第四節 征收房產稅的理論依據

關于征收房產稅的理論依據，學術界尚未達成共識。公共經濟學從房地產是社會財富表現形式的角度，主要圍繞房產稅的功能，即籌集財政收入和調節收入分配的角度闡述房產稅的理論依據。房地產經濟學則認為房地產不僅是一種靜態財富，更是一種重要資源，只有在經濟流通中才能充分體現其價值，因此，房地產經濟學者關于房地產稅的理論依據，主要從房地產資源配置的角度展開論述。目前主要有四個方面的觀點。

一、財政收入說

財政收入說最早被用來闡釋社會經濟發展早期階段的稅收。在經濟社會發展早期的農業經濟時代，生產力水平十分低下，物質財富極度匱乏，人們的財產相當稀少，土地和房屋是人們擁有的最基本的財產形式。房產稅具有稅基不易流動、不易藏匿、稅源分布廣泛等特點，適合地方政府征收，多數國家都把它劃歸為地方稅。因此，在土地私有制的條件下，國家為滿足財政支出需要而籌集稅收收入的主要方式，就是以土地和房屋作為課稅對象征收的土地稅、房屋稅及不動產稅等稅種。因此，在農業經濟時代，對房地產征稅的理論依據是為了籌集財政收入。但財政收入說并不只是在農業經濟時代成立。即使是在現代的工商業經濟時代，對土地和房屋征稅以滿足政府支出需求的做法仍然屢見不鮮，許多國家的地方政府為提供地方性公共產品而籌集資金，最先考慮的就是房產稅和土地稅。

與此同時，房產稅也是提高地方政府行政效率的一種重要手段。這是因為房產稅一般由地方政府自主征收，獨立自主的地方稅收來源將地方政府的稅收和財政支出聯系起來，地方政府通過衡量所提供的公共產品和服務的邊際成本與邊際收益，確定自己的支出規模，再以支定收，最后確定合理的預算收支規模。反之，如果缺乏穩定的地方收入來源，地方政府在做支出決策時會更多地依賴政府轉移支付，但政府轉移支付常常帶有附加條件或規定了資金用途，地方政府在確定公共產品供給量時，很大程度上受制于財政撥款的形式和多少以及與更高一級政府的談判和討價還價，因此地方政府的財政決策不完全是根據其成本-收益原則分析做出的，而是要受到外部因素影響，其決策的科學性與合理性就會大大降低。因此，為確保地方政府決策的科學合理，提高地方財政的運行效率，對房地產征稅是明智之舉。

二、利益支付說

支持這種觀點的學者認為，政府為保證房地產權益人的合法利益，需要進行多項管理和服務，如產權管理、國家安全管理、社會公共服務等，從而使房地產的權屬更加明確、穩定，方便權益人的使用和交易，實現其居住需求或經濟利益。另外，房屋所在地區的基礎設施和公共服務狀況是決定房地產市場價值的重要因素，地方政府提供的各種公共設施，會促使房地產升值，尤其是城市政府提供的公共設施，為房地產的持有人帶來額外的收益。房地產持有者從政府那里享受了公共產品和服務，從利益對等的經濟原則出發，作為受益者的房地產產權所有人理應為這種提供產權保護和價值增值的公共產品和服務支付一定的報酬。由于大多數公共服務在消費上存在排他成本過高或無法排他等方面的困難，不可能通過收費來補償投資支出，故只能通過對受益者征稅的方式來籌集資金。房地產具有區域固定性的特征，納稅人與受益人一致，符合征稅的受益原則，所以，對房地產征稅是地方政府籌集基礎設施建設資金的最好選擇。

從政府的角度而言，房地產產權的實現或者房地產價值的提升，都是以政府部門提供的公共產品和服務作為前提和保障的，那么，政府對產權的所有者課征一定比例的稅收，以保證能夠持續提供相關服務也是理所應當的。房地產稅收的實踐也表明，許多國家的地方政府籌措用于地方性公共支出的財政資金，都是通過對土地和房屋征稅，這些事實印證了房產稅收的利益支付說的正當性和合理性。

