房地產(chǎn)板塊估值低、負(fù)債高

2019年年初，發(fā)改委公布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，城區(qū)常住人口100萬～300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬～500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模。戶籍政策調(diào)整、城鎮(zhèn)化率提高對房地產(chǎn)市場的影響非常大，這引發(fā)了市場對房地產(chǎn)板塊價值重估機會的猜想。

為什么房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)吹草動總會引起市場關(guān)注呢？因為房地產(chǎn)行業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重非常大。以2017年為例，當(dāng)年全國的GDP是82萬億元，其中房地產(chǎn)銷售額就達(dá)到了13萬億元，占比超過15%，這還不算房地產(chǎn)行業(yè)拉動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的數(shù)字。2016年以來，房地產(chǎn)板塊有幾個明顯特征。

一是估值處在周期低位。A股房地產(chǎn)板塊有130多家企業(yè)，平均市盈率保持在11倍左右。

二是房地產(chǎn)板塊平均資產(chǎn)負(fù)債率為80%左右，屬于高負(fù)債。2018年房地產(chǎn)板塊平均資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右，新城控股、綠地控股、泰禾集團(tuán)都是86%以上的資產(chǎn)負(fù)債率，就連以穩(wěn)健經(jīng)營著稱的萬科，其資產(chǎn)負(fù)債率也在80%左右。房地產(chǎn)以80%的資產(chǎn)負(fù)債率，排在A股所有行業(yè)之首，高于鋼鐵、煤炭和有色金屬等這種傳統(tǒng)的重資產(chǎn)型行業(yè)。2013—2017年這5年平均資產(chǎn)負(fù)債率超過90%的房企有兩家，分別是魯商置業(yè)和京糧B。平均資產(chǎn)負(fù)債率在85%到90%的有5家：天津松江、京投發(fā)展、中南建設(shè)、云南城投和泰禾集團(tuán)。平均資產(chǎn)負(fù)債率在80%～85%的有16家。房地產(chǎn)業(yè)是拿著他人的錢用杠桿來賺錢，現(xiàn)金流能維持正常運轉(zhuǎn)就沒問題，但如果融資渠道收緊，現(xiàn)金都跟不上，就會有巨大的風(fēng)險。