第二節　中國房地產行業關聯性

在我國的行業分類體系中，房地產業并不是一個最初就有明確范疇的產業，這是由房地產業自身的特殊性造成的。從三次產業劃分來看，房地產被劃分在第三產業之中，與建筑業之間存在明確界限，同樣具有“服務業”的屬性，但房地產開發中又涉及各項建筑相關活動，擁有第二產業的相關性質。在對房地產業的發展進行表述時，所采用的部分指標屬于第三產業，另有部分指標被納入建筑業的統計范疇中。在我國國情下，開發投資仍然是房地產活動的主要組成部分，房地產經營與服務市場仍然不成熟，活躍程度不高，存在可以進一步規范的空間，若只將房地產經營與服務統計在內，而不納入開發投資，這與我國經濟增量中由房地產開發建設導致的龐大規模并不一致（葉劍平和謝經榮，2005）。

因此，在1994年頒布的《國民經濟行業分類與代碼》（GB/T 4754-94）中，房地產業為第10門類，成為一個獨立的門類。2002年頒布的《國民經濟行業分類》（GB/T 4754-2002）中又進一步完善了產業分類體系，使得房地產業的界定標準與國際統一，同時也符合我國國情，即房地產業屬于第三產業，不包含物質生產過程，主要集中在流通領域。故房地產業主要有以下四類經濟活動。

1.房地產開發經營

房地產開發經營是指由房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設以及轉讓房地產開發項目或者商品房銷售、出租的活動，包括：土地使用權的租賃、買賣和轉讓活動；住宅、公寓的開發、銷售、出租等活動；辦公樓的開發、銷售、出租等活動；商業營業用房的開發、銷售、出租等活動；其他建筑物的開發、銷售、出租等活動。其中不包括以下三類：被列入建筑業及相關行業中的房屋及其他建筑物的工程施工活動和房地產商自營的獨立核算（或單獨核算）的施工單位；以及被列入其他住宿服務類別中的家庭旅社、學校宿舍和露營地的服務。

2.物業管理

物業管理是指依照訂立的合同約定，物業管理企業對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務的活動，包括：住宅小區、度假村、公寓、住宅樓、別墅等居所物業管理；寫字樓、綜合樓、辦公樓、購物中心、商場、商廈、酒店、康樂場所等物業管理；工廠廠房、倉庫等物業管理；醫院、學校、車站、機場、港口、碼頭等物業管理；房管部門（房管局、房管所）對直管公房的管理；單位對自有房屋的管理；其他物業管理。其中，不包括以下三類：被列入建筑業相關類別中的獨立的房屋維修及設備更新活動；被列入市場管理相關類別中的貿易大廈、小商品大廈的市場管理活動；被列入其他居民服務的社區服務。

3.房地產中介服務

房地產中介服務是指房地產咨詢、價格評估和經紀等活動，包括：房地產價格評估機構活動；房屋買賣代理活動；房屋租賃代理活動；房地產咨詢活動；房屋置業擔保；其他房地產中介代理。不包括被列入測繪服務相關類別的房產測繪。

4.其他房地產活動

其他房地產活動除了其他未列明的房地產活動之外，還包括房地產交易管理、房屋權屬登記管理、房屋拆遷管理、住房及房改基金的管理。

在編制中國投入產出表的過程中，行業分類的分類方式即是基于當時的國民經濟行業分類方法，因此在1997年之前的中國投入產出表中，房地產業尚未成為單獨門類，房地產業首次出現在投入產出表是在1997年，被列為第34部門，而2000年的投入產出延長表中僅有17個部門，其中并沒有房地產業，之后從2002年起房地產業又作為第34部門重新出現。因此，在以下分析中本節采用1997年、2002年、2005年、2007年、2010年和2012年的6張中國投入產出表。

