二、文獻綜述

我國為了使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展，不斷出臺相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場做出宏觀調(diào)控。劉江（2017）、龔健和李文娟（2018）等人研究了相關(guān)政策對房價的影響。其中，龔健和李文娟（2018）利用全國35個大中城市面板數(shù)據(jù)，以從《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》收集到的2006—2016年房價與地價的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，引入虛擬政策變量并建立模型。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，政策調(diào)控促進了房價上升，2010—2013年實施的限購限貸政策雖在短期內(nèi)對房價有一定效果，但隨即出現(xiàn)報復(fù)性反彈。2014—2016年控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)的土地政策則在一定程度上抑制了房價。對于2010—2013年頻繁實施的限購政策，劉曉莉（2018）以上海市2011—2017年的季度數(shù)據(jù)為樣本，通過建立VAR模型，結(jié)合使用Granger因果關(guān)系和脈沖響應(yīng)函數(shù)來研究上海市房地產(chǎn)市場在限購政策實施下房價與宏觀經(jīng)濟變量的關(guān)系，結(jié)果顯示，雖然在短期內(nèi)，地方推行的限購政策對于抑制房價有一定的作用，但是從長期來看，限購政策對于房價的調(diào)控和促進經(jīng)濟增長的影響卻十分有限。

相比于國內(nèi)過熱的房地產(chǎn)市場，我國的租房市場較為冷清。冀實（2013）以北京的租房市場為例，結(jié)合國外的房地產(chǎn)理論，將房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場在中國的不平衡狀況做出了分析。在市場平衡的情況下，這兩個市場是相通的，也就是說，無論是購房還是租房，住房成本負擔應(yīng)當是一致的。但如今在我國兩者則出現(xiàn)了較大的差異，這不僅在于房價上漲和結(jié)構(gòu)性過剩等原因，也在于住房體系的發(fā)展不平衡。

相比于中國，不少國家的房地產(chǎn)溢價現(xiàn)象其實并沒有那么嚴重，其原因雖然多種多樣，但其中最大的一個原因是這些國家的租房市場都十分發(fā)達。以瑞典為例，Tommy Andersson, Lars-Gunnar Svensson（2014）提到，租金是由政府或地方政府施加的價格上限所限制的，這就是所謂的租金管制。除了租金管制之外，國家還會采用各種辦法去平衡租金，保持租賃市場的穩(wěn)定。這對房地產(chǎn)市場必定有制衡作用。

對于我國租售同權(quán)政策的發(fā)展，錢素霞（2018）做了整理。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。2017年7月廣州市政府也發(fā)布相關(guān)通知，首次提出“租售同權(quán)”政策。同年，國家相關(guān)部門在政策文件中選取廣州、深圳、南京等12個市作為首批試點城市。

對于“租售同權(quán)”，一些發(fā)達國家如美國、德國都有很成功的例子可供參考。劉增鋒（2011）和徐艷文（2012）分別對美國與德國發(fā)達的租賃市場的形成和維持的原因做了探究。美國的租賃市場非常發(fā)達，政策完善且標準嚴格，政府對中低收入家庭的房租補貼和對租房者的權(quán)益的保護保證了持續(xù)的房屋租賃需求。同樣作為租售同權(quán)的發(fā)達國家，德國法律對租房者的權(quán)益保護非常完善。其租售比控制在國際標準（1∶300）之內(nèi)，而我國租售比遠高于國際標準，租售市場失衡。王陽（2019）則指出，戶籍管理制度從根本上讓德國的租售同權(quán)的制度得以正常運作。

我國出臺租售同權(quán)政策以來，不少學(xué)者也就租售同權(quán)對我國多方面的影響進行了研究。莊靜、李夢微（2018）和馮圣桃（2018）認為，租售同權(quán)會對大學(xué)生這一特殊的租購房人群的租購房意愿產(chǎn)生正面影響。虎田方（2018）和張東峰（2018）則站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度去探討這一政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響。而房價、租價作為租售同權(quán)政策影響的直接對象，更成了學(xué)者們關(guān)注的重點。華夏、朱啟兵（2017）和關(guān)濤、石哲男（2018）認為，租售同權(quán)制度并不能有效地抑制房價。前者更是指出，租售同權(quán)制度本身就不是為了抑制房價而設(shè)計的，其目的在于建立我國房地產(chǎn)市場的長效機制。郭笑辰（2018）甚至指出，租售同權(quán)不僅抑制房價的作用不顯著，而且很可能導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的租賃價格同高昂的房價產(chǎn)生適應(yīng)性的大幅度上升。周文文等人（2017）采用回歸分布滯后（ADRL）模型得出：租售同權(quán)的政策對房地產(chǎn)均具有長期而穩(wěn)定的抑制作用，對于房價的調(diào)整起到一定的作用。許晨曦（2018）和王望珍、楊笑然（2019）則分別以杭州西湖周邊學(xué)區(qū)房和武漢市學(xué)區(qū)房價格為樣本，運用雙重差分法進行實證研究探討租售同權(quán)對學(xué)區(qū)房價格的影響。