第三節(jié) 民國時期成都城市房地產的類別

一、“公產”和“私產”

民國時期城市房地產按屬性劃分，可分為“公產”和“私產”兩大類。以1948年成都房地產統(tǒng)計資料，全市共有土地44811畝，其中私有土地35522畝，占79.27%；公有土地9289畝，占20.73%。城區(qū)的土地、房屋分別按四川省、成都市征收地價稅和建筑改良物稅的規(guī)定，除城墻、道路、廣場、水域等公有土地外，應征地價稅的私有土地面積為18944畝，私有房屋577.73萬平方米，如表1－1所示。其中除自住外，應征收建筑改良物稅的房屋面積360.71萬平方米。

成都解放初期，有關部門進行了接管清查工作，對于當時成都市房產基數情況做了更為詳細的調查統(tǒng)計，如表1－2所示。

下面分別敘述民國時期成都城市中這兩種房地產類型的管理狀況。

（一）民國時期成都市公產管理概況

地方性公產形成由來已久，歷代即有“學田、書院、公車、賓興、捐局、團防，以及善堂、義渡、積谷”，等等，其社會功能涵蓋“養(yǎng)老育嬰、設置義塾、收養(yǎng)貧病、施醫(yī)施藥、濡寡恤嫠、修葺路橋、施棺收埋，以及積谷、施米、救荒、救生、寄柩、種痘等”涉及地方基層管理及社會公益事業(yè)的許多方面。公產的概念在實際運用中包括了動產和不動產兩種類型。本書在此僅討論涉及不動產的公產，即公田及公房兩類不動產。民國時期的公田包括“歷代的慈善田、學田、遺留田”等；而公房則包括各級政府機關、公辦性質的事業(yè)團體、各級官辦學校的房產等。

民國時期的公產房產按管理形式不同，可以分為紳捐紳辦、民捐紳辦、紳辦官督、紳辦官助、官紳合辦、官辦紳助等六類。按其來源不同，又可以劃分為政府撥助、無主財產、團體募集、充公財產、私人捐贈、征收特捐和本金生息等許多類。公產房產的社會功能廣泛適用于社會教育、慈善救濟、路橋建設、公共安全、城鄉(xiāng)衛(wèi)生等方面。

由于土地的私有制性質，民國初期公產房屋未設統(tǒng)一管理機構，由市政府負責管理。一般軍政機關和事業(yè)單位使用的公產房屋，皆由單位自管自養(yǎng)。據成都解放初的統(tǒng)計數據：“全市公有房產共65.06萬平方米。其使用與分布情況為：軍隊占有東、西、南、北四大較場的公房3297間，軍營736間，共4033間，約14萬平方米；政府機關占有2079間，約8萬平方米；中小學校806間，約5萬平方米。其余38萬平方米，除19萬平方米出租外，另外19萬平方米6920間房屋，被大專院校、其他事業(yè)單位和社會團體以及私人所占用。”而由各大專院校的發(fā)展建設引起的房地產關系變更，則是這一類型房地產經營主體的主要代表類型。

由于民國時期成都地區(qū)政局動蕩，早期的公產管理比較松散混亂，雖然一直由市政府負責公產的部門管理，其后又有地政科專屬管理地方公產，但因長期以來沒有進行公產的徹底清查與登記管理，也缺乏公產管理方面的規(guī)章制度，市政公產存在大量散失、隱匿甚至被強占的情況。

