第四節　京津冀一體化與北京市房地產發展

北京作為中國的政治、文化和國際交往、科技創新中心，同時又兼具了經濟、金融、教育、醫療中心等的功能。當前，北京面臨的突出難題是城市擁擠、資源緊缺，環境容量頂到了“天花板”，“特大城市病”的各種癥狀日益凸顯。2014年2月，習近平主席主持召開京津冀三地協同發展座談會，首次將京津冀協同發展提升到了國家發展的戰略層面。2015年4月，中共中央政治局會議審議通過了《京津冀協同發展規劃綱要》（以下簡稱《綱要》）。明確了疏解北京非首都功能、推進京津冀協同發展的目標和方法，即調整區域的經濟和空間結構，探索新型優化開發模式，協調區域發展，催生增長極產生，走內涵集約發展的新道路。同年12月，中央經濟會議將京津冀協同發展、長江經濟帶、“一帶一路”列為國家區域發展三大戰略（見圖1-1）。

一、京津冀一體化發展情況

（一）人口增長

改革開放以來，京津冀地區的總人口數一直呈增加態勢，從1978年的6653萬人增至2014年的1.105億人，京津冀地區總人口占全國總人口的比重在進入2000年后迅速增加，2014年京津冀地區總人口占全國總人口的8.08%（見圖1-2）。

（二）北京市人口更加聚集

京津冀地區的人口分布呈“南高北低”的態勢，北京以北的張家口市和承德市人口密度較低，僅有100人/平方公里左右，北京是區域內人口密度最高的城市。在人口密度的增長速度方面，區域內北京、天津和廊坊三市的人口密度增長速度最快，同時這三個城市的人口密度也是區域內人口密度最高的三市，北京具有較高的人口吸引力（見表1-2）。

（三）北京市第三產業就業人口比例增加

北京已形成第三產業為主導的從業人口結構，2013年第三產業從業人口所占比例已達76.66%，第一、第二產業比重較小（見圖1-3）。

（四）以北京為核心的交通網絡逐漸鋪開

高速公路是現代公路的重要組成部分，高速公路行車速度高、交通量大、有較高的運輸經濟效益及社會效益，其建設水平直接顯示了當地的交通輸運甚至經濟發展水平。京津冀地區高速公路建設情況較好，其高速公路網絡以北京為樞紐向外擴散。京津冀地區主要高速公路干線如表1-3所示。

二、京津冀一體化與城鎮化

無論從長期還是短期來看，新常態下我國經濟形勢處于下行階段，外需方面波動較大，總體并不樂觀。預期大規模刺激政策不會出臺的條件下，經濟和就業的增長極則需要依賴內需保障。以京津冀一體化為主的新型城鎮化的推出正是迎合了這一需求，從而上升至國家戰略，為穩定經濟增長和就業水平提供保障。我國的新型城鎮擬計劃解決三個“1億人”的問題：引導約1億中國農村人口遷移至城鎮；對滿足約1億人居住需求的城鎮棚戶區及城中村進行改造；引導約1億中西部地區人口就近城鎮化。

為實現上述目標，我國的城鎮化提出以建設成為世界級城市群為目標，進一步強化東部（特別是京津冀地區、長三角、珠三角城市群）為我國經濟發展水平、對外開放程度、創新活力最高，且外來人口眾多的地區，繼續發揮東部城市群引領、支撐全國經濟社會發展的作用，明確城市群內各城市的功能定位，并提升城市群內各中小城市的人口、資源聚攏能力，引導人口、產業由中心城市疏散與轉移至周邊中小城市（見圖1-4）。

近十年來，我國的城鎮化率水平實現了快速的發展，截至2013年已達53.7%，高于世界平均城市化水平1個百分點，但距離發達國家75%—80%的城鎮化水平依然存在較大差距。因此，未來我國的城鎮化發展還存在著很大的空間。

京津冀地區內部的城鎮化水平存在較大差異。其中，北京市和天津市城市化水平高達80%以上，處于城鎮化發展成熟減速階段。而河北省城鎮化水平卻低于全國平均水平7個百分點，僅為46.8%，處于發展加速階段。因此，河北省的城鎮化發展在全國整體城鎮化進程中存在較大發展空間和機遇（見圖1-5）。