一、直接消耗系數

（一）1997年

根據1997年中國投入產出表計算出中國房地產行業的直接消耗系數，將其降序排列，得到中國房地產行業的主要（前十位）后向直接關聯產業，如表2-2所示。

在40個產業中，除石油和天然氣開采業、廢品及廢料、金屬礦采選業、行政機關及其他行業4個行業外，其他36個產業與房地產業都有后向直接關聯關系。上表為直接消耗系數最高的10個產業，其中與房地產業后向直接關聯關系最強的三大產業分別為金融保險業、建筑業、非金屬礦物制造業，其直接消耗系數比重均超過16%，三者的累計比重達到51.43%。

（二）2002年

根據2002年投入產出表計算得出的中國房地產行業的主要后向直接關聯產業如表2-3所示。

在42個產業中，除石油和天然氣開采業、金屬礦采選業、廢品廢料、公共管理和社會組織外，其他38個產業與房地產業都有后向直接關聯關系。上表為直接消耗系數最高的10個產業，其中與房地產業后向直接關聯關系最大的3個產業分別為金融保險業、建筑業、租賃和商務服務業，其直接消耗系數比重均超過13%，金融保險業達到28.82%，三者的累計比重達到57.64%。

（三）2005年

根據2005年中國投入產出表計算得出的中國房地產行業的主要后向直接關聯產業如表2-4所示。

在42個產業中，除金屬礦采選業、廢品廢料、公共管理和社會組織外，其他39個產業與房地產業都有后向直接關聯關系。上表為直接消耗系數最高的10個產業，其中與房地產業后向直接關聯關系最大的3個產業分別為金融保險業、租賃和商務服務業、建筑業，其直接消耗系數比重均超過10%，金融保險業達到25.17%，三者的累計比重達到54.15%。

（四）2007年

根據2007年中國投入產出表計算得出的中國房地產行業的主要后向直接關聯產業如表2-5所示。

在42個產業中，除石油和天然氣開采業、金屬礦采選業、非金屬礦采選業、廢品廢料外，其他38個產業與房地產業都有后向直接關聯關系。上表為直接消耗系數最高的10個產業，其中與房地產業后向直接關聯關系最大的3個產業分別為金融保險業、租賃和商務服務業、建筑業，但與之前的數據相比均有一定程度的下降，其中建筑業已不足10%，只有7.33%，金融保險業為14.94%，與租賃和商品服務業基本持平，三者的累計比重也不足50%，僅為35.43%。

（五）2010年

根據2010年中國投入產出表計算得出的中國房地產行業的主要后向直接關聯產業如表2-6所示。

在41個產業中，除石油和天然氣開采業、金屬礦采選業、非金屬礦采選業外，其他38個產業與房地產業都有后向直接關聯關系。上表為直接消耗系數最高的10個產業，其中與房地產業后向直接關聯關系最大的3個產業分別為金融保險業、租賃和商務服務業、建筑業，金融保險業為17.71%，租賃和商務服務業為13.96%，建筑業依然不足10%，三者的累計比重為39.64%。

（六）2012年

根據2012年中國投入產出表計算得出的中國房地產行業的主要后向直接關聯產業如表2-7所示。

在42個產業中，除石油和天然氣開采業、金屬礦采選業、非金屬礦采選業和廢品廢料外，其他38個產業與房地產業都有后向直接關聯關系。上表為直接消耗系數最高的10個產業，其中與房地產業后向直接關聯關系最大的3個產業分別為金融保險業、租賃和商務服務業、房地產業，金融保險業為41.37%，租賃和商務服務業為15.71%，房地產業為12.64%，三者的累計比重超過了50%，為69.72%。

（七）結論分析

表2-8為1997年以來中國房地產行業歷年的主要后向直接關聯產業，由表中可知，金融保險業一直是房地產業后向直接關聯性最強的行業；除1997年外，建筑業、租賃和商務服務業一直處于第二、三位，其中1997年和2002年建筑業位列第二，而2005年開始建筑業就降至第三，2012年更是跌出前三位，成為第四位，且直接消耗系數也降至10%以下，這在圖2-1中有很直觀的體現。這是由于1997年以后，隨著房地產業的逐漸規范，房地產業發展速度加快，對以建筑業為主的第二產業形成較大的需求拉動力，而2005年之后，房地產業的技術水平、管理方式、經營方式、對外開放程度等各個方面均有了不斷升級和完善，房地產業對一些服務性質和消費性質產業的帶動效應逐漸增大，而對原材料供應型、生產型產業的帶動效應則逐漸減小，房地產業的發展由粗放式的數量擴張轉變為精細化的質量提升。