1942年8月至12月成都市政府以《修正四川省整理市縣財政方案》為依據，制定了《成都市政府整理公學產實施辦法》，進行全市范圍的公產清理工作。按其規(guī)定：成都市政府整理公學產，先以契約、冊籍、檔案為根據實施整理。成都市現轄區(qū)域內因歷年軍政變更而散失或隱匿之公產，得依本辦法之規(guī)定清理并收回之。對于現有公學產將以減除重押增加租額，以適合一般租佃狀況為原則進行租佃。對于地處零星、散遠及房屋朽壞不易管理修葺的，將依該辦法呈請省府進行標賣。本次整理公學產先以現有契約、佃據、冊籍、檔案為根據做初步調查，然后派遣調查員到當地進行實地調查并會同當時保甲長進行測量、登記。調查員如察覺從前散失隱匿之公學產并呈報后收回的，將照章給予獎勵，同時在調查過程中還設置密告柜獎勵密告。對于調查結果政府會依據契約、佃據、冊籍、檔案等數據對調查結果進行復查以避免錯誤。市政府對公學產的整理完竣后，所有契約、租押金額及實租等派員專管，卸職時正式交代，并發(fā)給管業(yè)證件以避免發(fā)生散失之虞。

對于現有之公產，成都市政府采取投標競佃的辦法進行租佃，經此次公學產整理后填發(fā)兩聯正式佃據，一聯交承租人收執(zhí)，一聯存府。而公學產的租佃期限也重新改訂，最長不得超過五年，但在五年以內滿期者，則重新約定期限。公學產的租佃以絕對避免重押輕租為原則。公學產在招標競佃時，原承租人得照最高標額，有優(yōu)先承佃之權。公學產承租人及次承租人于退租時，除承租人原有自建房屋外，不得申請補償費，上項自建房屋補償辦法，查酌實情另行核定。承租人自建房屋，應自修自拆，并須立案始能興工，若未經呈準自由修建者，就地予以拆除。承租人原自建房屋查有危險性者，限令拆除或修葺之。承租人申請退租房屋地皮，應在一個月前，田畝應于秋收前三個月內申請之。承租人承租地界，屬于公園及風景區(qū)內者，其點綴風景而建筑之亭臺等，及栽植之花木竹石，退租時應自行遷拆砍伐。承租人欠繳房租二月以上，田畝在應繳本年租額十分之二以上者，收回另佃，欠租在押金內扣除。公學產承租人或占用人由市政府布告限期到府進行登記，對于占用本市公學產者，依布告所示到本府自首，準免追繳其占用時期內之利益；凡不遵限自首登記者，經密告或調查屬實，將追繳其占用期內之全部收益，并按章程處罰之。凡承租人原建有房屋仍準予登記時申請上述之登記，但逾期不登記者，其房屋將視為本市公有。

經過此次公學產整理，成都市公產管理情況得到了較為有效的改善，對于增加政府財政收入、規(guī)范公產管理有較大的作用。同時，此次成都市政府公布并施行的《成都市政府整理公學產實施辦法》，作為成都市公產管理的重要施行章程，具體體現了民國時期成都市政府管理政府公產的方法和措施。經此次調查整理后，成都市地政科對成都市區(qū)內部分公學產租佃情況進行了統(tǒng)計，清單如表1－3所示。

雖然這一登記表只集中對少城公園、騾馬市、西府南街等地的57處公學產租佃情況進行了統(tǒng)計，沒能囊括全市公產租佃的資料，但亦可借此了解當時公產租佃范圍、類型、租金等基本情況，并可看出這一時期政府加強了對全市公學產的管理。

（二）政府對“私產”的管理

“私產”的概念是針對“公產”而言的，只要不屬于“公產”范圍的城市房地產皆為“私產”。

1908年，成都城廂共有人口29.01萬，共計6.32萬戶，各類房屋建筑面積總計約400萬平方米，除部分公產外，房產絕大部分為私人所有，歸屬房主自行管理和經營。由于清末至民國前期，成都市皆沒有進行過市區(qū)土地的清丈、登記工作，所以對于市區(qū)房地產資料統(tǒng)計是在1931年市區(qū)土地清丈、登記開始后才進行的。民國時期土地私有，政府對于私人房地產的管理，是城市房地產管理的主要方面，本書在下一章節(jié)從房地產管理的內容及形式方面重點論述，現先就民國時期成都市內的私有房地產分類進行概括性的介紹。

