第三節　北京市房地產行業關聯性

在第二節的分析中，以中國整體的房地產業作為研究對象，代表了整個中國市場的特點。但由于各省份的經濟發展程度各不相同，房地產業的發展也有其特殊性，因而進一步細分研究對象，對各省份的房地產行業關聯特性進行單獨分析十分必要。因此，本節將研究范圍限于北京市，以期分析得出北京市與全國整體房地產業發展的異同。

與第二節中的分析類似，本節選用北京市2002年、2005年、2007年、2010年和2012年5張投入產出表作為研究基礎。

一、直接消耗系數

采用與中國房地產業直接消耗系數相近的分析方法，可以得出歷年北京市房地產行業的主要后向直接關聯產業，匯總如表2-16所示。

從直接消耗系數的結果來看，北京市房地產業歷年的主要后向直接關聯產業基本上圍繞在金融保險業，租賃和商務服務業，房地產業，建筑業，電力、熱力的生產和供應業這幾個行業，與全國房地產業的情況相似。最主要的不同在于房地產業對于自身的直接消耗系數，北京市的房地產業同時是自身的主要后向直接關聯產業，而在全國范圍內，房地產業的直接消耗系數一直排在前五之后。產生這種現象的原因在于，從全國范圍來看，房地產業的管理經營水平較低，許多房地產公司仍然采用從始至終的經營模式，即涵蓋了建設、銷售乃至售后管理在內的經營方式，這種模式的弊端在于，不僅使產業內部的分工難的有效，更會阻礙產業把服務的“質量”進一步提高；而在北京市，房地產業的發展時間較長，專業化、精細化程度也較高，這對于提升房地產業的生產效率有重要作用。

二、完全消耗系數

由表2-17可以發現，加入間接消耗效應之后，排名前五的行業發生了較大變化，電力、熱力的生產和供應業，交通運輸及倉儲業的比重明顯提高，與之形成對比的是，建筑業的比重有所下降，歷年均排在前五之后，分別為第12、第6、第16、第10位和第21位。與全國房地產業的情況進行對比可知，化學工業等原材料加工業在全國范圍內是房地產業的主要后向完全關聯產業，而在北京市的排名則相對靠后，而交通運輸及倉儲業、房地產業、批發和零售貿易業等第三產業的后向完全關聯性又強于全國。這表明在全國范圍內，房地產業發展采用的仍是傳統的、生產能力擴張的發展方式，因而主要拉動原材料型行業，以大規模的房地產開發建設促進經濟增長，具有非常明顯的“數量擴張”特征；而北京市房地產業則主要拉動服務供給型行業，且與自身的關聯度很高，因此北京市房地產業在“質量提升”而非“數量擴張”的道路上領先于全國。

三、直接分配系數

從表2-18中房地產業對于第二、第三產業的直接分配來看，第三產業的優勢非常明顯。近年的數據顯示，除2010年燃氣生產和供應業排在第7位，2012年信息傳輸、軟件和信息技術服務排在第10位之外，其他年份的第二產業均排在10位之后，這表明房地產業的產出大部分成為第三產業的中間投入，這一點與全國的情況一致。從歷年主要的前向直接關聯產業來看，首先，北京市房地產業對自身的直接分配系數非常高，2007年和2010年均僅次于金融保險業位列第二，2012年位列第三，與前文直接消耗系數的分析類似，這得益于房地產業自身產業鏈的專業和完整，精細化的分工同時也帶來了效率的提升；其次，北京市的主要前向直接關聯產業并沒有如全國一樣有分散多樣化的趨勢，而是呈現集中發展，如金融保險業，5次中有4次排在第一，且直接分配系數比重多數在20%以上。由此可知，北京市房地產業對于第三產業的推動效應并沒有隨著時間的推移而分散減弱，這表明房地產業在國民經濟中的重要性很高，另一方面也表明經濟結構中服務性行業的繁榮與活躍。

四、完全分配系數

在考慮間接分配效應之后，北京市房地產業的主要前向關聯產業并沒有太大變化，第三產業依然占據前五甚至前十位行業中的大部分，僅有的區別在于某些第二產業，如電力、熱力的生產和供應業以及建筑業等，其完全分配系數比重相較于直接分配系數比重有顯著提升，這與全國房地產業的前向完全關聯效應一致，表明房地產業對于第二產業有著較強的間接推動作用，而直接推動作用較?。ㄒ姳?-19）。

