有一種說法是選址時如果一點(diǎn)主意都沒有，那么“傍大款”也許是一條很好的選址方一法。即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊，和它做鄰居。好鄰居是否就能帶來好生意呢？這個要看自己的企業(yè)和你的鄰居的經(jīng)營是否具有互補(bǔ)性。例如目前越來越多的電影院快餐店進(jìn)駐大型購物中心，以借機(jī)利用周邊的強(qiáng)大客流帶動自己的生意。選擇合適的鄰居至關(guān)重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動人口甚至只是一個空牌子，有沒有長期經(jīng)營打算你都要考察清楚。

選擇合適的相鄰企業(yè)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，當(dāng)自己企業(yè)弱小時候，我們希望讓別人為自己作嫁衣裳，但是我們必須確定別人是否有這個能力，并且和自己的企業(yè)經(jīng)營范圍和定位是否沖突。第二，鑿壁偷光的時候不要讓鄰居把自己的生意搶了。第三，看看鄰居“商德”如何。“商德”不佳的鄰居會令你“偷雞不成反蝕把米”，鄰居的某些違規(guī)行為會導(dǎo)致你的企業(yè)無法正常進(jìn)行銷售。

無論選擇怎樣的店址，店長們都一定要把消費(fèi)者的便利性牢記心中。如今的消費(fèi)者越來越挑剔，對購物場所的物業(yè)配套與周邊公用設(shè)施的完善程度越來越重視。有車一族希望購物時能很快找到停車場，老人家不想爬很高的階梯……一切從自己的便利出發(fā)。店址選擇必須將這些便利因素考慮進(jìn)去，否則店址再好，顧客也不愿光顧。

五、再租鋪時不能忽略三件事

北京城北某綜合商場前后各有一條單行道，附近是大型居民區(qū)，生意一直不錯。但該商場一樓有家臨街專賣店，兩年內(nèi)換了三個經(jīng)營者，生意卻一直不景氣。最初該店為服裝專賣店，幾個月后店面易主變成了手機(jī)店，而現(xiàn)在這家店已經(jīng)成了蛋糕店，不過生意仍然不佳，也許過不了多久店面又要轉(zhuǎn)租了。

這個商鋪面向公交車站，旁邊就是一家麥當(dāng)勞門店，到商場正門直線距離不過200米，店前人流不斷，怎么看也應(yīng)該是一家旺鋪，為什么屢屢易主仍舊運(yùn)營不良呢？

原來這家商鋪位于商廈的前方拐角處，位置雖然看起來不錯，但是卻孤零零地處在邊緣，其他鋪面都處在商廈后方。商廈客流雖然不斷，但是不是進(jìn)入商廈，就是直接到商廈后門專賣店，因此人流不絕只是個假象。

我們再深入地想一下，為什么會有那么多經(jīng)營者前仆后繼地接手這家商鋪呢？相信后面兩家經(jīng)營者也一定做過市場調(diào)查，可是他們的調(diào)查顯然不夠細(xì)致，或者說他們對租鋪的重視不足，所以才會被假象迷惑，租下鋪面。

租商鋪一直是一個令人頭疼的問題，特別是在地段選擇、租金交付方式和房屋合同簽訂方面隱含的細(xì)節(jié)方面更是大有學(xué)問。稍有疏忽，帶來的就是賠本的后果。

中小型商鋪常常采取租用的方式，出租商鋪的廣告打得鋪天蓋地，每間都打著旺鋪轉(zhuǎn)租的旗號。在選擇轉(zhuǎn)租店時，一定不要被這些吸引人的文字迷惑，仔細(xì)想想就不難發(fā)現(xiàn)：這家商店的生意不好做，經(jīng)營者急于脫手。

有的門店轉(zhuǎn)讓時看上去生意紅火，其實(shí)是虛火。有一老板在某小區(qū)門口開辦了一家建材店，他預(yù)測該小區(qū)居民裝修已接近尾聲時，就打出了低價轉(zhuǎn)讓的招牌。看到他生意那么紅火，一時間許多人紛紛求租。幾位老板甚至為這個店面爭得不可開交。經(jīng)過激烈角逐，最終名花有主，低價轉(zhuǎn)讓實(shí)際上成了高價賣出，僅轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利益，就相當(dāng)于平時開店好幾個月的利潤。毋庸置疑，吃大虧的當(dāng)然是那些受讓者。當(dāng)然，也有一部分店面，確實(shí)是店主迫于客觀原因才轉(zhuǎn)讓的。但到底是虛火還是紅火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。

1.接手轉(zhuǎn)租店的注意事項(xiàng)

（1）在和轉(zhuǎn)租人談判時，不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險的。不管轉(zhuǎn)租人所說的轉(zhuǎn)租理由是什么，你都應(yīng)設(shè)想他們是因?yàn)榻?jīng)營失敗而轉(zhuǎn)讓的。

