政策的顯著影響，當房價大幅偏離長期均值時，政府和產業部門應該給予充分的重視。梁云芳等（2007）研究了住宅價格的區域性波動差異及其形成原因，結果顯示，信貸規模對我國東部和西部地區的短期和長期房屋價格都有著顯著影響，信貸政策對東部和西部地區的房價調控顯著有效，對中部地區的信貸調控則沒有顯著效果；實際利率對各地房價影響較小；人均GDP對我國中部地區的短期和長期房價走勢有著較大影響，而房價預期則對東部地區的短期價格波動有較大影響。

從經濟社會學的新制度主義理論衍生出的制度變遷視角研究房地產業發展也成為當前一大研究方向。在這一理論框架下，中國房地產業的發展可以看作一系列宏、微觀制度變遷的產物。丁健（2006）從歷史演進的脈絡回顧了中國房地產業的崛起和發展，認為中國房地產業大致經歷了三個重要的發展階段，每個階段的產業發展都與經濟轉型和改革開放進程密切聯系。羅鵬（2008）運用經濟史的方法分析了1978-2007年中國城市的歷史變遷，認為中國城市住房制度的改革其實與中國的經濟體制改革、市場經濟的轉型的過程具有一致性；大致經歷了五個具體的階段；自上而下推動的漸進式制度變遷極大地推動了中國房地產業的發展。張永岳（2008）考察了改革開放與上海房地產業發展變遷的關系，研究指出上海房地產業的發展是改革開放的產物，它直接受益于改革開放以來的經濟、政策環境，如改革開放以來形成的社會主義市場經濟體制、國民經濟的快速發展和城鎮生活水平的不斷提高。中國房地產業的發展在特定時刻也會受制于外部的市場、經濟社會、制度環境。倪鵬飛（2009）深入分析了2008年金融危機對中國房地產業發展產生的沖擊效應，指出金融危機打亂了中國房地產調整的進程，從經濟發展的本身加重了市場自發調整的深度，加快了市場自發調整的速度，全球金融危機加速了房地產市場的下行趨勢，而并不寬松的產業調控政策加劇了市場衰退。

中國的房地產業發展與國家宏觀調控政策密切相關。楊薇薇（2004）分析了中國房地產業發展與政策調控間的關系，認為中國房地產市場尚未形成一套受市場經濟約束、適合國情、完整而規范的運作機制，因而房地產業調控具有必要性。研究回顧了1978年以來中國房地產業政府調控政策的演變，并對歷次調控政策的有效性和缺陷進行了分析，指出政府宏觀調控對于促進產業發展起到了一定作用，但由于政策目標不夠明確，政策落實相對不足，政策效果難以達到預期。嚴銳（2011）從新制度主義的分析范式出發深入考察了1978-2011年中國房地產政策的變遷，并深刻分析了一系列政策變遷中的基本邏輯：政府宏觀制度變遷的路徑依賴、中觀層面的自然物質條件、共同體的屬性以及房地產市場中的參與者互動規則，以及微觀層面的房地產市場內部利益相關者的利益博弈等都直接影響了中國房地產政策的變遷路徑與模式。

一些研究分別從單一政策維度，如土地、財政、貨幣、稅收等政策來分析國家的政策與制度建構對于中國房地產業發展的影響。這些具體政策對于房地產業的發展，會通過影響房地產市場的土地資源供應、住房消費需求、住房市場的供給、住房結構等，進而實質性地影響房地產業的發展。