二、按房地產的使用類型分類

按房地產使用類型進行分類，房地產可分為工業(yè)用房地產、商業(yè)用房地產、住宅和教會房地產等幾個種類。

（一）成都民國時期工業(yè)房地產

自清末丁寶楨開辦四川機器局以來，成都近代民族工業(yè)就開始了其漫長而曲折的發(fā)展之路。相較于沿海、沿江的開埠城市，成都近代工業(yè)企業(yè)一直有規(guī)模小、資本不足、技術落后等弱點，但經過清末以來二十多年的努力，成都工業(yè)在機械制造業(yè)、紡織業(yè)、化學業(yè)、印刷業(yè)等方面取得了不小成就，出現了規(guī)模較大的企業(yè)。1935年，根據當時重慶中國銀行調查組對成都現代工業(yè)企業(yè)的調查，“成都大規(guī)模工業(yè)，以清末宣統(tǒng)年間勸業(yè)道周孝懷所辦同仁工廠為嚆矢，其繼起之秀有啟明電燈公司。鼎革以還，時局未靖，政府既未顧及實業(yè)，而成都又非工業(yè)原料生產地，興辦工廠，亦非易事。于是，在此二十余年之過程中，成都市之工廠遂寥寥若晨星。晚近數年，雖有不少工廠出現，但其中實具有工廠之規(guī)模者極少，大多數皆系由小手工業(yè)稍事擴大，易名而為工廠”。

民國時期工業(yè)企業(yè)的興起，使成都城區(qū)內出現了許多工廠廠房和從事制造業(yè)的作坊，它們成為民國時期成都房地產的重要組成部分。對其房地產的管理，因多數企業(yè)為私營性質，成都市政府皆是以私產管理方式進行相應的土地清丈、登記及納稅。其用地形式多由工廠自行擇地購買或租賃，廠房也由工廠自行聯系營造廠建造，工廠房地規(guī)模與其發(fā)展程度密切相連。

1945年3月的統(tǒng)計顯示，成都一共有工廠330家，其中紡織工業(yè)22家，制藥工業(yè)6家，制堿工業(yè)6家，釀造工業(yè)16家，煉油工業(yè)1家，造紙工業(yè)1家，制革工業(yè)1家，五金工業(yè)3家，礦冶工業(yè)2家，印刷工業(yè)10家，教育文具工業(yè)4家，建筑材料工業(yè)3家，火柴工業(yè)3家，皂燭工業(yè)7家，其他化學工業(yè)13家，電氣工業(yè)1家，機械工業(yè)20家，陶瓷玻璃工業(yè)8家，食品工業(yè)7家，煙草工業(yè)177家，其他性質未詳者14家。

與民國時期工業(yè)發(fā)展帶來城市繁榮的例子相同，工業(yè)企業(yè)的興建不僅促進了城市經濟發(fā)展，更創(chuàng)造了就業(yè)機會，帶來大量勞動力，使得周邊地區(qū)出現人口聚集的居住地，從而帶動了所鄰地區(qū)房地產價格的上升。如1938年地政學院學員在所做地價調查中就發(fā)現：“成渝鐵路車站與工業(yè)區(qū)的前途，所以近年來市郊數里以內的農地價格，頗有陡漲的趨勢。而銀行界在城北郊購置堆棧基地，有買價至千元以上一畝者。”

20世紀30年代中期重慶中國銀行調查組曾對當時成都市工廠興建情況做了調查統(tǒng)計，雖然資料并非完全準確，但對當時成都市區(qū)及市郊工廠發(fā)展及分布情況可有一直觀的認識。