三、京津冀一體化與非首都功能疏解

《京津冀協同發展規劃綱要》指出北京、天津與河北省的定位將會重新確定以實現錯位發展。

京津冀區域整體和各省市的功能定位各具特色，各區域定位服從、服務于區域的整體定位，迎合了國家推進協同發展、加強融合的目標，符合京津冀整體協同發展的戰略需要。其中，京津冀被整體定位為以首都為核心的世界級城市群，旨在引領區域整體協同發展改革、創新驅動全國經濟增長、生態修復環境改善示范區。該整體定位突出了各城市功能互補、錯位發展的目標，相輔相成體現出各省市的“一盤棋”思想：北京市被定位為全國的政治、文化、國際交往和科技創新中心；天津市被定位為全國先進的制造研發基地、北方地區的國際航運核心區、金融創新運營的示范區、改革開放的先行區；河北省則被定位為全國重要的商貿物流基地、產業轉型升級試驗區、新型城鎮化與城鄉統籌示范區、京津冀生態環境支撐區。

京津冀的“一核、雙城、三軸、四區、多節點”式協同發展布局，以重點城市為支撐，搭載戰略性功能區平臺，串聯交通干線、生態廊道等形成立體網絡。其中，“一核”強調北京協同發展的首要任務為去非首都功能、優化提升首都核心功能、解決北京大城市病。“雙城”是指促進京津冀協同發展的主要引擎京和津，旨在積極發揮京津對周邊地區的高端引領和輻射帶動，通過雙城的聯動展開全方位的合作，推進同城化發展，由雙城聯動帶動多城聯動，壯大、發展河北省保定、唐山和石家莊等的城市規模。“三軸”是指京津發展軸、京保石發展軸和京唐秦發展軸。京津發展軸輻射河北承德和張家口，旨在加快推動北京、天津、河北廊坊等重要城市的發展。京保石發展軸輻射河北邢臺、邯鄲等市，旨在推動北京、河北保定等沿線重要城鎮加速發展。京唐秦發展軸輻射河北滄州，旨在推動北京、天津寶坻、河北秦皇島和唐山等沿線重點城鎮的快速發展。“四區”是指東、南、西北、中部的濱海發展區、功能拓展區、生態涵養區和核心功能區（見圖1-6）。

其中，作為知識型區域，再考慮到目前的資源和環境問題，未來北京應重點發展高技術產業（如以中關村為代表的信息技術）、新能源及節能環保產業等，一般制造業規模不應繼續擴大；天津應強化現代服務業集聚，已有的制造、信息技術產業乃至現代農業需繼續發展壯大；而作為北京市非首都功能和產業轉移的對象，河北的承接工作已經開始，具體包括河北張家口聯合北京申辦冬奧會、將河北廊坊的區號并入北京等舉措。作為資源型區域，河北省過去多是承接一般制造產業，在新型城鎮化政策的指導下，河北省的產業承接應同時兼顧產業結構升級。

（1）加速淘汰落后產能：目前河北已拆除了唐山、邯鄲、承德等地的多家鋼鐵企業10座高爐、16座轉爐，合并減少煉鐵、煉鋼產能分別有456萬、680萬噸，并已淘汰落后產能6000萬噸。

（2）產業承接和產業升級：河北省以廊坊和張家口為主，承接發展高技術產業如信息技術產業、高端設備制造、新能源產業、節能環保事業以及新興生物醫藥產業等；以承德、保定等為主，承接發展金融服務、休閑旅游、現代物流業等；以港口與臨港工業區如滄州、秦皇島、唐山等城市為主，承接產業高端設備制造、現代物流業等的轉移，努力形成產業集聚。

受益于京津冀一體化、疏解北京首都功能的機遇，北京市巨大的人口壓力也將借此得以釋放，預計周邊房地產需求空間將會被打開。北京市近年來房地產價格大幅攀升，房價過高抑制了需求的增長。隨著京津冀一體化的推進，北京的高房價溢出效應將會更加明顯，北京未來周邊地區的人數容量也將增加。

作為承接北京非首都功能和開展產業轉移的主要受益省份，河北省的住房需求增加非常明顯：一方面是來自北京（如央企員工住房外遷、非京籍人口遷入等）的人口轉移。對接央企外遷的主要城市為廊坊，按照人口密度極限計算，廊坊最多可承受97萬的人口承接。另一方面是在完善基礎配套設施建設后，隨著城鎮化率的提升，河北本省的城鎮人口住房需求也將增加，經測算，城鎮化水平從目前的46.8%增加到2020年的目標值60%，河北預計將有約1200萬的城鎮人口增加，這一數量與保定市人口規模相當。若按照河北省2012年的數據進行估計。自住房購買比例為六成的情況下，預計未來河北住房需求將新增206萬套，為當前北京房地產庫存量的27倍之巨。因此，京津冀一體化、北京非首都功能的疏解將會為河北省房地產市場帶來巨大的機遇。