二、完全消耗系數

利用直接消耗系數矩陣，可以求得完全消耗系數矩陣，代表某部門對其他部門的直接消耗和間接消耗之和。與直接消耗系數的分析類似，可以得到中國房地產行業歷年主要后向完全關聯產業，如表2-9所示。

根據歷年的完全消耗系數數據可知，在加入間接消耗之后，1997年、2002年和2005年只有公共管理和社會組織不是房地產業的后向完全關聯產業，而自2007年開始，我國所有產業均與房地產業有后向完全關聯。在歷年最主要的后向完全關聯產業中，只有金融保險業一直處在前三，其他行業每年均有波動。建筑業在1997年和2002年排在第三，而從2005年起風光不再，分別排在第8、18、16和4位，與房地產業的后向完全關聯關系減弱。從前三位行業的完全消耗系數來看，房地產業對其他行業的拉動作用較為平均，前三位行業的累計比重最高為38.67%，除了金融保險業以外，不存在特別集中的后向完全關聯關系（見圖2-2）。除建筑業外，以金屬冶煉及壓延加工業、化學工業為代表的第二產業與房地產業的關聯關系一直較強，其中化學工業在2007年和2010年更是排在金融保險業之前，這說明當同時考慮直接消耗和間接消耗時，房地產業對于化工制品、金屬制品、水電等物質型產品的投入需求仍然較大，且該需求覆蓋房地產開發的多個環節，因此其后向完全關聯度一直保持高位。

三、直接分配系數

直接分配系數是指國民經濟各部門提供的貨物和服務（包括進口）在各種用途（指中間使用和各種最終使用）之間的分配使用比例。根據歷年中國投入產出表計算得出中國房地產行業的直接分配系數后，可以得到中國房地產行業歷年主要前向直接關聯產業，如表2-10所示。

根據歷年的直接分配系數可知，1997年、2002年和2005年只有廢品廢料不是房地產的前向直接關聯產業，而2007以后所有行業均與房地產業有前向直接關聯關系。在歷年最主要的前向直接關聯產業中，只有金融保險業一直處在前三，其他行業雖然關聯度每年均有波動，但排名前三的行業基本都是第三產業，這說明房地產業的產品和服務，多數被分配到了第三產業中作為中間投入。從主要前向關聯產業所占比例來看，2002年房地產業對其他產業的分配最為集中，公共管理和社會組織的直接分配系數達到35.49%，前三位的累計比重達到66.26%，接近所有行業的三分之二。其后房地產業的分配集中程度開始下降，至2010年排名第一的金融業比重僅為16.81%，前三位的累計比重降至38.71%。2012年，前三位行業的累計比重上升至71.23%，其中金融行業即超過30%，我國房地產行業的發展與第三產業關聯性越來越強，與第二產業的關系持續走弱（見圖2-3）。

四、完全分配系數

同完全消耗的定義類似，一個部門對其他部門的分配可以分為直接分配和通過媒介進行的間接分配，二者之和被稱為完全分配。利用直接分配系數矩陣，可以求得完全分配系數矩陣，代表某部門對其他部門的直接分配和間接分配之和。中國房地產行業歷年主要前向完全關聯產業如表2-11所示。