五、環向關聯度

將直接消耗系數與直接分配系數綜合考量，可以得到某部門對國民經濟各部門的直接關聯總效應。以2007年和2012年為例，北京房地產業的直接關聯產業分布如圖2-9和圖2-10所示。

由圖2-9可以發現，2007年北京市42個產業按照直接消耗系數和直接分配系數的大小分成四個象限，右上角第Ⅰ象限為中間投入型制造業，包括金融保險業、房地產業、住宿和餐飲業、租賃和商務服務業等；左上角第Ⅱ象限為中間投入型基礎產業，包括批發和零售貿易業，信息傳輸、計算機服務和軟件業等；左下角第Ⅲ象限為最終需求型基礎產業，包括化學工業，通信設備、計算機及其他電子設備制造業等；右下角第Ⅳ象限為最終需求型制造業，包括建筑業，電力、熱力的生產和供應業等。由圖2-10可以發現，2012年北京市42個產業按照直接消耗系數和直接分配系數的大小分成四個象限，右上角第Ⅰ象限為中間投入型制造業，包括金融保險業、房地產業、住宿和餐飲業、租賃和商務服務業等；左上角第Ⅱ象限為中間投入型基礎產業，包括批發和零售貿易業，信息傳輸、計算機服務和軟件業等；左下角第Ⅲ象限為最終需求型基礎產業，包括非金屬礦物制品業，通信設備、計算機及其他電子設備制造業等；右下角第Ⅳ象限為最終需求型制造業，包括建筑業，電力、熱力的生產和供應業等。

同樣地，若將完全消耗系數與完全分配系數綜合考量，即為某部門對國民經濟各部門的完全關聯總效應。以2007年和2012年為例，北京房地產業的完全關聯產業分布如圖2-11和圖2-12所示。

由圖2-11可以發現，北京市2007年完全關聯產業分布圖右上角第Ⅰ象限為中間投入型制造業，包括金融保險業、房地產業、住宿和餐飲業、租賃和商務服務業等；左上角第Ⅱ象限為中間投入型基礎產業，包括信息傳輸、計算機服務和軟件業，科學研究事業等；左下角第Ⅲ象限為最終需求型基礎產業，包括建筑業，交通運輸設備制造業，電氣、機械及器材制造業等；右下角第Ⅳ象限為最終需求型制造業，包括電力、熱力的生產和供應業，化學工業，金屬冶煉及壓延加工業等。

由圖2-12可以發現，北京市2012年完全關聯產業分布圖右上角第Ⅰ象限為中間投入型制造業，包括金融保險業、房地產業、住宿和餐飲業、租賃和商務服務業等；左上角第Ⅱ象限為中間投入型基礎產業，包括信息傳輸、計算機服務和軟件業，科學研究和技術服務業等；左下角第Ⅲ象限為最終需求型基礎產業，包括建筑業，交通運輸設備制造業，電氣、機械及器材制造業等；右下角第Ⅳ象限為最終需求型制造業，包括化學工業和金屬冶煉及壓延加工業等。

與第二節的分析方法類似，在定性分析之后，下面使用環向關聯度來定量地考察某部門對國民經濟各部門的總帶動效應。

（一）環向直接關聯度

利用前文中的直接消耗系數與直接分配系數，可以求得北京房地產行業歷年主要環向直接關聯產業，如表2-20所示。

由表2-20可知，從環向關聯度的結果來看，金融保險業歷年均排在首位，而房地產業和建筑業的排名則波動較大。除2005年外，房地產業一直位于前四，2007年與2012年僅次于金融保險業位列第二，表明在北京市房地產業的發展進程中，行業內部的專業化分工產業鏈已基本形成，使得房地產業對自身有較高的前后向關聯；建筑業除2005年位列第三外，其余年份均未進入前五，綜合租賃和商務服務業一直保持在前三，從以上結果來看，北京市房地產業的發展已經由粗放的數量擴張模式轉變為精細的質量提升模式。歷年排名前十的行業中，第三產業多于第二產業，2007年第三產業的數目更是達到9個之多。在第二產業中，除建筑業外，房地產業對于電力、熱力的生產和供應業等行業也有著較高的直接總帶動效應。