從這些工廠的分布上可以看出，當時除與新聞出版相關的印刷工廠和部分興辦時間較早的紡織廠等企業(yè)開設于城中心區(qū)域外，于20世紀30年代興建的工業(yè)企業(yè)多建于城郊或城邊區(qū)，且分布散亂，并不像成都市政府進行都市計劃中規(guī)劃的那樣，把工業(yè)企業(yè)集中建設成一個工業(yè)區(qū)，這多是因工業(yè)企業(yè)多為私營，其選址興建多是依據企業(yè)自身需要或地皮成本等因素，而且也沒有找到當時成都政府在工業(yè)企業(yè)興建之初，對其選址建設等進行指導干涉的證據。

（二）民國時期成都商業(yè)房地產

成都城區(qū)早在清代就已在城區(qū)的不同位置形成了一簇簇或大或小的聚集中心，即城市中的地域結節(jié)點。這些地域結節(jié)點主要是由各種商業(yè)部門，如綜合性的百貨商店、綢緞店、布店、日雜用品店以及各種專門商店和零售店；服務部門，包括茶館、旅館飯館、小吃店、理發(fā)店、浴池等；手工業(yè)作坊、店鋪、農貿市場、廟宇、會館祠堂等組成。這些結節(jié)點對人口流動、商品流通、交通及社會信息的流通等都產生著聚集作用，實際上也成為后來不同規(guī)模商業(yè)區(qū)的雛形。“清末，成都城區(qū)的地域結節(jié)點以城東和城北為多，城東的東門大橋、東大街、鹽市口、紗帽街、大慈市、總府街、勸業(yè)場、提督街等處皆為重要的商業(yè)街區(qū)；城北的草市街、珠市街、通順街、北東街等地段也是繁華的商業(yè)街區(qū)。”早期這些結節(jié)點的范圍不大，但是集散功能卻很強，隨著城市商業(yè)和手工業(yè)的發(fā)展，城區(qū)內的結節(jié)點也越來越多，且由單一性的結節(jié)點逐漸發(fā)展成為復合性的結節(jié)點。

成都城區(qū)的結節(jié)點在大體上又可分為兩種類型：一種是固定的、每日性的；另一種是流動的、定時的或不定時的。前者又分為綜合性商業(yè)服務街區(qū)和專業(yè)性商業(yè)服務街區(qū)。綜合性商業(yè)服務街區(qū)是依據多項職能活動而組成，如東大街、勸業(yè)場、總府街等商業(yè)服務區(qū)；專業(yè)性商業(yè)服務街區(qū)主要是憑借一項主要職能來聯系和組合的結節(jié)點地域。成都城區(qū)的專業(yè)性商業(yè)服務街區(qū)較多，是成都城市的一大特色。據時人記載：“成都工商業(yè)多群分類聚于一二街內，如銀號多在東大街，綢緞鋪多在總府街，金鋪多在打金街，衣鋪多在鼓樓南街，帽鋪多在福興街，鞋鋪多在王化正街，戲劇行頭鋪多在紗帽街，弓箭鞍韉鋪多在提督街，魚肉蔬菜多在湖廣街、棉花街，玉器翎頂鋪及紙扎鋪多在科甲巷。”此外還有大量經營專項物品的街道百余條，其中著名的并以其為街名的有：打銅街、金絲街、銀絲街、銅絲街、紗帽街、棉花街、油簍街、絲棉街、珠寶街、布袋街、燈籠街、刀子巷、鑼鍋巷、羊市街、草市街等，這些街名現在在成都仍可找到。這些街區(qū)成為某種工商業(yè)的聚集點，形成生產、批發(fā)和零售的配套組合。這些綜合性或專業(yè)性結節(jié)點大多是固定的，其聚集和輻射功能較強。另一種非固定、定時或不定時的結節(jié)點多以寺廟、祠堂、農貿市場為主。