完全分配系數的歷年情況與直接分配系數基本類似，從圖2-4來看，前三位行業的累計比重同樣在2002年最為集中，達到43.53%，而至2010年這一數據降至22.96%。與直接分配系數不同之處在于，加入間接分配之后，第二產業與房地產的前向關聯性有了顯著提升，化學工業和建筑業分別在2007年和2010年進入了完全分配系數的前三位，尤其是建筑業，若考慮直接分配系數，2010年的最高值也只有0.97%，2012年更是低至0.09%，而完全分配系數則一直保持在前四位，2012年為5.53%。這說明加入間接分配的效應后，房地產業對于主要的后向關聯第二產業也存在較高的前向關聯，作為一個對于國民經濟既有著深度又有著廣度影響的行業，房地產業對于整個經濟的推動效果是非常明顯的。

五、環向關聯度

在上文中，直接消耗系數、完全消耗系數、直接分配系數和完全分配系數都是對某部門與國民經濟各部門的單側關聯的考察。若將直接消耗系數與直接分配系數綜合考量，從經濟意義上即為某部門對國民經濟各部門的直接關聯總效應。以2007年和2012年為例，中國房地產業的直接關聯產業分布如圖2-5和圖2-6所示。

由圖2-5可以發現，42個產業按照直接消耗系數和直接分配系數的大小分成四個象限，各象限的分界線為該指標平均值。其中，對于2007年來說，右上角第I象限為中間投入型制造業，包括金融保險業、房地產業、住宿和餐飲業、租賃和商務服務業等；左上角第Ⅱ象限為中間投入型基礎產業，包括批發和零售貿易業、公共管理和社會組織等；左下角第Ⅲ象限為最終需求型基礎產業，包括非金屬礦物制品業、金屬冶煉及壓延加工業等；右下角第Ⅳ象限為最終需求型制造業，包括建筑業，石油加工、煉焦及核燃料加工業等。

對于2012年來說，右上角第Ⅰ象限為中間投入型制造業，包括金融保險業、房地產業等；左上角第Ⅱ象限為中間投入型基礎產業，包括居民服務、修理和其他服務業，公共管理和社會組織等；左下角第Ⅲ象限為最終需求型基礎產業，包括非金屬礦物制品業、金屬冶煉及壓延加工業等；右下角第Ⅳ象限為最終需求型制造業，包括建筑業等。

同樣地，若將完全消耗系數與完全分配系數綜合考量，即是該部門對國民經濟各部門的完全關聯總效應。以2007年和2012年為例，中國房地產業的完全關聯產業分布如圖2-7和圖2-8所示。

由2007年數據可以發現，右上角第Ⅰ象限為中間投入型制造業，包括金融保險業、化學工業、建筑業等；左上角第Ⅱ象限為中間投入型基礎產業，包括批發和零售貿易業、信息傳輸、計算機服務和軟件業等；左下角第Ⅲ象限為最終需求型基礎產業，包括非金屬礦物制品業、木材加工及家具制造業、煤炭開采及洗選業等；右下角第Ⅳ象限為最終需求型制造業，包括房地產業，金屬制品業，石油加工、煉焦及核燃料加工業等。由2012年數據可以發現，右上角第Ⅰ象限為中間投入型制造業，包括金融保險業、化學工業、建筑業等；左上角第Ⅱ象限為中間投入型基礎產業，包括居民服務、修理和其他服務業，信息傳輸、計算機服務和軟件業等；左下角第Ⅲ象限為最終需求型基礎產業，包括非金屬礦物制品業、木材加工及家具制造業、煤炭開采及洗選業等；右下角第Ⅳ象限為最終需求型制造業，包括造紙印刷和文教體育用品制造業，石油加工、煉焦及核燃料加工業等。

上述關于房地產業與其他行業關聯總效應的考察僅為定性分析，若要進行定量比較，則需要引入環向關聯度的概念。環向關聯度的定義為前向關聯與后向關聯之和，又可分為環向直接關聯度和環向完全關聯度，旨在定量考察某部門對國民經濟各部門的總帶動效應。