四、京津冀發展機遇

（一）人口流入和城鎮化水平

京津冀協同發展將帶來大量人口流入，根據中指院對環首都經濟圈規劃中人口和基地建設規模的預測，至2020年，新增商品房需求面積將達到8225萬平方米。

從城鎮化進程來看，河北城鎮化率低于全國水平，較北京、天津高達80%以上的高城鎮化率差距更大。同時，從常住人口與戶籍人口的比值來看，根據第六次人口普查數據，三地均是人口輸入省，但相較北京1.55、天津1.3的比值而言，河北這一比值相對較低，外來流動人口相對較少。從2013年數據來看，北京流動人口達到758萬人，占年末總人口的35.8%，而河北流動人口677萬人，占比僅有9.2%，兩地對人口吸附力有較大的差距。

從2009-2013年京津冀城鎮人口變化來看，近五年來，由于北京和天津面臨人口持續增長的壓力，目前北京、天津的人口密度高達1100人/平方公里，為河北人口密度的3倍以上，引起就業過高、社會保障、交通擁堵、環境污染等問題。當城市化率超過70%時，大城市居民更愿意向郊區、小鎮轉移，北京和天津的城市化率已達到86.3%和82%，人口轉移將是未來大方向，目前河北加快了對城鎮人口吸納的步伐，城鎮化提升速度在年均1個百分點以上。

（二）房地產開發投資

區域一體化將重新配置房地產業的關鍵要素，產業轉移帶動大量人口流動，人口流動又將帶動大量房地產市場需求；交通一體化拉近城市之間的距離，中心城市和衛星城協同發展的模式將逐步確立，異地居住或跨市商務合作更加便利，中心城市的中心輻射效應將更強，周邊城市將可以承接更多來自中心城市的需求轉移；開放的房地產市場使得人口、資金要素加速流動，打通區域發展脈絡。

1.京津冀城市群房地產投資仍有上升空間

京津冀地區與長三角、珠三角城市群的固定資產投資存在差異，房地產投資仍有上行空間。從全社會固定資產投資增長來看，2011年長三角、珠三角地區城鎮固定資產投資均出現飛躍，而京津冀地區則錯過了一次邁進。

從房地產投資占全社會固定資產投資比重來看，北京、上海占比均在50%左右，長三角地區浙江、江蘇這一比重也在20%以上，但京津冀地區的天津、河北房地產投資占全社會固定資產投資比重則不足20%。北京作為超級中心，過多地集中了各種資源，致使一省二市內部差距拉大。2014年，北京的第三產業占比接近80%，其中房地產占比達6%；天津第三產業占比接近50%，房地產占3%；河北第三產業占比僅有36.2%，房地產占比僅占1.1%。在一體化東風的拉動下，天津與河北房地產市場將在人口遷移和城鎮化進程中獲益。

2.京津冀房地產開發投資結構面臨升級

天津、河北商辦類需求及投資或將持續增加。目前北京市開發投資總體規模與河北全省相當，天津近年一直保持較高增速。受年初京津冀一體化上升至國家戰略的利好影響，2014年上半年，在其他兩市房地產投資增速放緩的局面下，河北省房地產投資出現18%的高增長。交通、教育、醫療等相關配套持續改善，區域房地產市場尤其是居住、商業類型產品的價值明顯提升。

同時，從房地產開發投資結構來看，北京作為經濟、金融中心，其住宅投資僅占全部投資的一半，辦公樓投資占比接近1/5，商業配套則占了10%的份額；天津住宅和商業營業用房投資占比均高于北京，但辦公投資占比不足北京的一半；河北住宅占比為三地最高，接近3/4，而辦公投資占比則居三地末位，不足5%。可以看出，在一體化進程的推動下，隨著經濟發展水平的提高，以及產業、經濟的升級，房地產需求結構將有所變化，天津、河北的商辦類需求及投資或將持續增加。此外，養老地產、產業地產、旅游地產或將迎來新一輪發展窗口。

五、京津冀協同發展規劃對京津冀地區的總體影響

京津冀一體化推動人口、產業以及各類社會經濟功能單位的重新布局，將重新配置房地產業的各項要素：

（1）交通一體化拉近城市之間的距離，中心城市和衛星城協同發展的模式將逐步確立，異地居住或跨市商務合作更加便利，中心城市的中心輻射效應將更強，周邊城市將可以承接更多來自中心城市的需求轉移。

（2）產業轉移以及行政性、企事業單位遷移帶動大量的人口以及產業的集聚，這將帶來住宅、商業、產業地產等市場的增量需求；產業和人口集聚同時也帶動各類服務業發展，京津冀地區的旅游地產、養老地產或將迎來新一輪發展窗口。

（3）教育、醫療機構的遷移并落地于非核心區域，基礎設施、環保生態等相關配套持續改善，將推動非核心區域的房地產市場價值明顯提升。而核心區域的存量物業由于周邊環境改善，其價值將得以保存。