成都傳統(tǒng)鋪面多為商店式建筑，沿街并排而建，多為兩層，有三間、雙間、單間之分，鋪后也有房屋可居家者。鋪面上層多有樓，后面無房屋者則住家樓上。鋪面為店鋪，店面色調素雅，簡潔自然；店的外沿多設柜臺，以展示商品，外面設活動木板拼排裝置，早開晚閉，甚為方便。樓上每個開間設垂花立柱，上層屋面挑出的屋檐，柱間或建掛落及飛來椅，或作木格花窗，樓室狹隘，僅開一窗，室內一般較暗，不似西式建筑之軒朗。成都的店鋪建筑均為開敞式，但街景豐富多變，建筑靈活輕巧，店招飄揚，人群熙攘，摩肩接踵，一派熱鬧興旺、繁榮昌盛的景象。晚清時期，成都的鋪面房屋多為改良形式，東大街、城守街、學道街、青石橋、總府街等處的商業(yè)鋪面等舊式鋪面原皆矮小，而柱甚粗，因而加以改良，新修鋪面多高敞而用料不堅，茶房、旅店也逐漸布置，“皆近年成都之進步”。

隨著勸業(yè)場、春熙路的成功興建，與春熙南路相鄰的總府街和與春熙北路相連的東大街，也逐漸繁華形成較為成熟的商業(yè)片區(qū)。抗戰(zhàn)時期，成都城市干道的修建使位于東西干道交匯點的鹽市口成為新的商業(yè)繁華地帶。這樣就形成了以春熙路為核心，連接東大街、總府街、提督街、順城街、鹽市口的矩形商業(yè)街區(qū)。這一地區(qū)幾乎集中了成都主要的商業(yè)金融機構，十分繁華，不僅白天人流匯集，夜市也十分興旺。當鋪多集中在東大街、西大街，上至城守衙門，下至鹽市口，基本在春熙路商業(yè)區(qū)內，其中百物萃集，游客眾多，繁華的商業(yè)區(qū)取代傳統(tǒng)社會的皇城，成為城市新的中心。

商業(yè)的繁榮帶動貨幣流通，金融業(yè)隨之發(fā)展起來。成都城市中歷來廣布銀莊票號，以利通商，如表1－5即為1910年成都各票號街區(qū)分布情況。進入民國時期更發(fā)展出以春熙路、安樂寺為中心的大型金融商圈。安樂寺市場位于成都西順城街，清末時是僅有十余個兌換銀錢的攤販的小集市，至民國時期已演變成為銀錢、油、米、卷煙等的交易中心，“百業(yè)薈萃，萬商云集”，它的繁華延續(xù)了四十年之久，是成都最大的商業(yè)、金融市場。安樂寺金融市場繁榮于20世紀30年代，極盛于抗戰(zhàn)時期，是民國時期成都新興城市商業(yè)區(qū)的代表，它的興起表明城市商業(yè)空間的擴張。民國時期成都商業(yè)空間得到巨大發(fā)展，是這一時期成都城市商業(yè)畸形發(fā)展的產物。民國時期由于軍閥割據混戰(zhàn)，橫征暴斂而導致城鄉(xiāng)居民大量破產，社會財富迅速向極少數的軍閥豪紳集中；同時，集中了巨額社會財富的權貴豪紳則在城市中揮霍消費，將大量資金用于金融和商業(yè)投機活動，這不僅促進民國時期成都向消費性城市的演變，也造成了城市中投機性金融業(yè)和商業(yè)的畸形繁榮。成都在抗戰(zhàn)后期以春熙路和安樂寺市場為中心，逐漸形成了一個巨大的金融投資市場，設有錢莊、銀行七八十家，大部分為各派軍閥所掌握。

如此繁盛的商業(yè)自然帶動了商業(yè)房地產的發(fā)展，以1938年地政學院調查成都市區(qū)各區(qū)地價之結果，商業(yè)區(qū)的房地產價格就遠高于其他區(qū)域，成為當時成都地價最貴的地區(qū)。“東城以接近府河，運輪便利，演成市內最繁盛的商業(yè)區(qū)。直入東門一條寬大的東大街，是歷史的批發(fā)商業(yè)區(qū)，現在又是向成渝公路成都站的通衛(wèi)。北來交易的春熙路，是最熱鬧的零售商業(yè)區(qū)，地皮貴到十萬元以上一畝的，就是這兒。”其實當時這一描述并不十分準確，報告中所說的熱鬧的零售商業(yè)區(qū)實際是由多個大大小小的商業(yè)區(qū)組成的，以市內縱橫的道路相連接，主要集中于城東和城中心偏東的位置，如東大街、春熙路、提督街、騾馬市等地。