綜上所述，利益支付說其實有雙重內涵：一方面，公共部門為保護房地產產權人的權益，必須提供相應的管理與服務，而為保證這種管理與服務的持續性，需要產權人為此支付一定的費用；另一方面，房地產價值的提升在一定程度上也得益于政府部門投資建設的基礎設施，基礎設施的建設與完善使得周邊的住宅得以升值。政府作為基礎設施投資的主體，按照一定比例對因此獲益的產權所有者征收稅收，用來補償公共支出也是合乎情理的。

三、稅收負擔不可轉嫁說

稅收負擔不可轉嫁說認為房產稅負是不可轉嫁的，因此不會造成資源配置的扭曲，同時，房產稅的稅負與財富的分配相一致，是一種公平的稅收。

房地產稅負不可轉嫁的思想最早是由古典經濟學的重農學派提出來的，他們認為其他所有非土地稅收最終都會轉嫁到土地上，土地是財富之母，其他形式的財富都來源于土地。對其他財富課稅，其稅負最終都會轉嫁到土地所有者身上。只有地租稅和地價稅這兩種課征于土地的稅收不能發生轉嫁，并且最終都是由土地所有者承擔。因此重農學派所提倡課征單一的土地稅，即只對土地所有者課稅。

重農學派經濟學家魁奈提出了房地產稅可衡量公民納稅能力的觀點。魁奈認為，擁有土地或房產數量越多的人，其負稅能力也越強。土地及地上附著的房產可作為衡量納稅人納稅能力的一個相對客觀的指標。而且，作為財富的房地產被看成永久性的財富，將其折成現值的收入遠大于現期收入，因此房地產本身可以減少其所有者對于未來經濟波動的恐慌，從而減少其儲蓄意愿，促進消費。此外，對房地產征稅，可以調節擁有眾多房地產的高收入者的過高收入，并將此收入用于為地方提供更多的公共產品或對低收入者進行補貼，從而通過稅收的二次分配縮小社會貧富差距，促進社會公平。

后來，經濟學家通過局部均衡分析，認為土地作為一種總量有限且不可再生的生產要素，其供給彈性幾乎為零，稅收負擔不可能向前轉移到消費者身上，只能由供給者承擔，因此對其課稅不會導致經濟主體的行為發生改變和對資源配置造成影響，也不會引起納稅人的超額稅收負擔和扭曲資源配置。

四、外部效應說

房地產經濟學者認為，在工業經濟時代，所得稅已取代以房產稅為代表的財產稅，成為政府財政收入最主要的來源，因而征收房產稅收更多的是為了實現政府的經濟政策目標，進而形成了外部效應說。

外部效應是指某一生產者或消費者的經濟活動對其他生產者或消費者帶來的好處或損失，但這些好處或損失沒有通過市場價格機制反映出來，導致社會邊際收益與私人邊際收益、社會邊際成本與私人邊際成本的不一致，從而使資源配置達不到效率狀態。外部效應說主要是從房地產的正負溢出效應和政府作為投資主體的溢出效應對房地產價值影響的角度來解釋對房地產征稅的理由。

房地產業具有廣泛的外部性，具體表現為周邊環境對房地產價值和利用的影響以及房地產給外界帶來的效用。如果具有外部正效應的房地產僅由私人提供，極易出現供給不足的情況，即使政府采取財政補貼等激勵措施。由于房地產不同于其他商品的特性，其只能實現房地產商利益的最大化，很難達到社會的最優供給量。對于房地產的外部不經濟，則更需對其課征相應的稅收，以責成施加負外部效應的主體為其造成的損害承擔適當的經濟補償責任，從而改善資源配置效率，如房地產建設期間和建成之后對環境的破壞等。房地產稅的這種矯正外部效應的功能，是優化資源配置的一種重要方式，可以促進房地產業運行效率的提高。

在都市區甚至城市邊緣地區以及交通干線途徑之地，房地產要實現保值和增值很大程度上依賴于政府部門在該區域土地上進行的基礎設施投資所產生的正外部效應。換言之，政府對基礎設施的投資改善了交通條件，提升了周圍區域的房地產價值，房地產的所有者或使用者享受到了基礎設施改善帶來的超額收益，房地產價值在某一時點上非正常增加的那一部分價值就是這種超額收益的現值。要使這種價值增值部分回歸政府，保證受益者和納稅人的一致，最好的方式就是對轄區內的房地產征稅。