房地產機會在頭部公司

市場占有率靠前的龍頭股將會強者恒強。2018年，碧桂園銷售額超過7000億元，中國恒大和萬科銷售額都超過6000億元，年銷售額超過1000億元的公司有32家。前十名房企的市場集中度已達27%，前50名房企的市場集中度超過55%。同時大型房地產公司的銷售還保持著兩位數以上的增長，這讓房地產板塊的龍頭股估值吸引力大幅度增加。

2016—2018年全國101個城市平均土地溢價率見圖3-1。

圖3-1　2016—2018年全國101個城市平均土地溢價率

從全國101個城市土地溢價率數據來看，2016年的土地溢價率是36%，2017年是39%，2018年下降到19%。地價是房價的風向標，土地價格的回落表明市場正在回歸理性。

土地市場降溫，融資收緊，房地產IPO和定向增發已經停止，房地產發債和海外融資成本上升，大股東股權質押融資也在收緊。例如，對單個股票股權質押比例不能超過50%，單個股票的最高融資上限是60%。種種跡象預示，房地產高舉高打、快速擴張的時代漸行漸遠，行業分化時代已經到來。

10年前媒體談得最多的可能是煤老板，5年前關注的是房地產大佬，2018年以后市場關注最多的是科技創新，是騰訊、阿里巴巴、華為、小米、京東，這就是產業的變化和市場的變化。房地產會逐漸回歸正常行業，按其自然屬性發展。行業的集中度會越來越高，機會將出現在強者恒強的幾家頭部公司上。