（二）環向完全關聯度

與環向直接關聯度類似，利用完全消耗系數與完全分配系數，可以求得北京房地產行業歷年主要環向完全關聯產業，如表2-21所示。

由表2-21可知，考慮間接帶動效應之后，第三產業的環向關聯度變動不大，而第二產業則大多有了較大提高，從排名前十位的行業來看，第二產業的數目有一定的增加，2005年有4個第二產業進入前十。就具體行業來看，金融保險業的環向完全關聯度自2002年至2007年以及2012年均排在第一，而2010年則是電力、熱力的生產和供應業位居首位，金融保險業位列第三。租賃和商務服務業的排名穩定在前三位，相較而言房地產業的波動則較為明顯，除2005年外均進入前十，但2005年僅位列第26，低于平均水平。與環向直接關聯產業的情況類似，房地產業對于自身的環向關聯度在2005年有非常明顯的下降，其原因在于從2005年3月國務院辦公廳頒布《關于切實穩定住房價格的通知》之后，各種宏觀調控政策相繼出臺，遏制了房地產價格漲幅過高和投資增幅過快兩大問題。就北京而言，2005年1-11月，北京市房地產開發完成投資1182.9億元，同比增長2.7%，增幅低于上年同期（20.8%）18.1個百分點，房地產的開發投資增速有明顯回落。^[1]第二產業中，電力、熱力的生產和供應業從2005年起一直位居前三，2010年升至首位；建筑業在2005年達到最高，其余年份均處在中等偏上；其他大部分行業也都有提升。上述結果表明，考慮完全帶動效應之后，北京市房地產業對于原材料供應型、生產型行業的帶動作用有一定的加強，但該作用低于全國的整體水平，因而從側面反映出北京市房地產業在發展階段和發展模式上都領先于全國。

六、影響力系數

影響力系數反映了某部門對國民經濟各部門拉動作用的相對水平。采用劉起運（2002）提出的改進的影響力系數計算方法，可以求得北京主要行業歷年影響力系數，如表2-22所示。

由表2-22可知，在影響力系數上，第二產業有絕對優勢，除2005年旅游業、綜合技術服務業和其他社會服務業進入前十以外，其余年份排名前十位的行業均為第二產業，其中通信設備、計算機及其他電子設備制造業歷年均排名前五位，其中2002年、2005年和2007年連續三次居首位。建筑業在2002年排在第13位，之后一直保持在前十，與全國整體的情況類似，建筑業對國民經濟的帶動作用以拉動為主；而金融保險業和房地產業的歷年排名則較為靠后，房地產業在2002年曾排名第27位，但從2005年起就一直與金融保險業共處于倒數五位之內。因此，就各部門對于國民經濟的拉動作用而言，第二產業明顯高于第三產業，這與第二產業復雜而完整的產業鏈有關，而第三產業對經濟的拉動力則較為不足，其中金融保險業和房地產業更是如此，與之有后向關聯的產業雖然分布廣泛，但關聯度并不高。

七、感應度系數

感應度系數反映了某部門對國民經濟各部門推動作用的相對水平。采用劉起運（2002）提出的推動力系數的計算方法，可以求得北京主要行業歷年感應度系數，如表2-23所示。

由表2-23可知，在感應度系數上，第二產業同樣占有絕對優勢，其中煤炭開采和洗選業，石油和天然氣開采業，燃氣生產和供應業，電力、熱力的生產和供應業這些原材料供給型制造業的排名一直較高，對于國民經濟各部門的推動作用較為明顯，這與其處于整個產業鏈的上游有關。金融保險業和房地產業在2002年排名分別為第15和第19位，位于中等偏上水平，但從2005年開始均有明顯下降，最低時分別排在第30和第40位，但是在2012年二者排名攀升至第11和第18位。建筑業的排名則一直較低，穩定在倒數五位之內，這與中國整體的情況類似。因此，就各部門對于國民經濟的推動作用而言，第二產業明顯高于第三產業，這與第二產業大多處于產業鏈上游有關，而第三產業的推動力則較為不足，其中金融保險業和房地產業還經歷了大幅度的弱化。