（2）通過自己的觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行，找出導(dǎo)致他們經(jīng)營失敗的原因，是行業(yè)原因還是經(jīng)營失策等。

（3）如果你確定已經(jīng)找到原因，不管是否與原來的經(jīng)營行業(yè)相同，你都必須在經(jīng)營上重新定位。

2.租鋪談判的注意事項(xiàng)

在初步選定開店的地點(diǎn)后，還應(yīng)作進(jìn)一步的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)在這里。這時，除了店面情況、出租方背景調(diào)查外，你可以從以下幾個方面進(jìn)行考察：

（1）繳付房租的方式。通常情況下，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些出租方除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)未來門店的經(jīng)營狀況分享一定的利潤。如果出租方提到這一點(diǎn)，而公司也愿意，雙方要把它作為重點(diǎn)來談判。因?yàn)檫@其中有許多不確定的因素，處理不當(dāng)，會引起爭議：有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果要續(xù)租，往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。還有的店面是長期租的，一租就是1０年2０年。對于這種店面，作為店長，你要看清楚了，不僅要調(diào)查好政府規(guī)劃與政策，還要預(yù)計這個店面以后的發(fā)展?jié)摿Α?

（2）其他條件。與出租方談判，除了談租金外，還要注意附加條件，這可以使你節(jié)省不少開支。有很多店面出租，都要求支付押金，在談判時應(yīng)盡量說服出租方免付押金。一些黃金地段的店面押金通常很高，雖然這錢最終還是公司的，但如果一直經(jīng)營下去，這筆錢也就等于擱死在那兒，這筆錢如果談得好就可能卸掉或者少交一部分。

（3）租金衡量。商鋪?zhàn)饨鹗枪究紤]的最重要的因素，也是你必須謹(jǐn)慎對待的問題。好商鋪往往躲在租金后面，商鋪好與不好不只是由租金說了算。

一般來講，租金越高就代表該商鋪的經(jīng)營價值越高，如果公司實(shí)力非凡，自然應(yīng)該以高標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。那些能喊得起價的商鋪當(dāng)然不是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有著川流不息的消費(fèi)群。但也不是說鋪面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章。到底這家鋪面值不值得投資，店長必須睜大眼睛看清才行。

3.遠(yuǎn)離租賃合同陷阱

在承租鋪面時可能面臨許多不可預(yù)測的因素，有時出租方甚至?xí)室庠O(shè)下陷阱。為避免這類陷阱，在租賃店面時應(yīng)爭取在簽合同中加人下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、雷暴、城市發(fā)生動亂等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在商鋪面前5０米內(nèi)、左右兩邊各2００米內(nèi)修路、改路、擴(kuò)路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達(dá)3個月以上。當(dāng)然，要進(jìn)一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費(fèi)用的損失，還必須預(yù)先調(diào)查清楚。

訂立商鋪?zhàn)赓U合同還須特別注意以下幾點(diǎn)法律問題：

（1）承租人的主體資格。商鋪?zhàn)鳛椴粍赢a(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。

（2）租賃物的用途。租賃商鋪必須確認(rèn)租房賃物的用途。租賃商鋪用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。

（3）租賃期限。根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

（4）轉(zhuǎn)租。因商鋪經(jīng)營風(fēng)險較大，故在經(jīng)營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

（5）裝修補(bǔ)償。首先，出租人與承租人應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修如何進(jìn)行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失；若承租方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦應(yīng)對承租方適當(dāng)補(bǔ)償。

（6）租賃合同登記。在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

商鋪?zhàn)赓U中，免裝修期租金經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際上不能辦公、營業(yè)。此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費(fèi)用。一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。

六、不同經(jīng)營業(yè)態(tài)一定要區(qū)分對待

一家定位為高品質(zhì)的書店開張了，經(jīng)過反復(fù)思考，店主把書店設(shè)在城市的繁華商業(yè)區(qū)，那里客人川流不息，是高端店鋪的集中營。店主將書店裝修得高雅大氣。地處這樣引人注目的繁華商業(yè)區(qū)，一定能吸引大批消費(fèi)者進(jìn)店閱讀購買吧！店主對此很自信。

轉(zhuǎn)眼，門店開業(yè)3個月了。3個月中，門店的銷售額與房租尚有一大段差距，再加上店員工資、各項(xiàng)損耗……而且盡管店主苦苦堅持，仍然看不見生意好轉(zhuǎn)的希望。明明門前就是人流如潮，連街尾的簡易速食店都能賺的盆滿缽滿，為什么自己的店鋪就是門前冷落呢？5個月后書店被迫撤出了它位于商業(yè)區(qū)的店址，轉(zhuǎn)而搬到了離某所大學(xué)不遠(yuǎn)的居民區(qū)臨街門店中。