由表1－6可知當時成都商業(yè)地產價格的一些特征：一是當時成都商業(yè)房地產主要集中于城市中心和城市偏東部的商業(yè)中心地段，而處于市中心區(qū)域的傳統(tǒng)商業(yè)結節(jié)點，如東城根街、騾馬市、提督街等地的地價則遠低于春熙路一帶新興的商業(yè)中心。二是商業(yè)地產價格差別極大，地價最貴的春熙南路的價格是較便宜的提督中街價格的近40倍，而地價上萬的地產主要集中于春熙路、祠堂街幾個有限的商區(qū)內，普通地區(qū)的價格并不貴。

由表1－7與表1－6對比可知，抗戰(zhàn)時期成都市區(qū)的商業(yè)區(qū)地價繼續(xù)上漲，春熙路地區(qū)仍作為成都地王，但價格上漲空間已不如牛王廟、提督街、東華門街等其他商業(yè)地區(qū)，成都市區(qū)許多地區(qū)地價在抗戰(zhàn)期間增長了千倍以上，商業(yè)區(qū)價格增長尤為突出，如提督中街的地價增長了46倍，東華門街地價也增長了近20倍。

（三）城市各階層居民居住用房情況

從清末的1908年至1926年，成都人口相對穩(wěn)定在6萬多戶、29萬至30萬人之間長達18年。在此期間，市民住房主要通過市場自購、自建得到，以自住為主。隨著民國時期城市手工業(yè)和資本主義工商業(yè)的發(fā)展，人口開始從周邊農村向城市轉移，市民的住房消費形式也發(fā)生了變化。以自住為主的住房消費，逐漸發(fā)展成為自住與租住并行的住房消費形式，房屋開始成為特殊的商品流通進入市民生活消費之中。這一時期城市中開始形成以私有制為基礎，對住宅用房屋的生產、分配、交換、消費進行市場調節(jié)的運行機制，它對私有制社會的住宅建設和促進住宅商品流通起到一定的作用，在城市經濟生活中占有重要地位。占民國時期房地產市場巨大份額的城市居民居住用私宅交易，是建立在市場調節(jié)機制下的自由經濟形式，它以供需關系為主要導向，同時也會受到城市發(fā)展帶來的各方面影響。“到1948年，成都城市人口增至64.12萬人、共計12.56萬戶，居民住房總建筑面積達429.98萬平方米，其中私有住房有217.02萬平方米用于自住，另有193.87萬平方米共計2.6萬戶用于出租，各占城區(qū)住房總面積的50.47%和45.09%。”

在居民住宅用房方面，成都的發(fā)展較之近代化水平較高的上海、南京等沿海沿江大城市仍有差距。在上海等地的城市住宅群中出現了大批里弄式、聯排式住宅的時候，成都城市住宅仍以傳統(tǒng)的公館、棚戶、街巷鋪戶等居民住宅形式為主。在抗戰(zhàn)后期，隨著大量機關、工廠、學校人員的內遷，成都也相繼出現了適合機關職員、工廠、鐵路職工等中下層市民居住的新式連排住宅。此類住宅以戶為單元，每單元有一層或二層，每層有一間或二間不等的住宅房屋；各房有獨立的出入口，其房間布局合理，分工明確，功能齊全，是民國時期新興民用住宅的典型代表。

