三、相關理論與假設研究

2017年7月18日，住建部等九部委發布《關于人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，符合條件的承租人子女將享有就近入學等公共服務權益，即承租人在租房的一定地域內，享有公共教育、勞動就業創業、社會保險、醫療衛生、社會服務、住房保障、公共文化體育和殘疾人服務八個領域的公共服務。

公共經濟學指出，公共產品自身的非競爭性和非排他性使得公共產品由政府提供效率更高。在公共選擇理論相關研究中，公共選擇是指利用非市場決策的方式配置資源，其對人的假設是一般經濟學中的理性經濟人假設。阮守武（2009）指出，從這一假設可以看出公共選擇理論是從個人效用最優入手而非整體，它強調分析個體動機和決策對整體行為的影響。在地方公共產品供給相關研究中， Tiebout（1956）提出“用腳投票”理論，即當人口充分流動、公共產品供求信息完全公開時，人們會通過對居住社區的選擇來顯示對公共產品的需求偏好。為檢驗這一理論，Oates（1969）對美國53個城市的住宅房價進行回歸，證明當地政府稅收水平與公共支出規模對房價有正向促進作用。

Brookshire（1982）以美國洛杉磯住宅房價為研究對象建立特征價格模型，在區位特征維度選取通勤距離這一指標，在建筑特征維度選取景觀距離這一指標，在鄰里環境維度選取空氣污染、學校質量、小區治安三個指標，結果顯示，五個量化指標都對房價影響顯著。國內王松濤、鄭思齊等人（2007）以北京住宅項目為研究對象，選取7個特征變量實證研究，結果表明，公交站、地鐵、公園對房價影響突出。通過現有研究，公共產品水平會從四個方面影響房價，即交通資源、教育資源、醫療資源和景觀資源。其中，交通資源和教育資源的影響最大。

交通資源作為公共產品中的一種重要產品，具有非常大的正外部性，其中公共交通在房價的影響因素中占有重要地位，如Bernard（1998）等人建立交通成本模型，對美國達拉斯的房價進行實證研究，表明軌道交通對房價有顯著的正向促進作用。國內杜文姬、盧志強（2015）采用Hedonic價格模型和普通最小二乘法對北京市海淀區152個房屋樣本的外部影響因子進行回歸分析，發現公共交通的易達性對房價有一定程度的影響。馮皓（2010）對上海52區住宅價格和教育資源月度面板數據進行回歸分析，發現教育資源顯著影響房價。徐生鈺、陳菲婭（2018）以南京市鼓樓區住宅數據為研究對象構建特征價格模型進行計量回歸分析，結果表明，所有特征變量中教育資源的質量對住宅價格的影響最大。袁從倫（2015）采用控制變量法，對影響房價的因素進行回歸分析，將北京市全市的學區房和非學區房的房價影響因素的顯著程度進行對比，發現學區房具有明顯的溢價效應。

綜上所述，公共資源都會對房地產價格產生影響。“租售同權”政策使得符合條件的租房者與買房者一樣享有該地區公共資源的權利。一方面，會對房地產投資活動產生影響，引導一部分投機性資金從房地產銷售市場撤出轉而投資租房市場，住宅銷售價格可能有所下跌；另一方面，由于資源的稀缺性，租房者的加入加劇了與買房者對公共資源的競爭，從房地產市場來看這又可能會抬高住宅銷售價格。因此，我們提出疑問：“租售同權”政策在短期內（本文將短期定義為政策實施前后9個月）對住宅二手房銷售價格的影響是正向的還是負向的？我們做出如下假設：“租售同權”政策短期內能抑制住宅型房地產二手房銷售價格的上漲。