對于零售店來說，沒有最好的店址，只有適合自己的才是最好的。而且不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)對選址有不同的要求，繁華的商業(yè)街也許適合做服裝生意、餐飲生意，但是未必就是適合開設(shè)書店，除非你有足夠的實(shí)力，開設(shè)一家大型書城，吸引消費(fèi)者。

案例中的這家書店搬遷后，生意卻陰差陽錯地火了起來。原來這個居民區(qū)因?yàn)榭拷髮W(xué)，開設(shè)了很多針對年輕人的店鋪：特色小吃店、益智玩具店、飾品店、影碟出租店……臨近大學(xué)讓書店站住了腳，每天都有絡(luò)繹不絕的學(xué)生到書店購書，高品質(zhì)的圖書和店主刻意經(jīng)營的文學(xué)氛圍打動了他們。

再好的選址也不可能考察到所有方面，而且，成功的“意外”不僅僅是跟選址聯(lián)系在一起的―它肯定是在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面把顧客找準(zhǔn)了。不要迷信黃金地段，作為店長，你必須學(xué)會根據(jù)自己的經(jīng)營業(yè)態(tài)做相應(yīng)的選擇。

在進(jìn)行零售店選址時，并非是鬧市、商業(yè)區(qū)就好，而是應(yīng)該遵循“合適就好”的原則。經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)不同，對設(shè)立店鋪的選址要求也不同，不適合開超市的地方，也許是開服裝專賣店的好地方。那么不同的地段該如何做區(qū)分定位呢？

1.學(xué)校附近

如果選擇在學(xué)校附近開店，那么學(xué)生就是零售店的主要服務(wù)對象。因此，經(jīng)營者在進(jìn)行店鋪定位時，應(yīng)針對學(xué)生的一些特定需求例如衣、食、住、行、文化娛樂、休閑運(yùn)動等進(jìn)行銷售。因此，一種風(fēng)險小而又有盈利的投資方式，就是在地處郊區(qū)、比較偏僻的大學(xué)、中專學(xué)校附近開店。店址最好在離學(xué)校幾百平方米以內(nèi)，以順道為最佳。這類零售店包括流行服飾店、眼鏡店、文具店、日用品店、書店、音像店、運(yùn)動用品店、自行車出租店等。除寒暑假外，這些零售店的收入一般都較穩(wěn)定。

2.居民區(qū)附近

一般情況下，人們習(xí)慣到一些大中型的商場或繁華市區(qū)去購買時尚流行商品或是一些較為高檔的耐用品，但是對于一些如食品、煙、酒、五金、雜貨此類的日常用品，就喜歡到離家比較近的地方購買。如果零售店經(jīng)營者能夠保證銷售的商品擁有良好的質(zhì)量和服務(wù)，零售店就能很快地同此地的居民融合在一起，零售店的生意也就會愈來愈興旺的。

3.車站附近

開店的地址在離車站100米到200米為最適合的，零售店的方向如果能夠選擇正對車站的出入口或是可以順利進(jìn)出車站的交通便利的路線，那么就是最好的。零售店的經(jīng)營者應(yīng)該重視車站附近的有利地形，千萬不要小看車站，因?yàn)檫@里聚集了天南海北的旅客，所以車站附近一直被看作是開店的黃金口岸。車站附近可以開設(shè)一些土特產(chǎn)店、禮品店、飲食店、箱包店、食品店、旅店、娛樂性書店、代辦托運(yùn)店、飲料店、快餐店、旅游紀(jì)念品店、出租相機(jī)店等：開店經(jīng)營的商品須符合價位不高、生活需要、易于攜帶的特點(diǎn)。

4.辦公商業(yè)區(qū)

城市中，純粹的辦公區(qū)是很難找到的，多半是商住混合型的。這里所講的辦公區(qū)，只是相對而言，意指公司聚集較多的地段。在這些地段開店，應(yīng)充分考慮到，門店的主要消費(fèi)者是上班族：這類消費(fèi)者的消費(fèi)檔次、消費(fèi)水平較高，而消費(fèi)者年齡也不大，一般都是二三十歲的年輕人，因此開店應(yīng)以這部分人為主要目標(biāo)。辦公區(qū)店鋪的消費(fèi)者大部分是上班族，也有當(dāng)?shù)鼐幼≌吆屯鈦砉浣终摺?

上班族由于只有中午短暫的用餐和休息時間，因此他們不會走得離辦公地方太遠(yuǎn)，附近便成了他們用餐、休息之處。因此，離辦公樓愈近，顧客的來店率愈高，尤其是用餐的地方或咖啡廳、冷飲店。開店大多要以下班路線為主。上班時間要趕時間，來去匆匆，光顧你店的機(jī)會少。下班時因心情松弛，逛街購物的機(jī)會就自然增多，故在下班途中設(shè)店為好。

為了方便店長們區(qū)分，現(xiàn)將不同經(jīng)營業(yè)態(tài)與選址及經(jīng)營手法簡單整理如下。

1.便利店

便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：

（1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。