1．官紳、貴族的住宅

清末民初成都的官紳貴族的住宅主要有府第和公館兩類。其中府第是清末成都王侯高官居住之處，而公館則是民國時期由軍閥、豪紳興建的住宅，它們在數量上很是稀少。正因如此，其建筑宏偉、居住舒適，多是由名家設計，花費巨資修建之所，所以在民國時期成為軍閥豪紳或交易或搶奪之物。

成都地區(qū)著名的府第公館建筑有東珠市街的“李府”、方正街的“大夫第”、忠烈祠北街的“可園”以及暑襪街的岳鐘琪府第，曾被稱為成都的四大花園，還有崇州的“楊遇春宮保府”、大邑劉氏莊園等。清末成都府第建筑多與園林相結合，將“道法自然”道家文化融入西蜀傳統(tǒng)文化之中，既不同于北方園林的富麗，亦不同于蘇州園林的小巧精致，成為自成體系的蜀派園林，它們對民國時期公館建筑影響巨大。在表1－8中即將民國時期成都市區(qū)部分公館建筑的地址和保存現狀作一簡單介紹。

與傳統(tǒng)府第相比，民國時期成都的公館更兼具了傳統(tǒng)與現代的建筑與居住風格，廣為當時的達官顯貴、軍閥豪紳青睞。在建筑上，公館仍以傳統(tǒng)的居住和建造形式為主，與北方的四合院大致相似，磚木結構，大門外左右八字墻，墻為灰白色，以墨畫線作磚行，正對大門空地，如屬房主，則往往修成照壁。大門外左右有門枋，用以貼桃符或對聯，門上則常常繪有門神。大門內數步為中門，此門常閉，非過車馬及送迎不啟。東左側有門，平時都從此門出入。中門內為天井和小園，園內常栽花植木。天井上進為大廳，寬者三間，狹者一間。后設門六扇或四扇，也有側門。廳下右為廂房，寬者各三間，窄者一二間，多供仆人或晚輩居住。廳上左右室為客堂，大廳后復一天井，上為正房，最多者七間，次或五間、三間，皆內室。正房后寬者尚有轉房一進，規(guī)模與正院略同而稍簡狹，再后則為庖廚，如再有空地，則修建亭園。公館最大者，大廳左右還有獨院，另為正廂。公館小者則無廂房，再小者則無大廳。公館建筑結構均為穿斗木柱排架，轉護結構一般為竹編粉灰墻或木板墻，門窗位置大小不受限制。

同時，公館建筑也融會了一些西方建筑的特點，如在巴金先生以其故居正通順街李家公館為原型創(chuàng)作的《家》中，就具體描繪了李家公館的后花園：“數株大樹，矗立后園的庭院中……這個后花園，由他（父親）改造為半中半西。房屋是平房三合式，有幾間房屋的門窗改為西式。園中既有戲臺、假山、水池，富有中國園林之勝，復有西方園林的開闊的大草地。我們上房住在這個大花園里，住房寬舒之極，活動的天地極為廣闊，有山可登，有洞可入，有水可涉，花木叢中鳥語花香，自然感到快樂。”

公館和宅院是成都市區(qū)內質量較好的高檔住宅，“居于其中，自然感到快樂”，所以其價格也是住宅價格中最高的。據吳宓先生日記載：“在民國初年，當成都普通勞動者一年僅掙三到五兩銀子時，成都少城柵子街的一處普通院落，瓦房十間，帶一小花園，售價為440兩銀子，半年后就漲到500兩。”而根據筆者在成都市房地產檔案館中查到的房契檔案顯示，“商人陳務本堂在1913年從旗人業(yè)主馬甲齊克興阿和其族弟馬甲迎旭手中購得的寬巷子第壹號起至陸號兩處房地產，共有正鋪面拾肆間，雙間鋪面貳間，單間鋪面拾柒間，窄巷子伍拾柒號起第伍拾捌號有雙單鋪面各壹間。其價格在6年間也從100多元銀元增加到硬洋5400元，漲了50余倍”。