（一）環向直接關聯度

利用前文中的直接消耗系數與直接分配系數，可以求得中國房地產行業歷年主要環向直接關聯產業，如表2-12所示。

由表2-12可知，從環向關聯度的結果來看，金融保險業歷年均排在首位，批發和零售貿易業，或租賃和商務服務業，或公共管理和社會組織這三個第三產業分列歷年的第二、三位。房地產業和建筑業歷年均位列前十，房地產業僅在2012年進入前三，建筑業并未進入前三，其原因在于中國的房地產業內部分工和精細化程度不高，自身并沒有形成完整的產業鏈，而建筑業則是因為其直接分配系數非常低，歷年均低于平均水平。在歷年排名前十的行業中，來自第二產業的行業遠遠少于第三產業，2002年和2005年第三產業更是達到9個之多。在第二產業中，除建筑業外，房地產業對于信息傳輸業等行業也有著較高的直接總帶動效應。

（二）環向完全關聯度

與環向直接關聯度類似，利用完全消耗系數與完全分配系數，可以求得中國房地產行業歷年主要環向完全關聯產業，如表2-13所示。

由表2-13可知，考慮間接帶動效應之后，第三產業的環向關聯度變動不大，而第二產業則大多有了較大提高，從排名前十位的行業來看，2007年和2010年均有6個第二產業進入前十。就具體行業來看，金融保險業的環向完全關聯度除2007年外依然排在第一，而2007年則是化學工業位居首位。租賃和商務服務業、批發和零售貿易業、住宿和餐飲業均有一定程度的下降，房地產業在2012年首度進入前十，此前各年均沒有進入前十，僅為中等偏上水平。而第二產業中的化學工業，金屬冶煉及壓延加工業，電力、熱力的生產和供應業等行業均有顯著提升，建筑業也在各年均位列前十，表明考慮完全帶動效應之后，房地產業對于原材料供應型、生產型行業的帶動作用較強，同時也從側面反映出，中國整體的房地產業處在數量擴張階段。

六、影響力系數

影響力系系數反映了某部門對國民經濟各部門的相對拉動作用。采用劉起運（2002）提出的改進的影響力系數計算方法，可以求得中國主要行業歷年影響力系數，如表2-14所示。

由表2-14可知，在影響力系數上，第二產業具有絕對優勢，除2005年租賃和商務服務業進入前十之外，其余年份排名前十位的行業均為第二產業，其中通信設備、計算機及其他電子設備制造業從2002年起各年排名均為第一。建筑業在1997年和2002年進入了前十，之后有所下滑，但仍保持在十五名左右；而金融保險業和房地產業的歷年排名則較為靠后，一直處于倒數六位之內。因此，就各部門對于國民經濟的拉動作用而言，第二產業明顯高于第三產業，這與第二產業復雜而完整的產業鏈有關，而第三產業對經濟的拉動力則較為不足，其中金融保險業和房地產業更是如此，盡管與相當數量的產業存在后向關聯關系，但關聯度并不高。

七、感應度系數

感應度系數反映了某部門對國民經濟各部門推動作用的相對水平。采用劉起運（2002）提出的推動力系數的計算方法，可以求得中國主要行業歷年感應度系數，如表2-15所示。

由表2-15可知，在感應度系數上，第二產業依然占有絕對優勢，除2002年和2010年金融保險業分列第九和第十位之外，其余年份排名前十位的行業均為第二產業，其中廢品廢料在1997年和2002年位列第一，煤炭開采和洗選業則在2005年、2007年、2010年和2012年保持第一。房地產業和建筑業歷年排名均在倒數十位之內。因此，就各部門對國民經濟的推動作用而言，第二產業明顯高于第三產業，表明在當前的經濟結構下，原材料加工型行業由于處于整個產業鏈的上游，故其與其他行業的前向關聯度普遍較高，推動作用也相對明顯。金融保險業作為第三產業中感應度系數最高的行業，分布在各種產業鏈中充當媒介作用，且隨著近年來第三產業的發展，金融保險業在國民經濟中作用也越來越得到凸顯，使其對其他行業的推動效應也有了較好的提升環境。而房地產業和建筑業則受制于其產品偏向于最終產品的屬性，對其他行業的分配較少，因而推動作用也會相對薄弱。