而到后來成都房價高漲時期，這一地區(qū)房地產價格的增速則更為驚人。“1947年，成都人陳永祿堂與楊永慶堂將其于1940年花6000元所購井巷子一處占地一畝多，帶商鋪的獨院以法幣4400萬元的價格杜賣給周孟陶堂。僅僅過了7年，同一處房產價格從法幣6000元漲到了400萬元，也說明當時物價飛漲，法幣貶值，社會動蕩不安的現實。”

2．普通人家的住宅

民國時期，隨著城市手工業(yè)和資本主義工商業(yè)的發(fā)展，市區(qū)的民間建筑，已基本形成民居與店鋪民居兩大類型：民居建筑多建于小街里巷兩側。市民以各自家庭傳統(tǒng)和人口結構及其社會地位、經濟狀況，建成穿斗木結構的三合院、四合院或串聯式的多層次庭院。以后又逐漸發(fā)展磚木磚混結構的獨家小庭院。稍為殷實的小康之家，多居住在雜院里，雜院則為二進式四合院，雜院以內三面皆一式房屋，比戶而居，也有的雜院有曲折達一二進者。

店鋪兼民居多建于鬧市街道兩旁，建成一至二層穿斗或磚木結構的店鋪，多有連排式、連家店、連家坊等多種形式。也有把四合院臨街大門及側門修成鋪面的，或建成雙挑兩層小樓，形成前店后居、前店后坊的布局。“鋪面有三間、雙間、單間，進深長，常常是前鋪后店、一樓一底，樓上多堆雜物，也可住人。店的外沿多設柜臺，以展示商品，外面設活動木板即鋪板拼接，早起晚閉，用代墻壁。樓上每個開間可設垂花立柱，上承屋面挑出的屋檐，柱間或建掛落及飛來椅，或作木格花窗，樓室狹隘，僅開一窗，室內一般較暗，不似西式建筑之軒朗。”清末以來，成都的鋪面房屋多有改良。東大街、城守街、學道街、青石橋、總府街等處的舊式鋪面原皆矮小，而柱甚粗，因而加以改良。新修鋪面多高敞而用料不堅，茶房、旅店、酒館也逐漸布置，“皆近年成都之進步”。在不同房屋類型的分配中，“省城內南北多公館，東多鋪戶，西多陋室”。

民國時期，西方建筑風格傳入成都，成都普通市民的住宅建筑有了一些新的變化。采用西方設計手法，興建了磚木結構平房和樓房住宅。如1914年，華西協合大學的教職工住宅區(qū)，就采用了新式的建筑手法，一般教職工居住的住宅多為平房，為帶有二三居室并一間廚房的連排式建筑，許多還附帶有美觀錯落的院墻圍合的小天井或者小巧玲瓏的花園等室外空間。在建筑裝修上，裝門板，設大方格玻璃窗，吊天棚，抹白灰，置以灰墻瓦頂，簡樸實用。有專供教授居住的獨院獨幢，或二宅并聯，或為獨立的二層小樓。底層為起居室，可設書房、雜用房、廚房、衛(wèi)生間。二樓設臥室，有的為閣樓，立面造型帶著西方古典主義建筑形式。此類宅院，體型錯落，四周花木掩映，引人注目，時稱“花園洋房”。

而采用新材料、新技術建設的西式住宅，其價格自然比傳統(tǒng)的中式住宅價格更貴，如當時在總府路上，西式的平房比中式的住房價格要貴3000元。而在平房與樓房的對比中，人們又更青睞于樓房，而在20世紀40年代，在相同面積的情況下，樓房的價格要比平房高出1.5倍。

總體來說，民國時期以來由于受城市經濟發(fā)展遲緩的制約，成都人“住”的變化程度還是較小的。變化的群體也只局限于有權勢、有地位的階層，如居住公館的軍閥地主等。還有就是繁華熱鬧的商業(yè)中心，如在20世紀40年代的春熙路，已經很難找出傳統(tǒng)的中式平房了，商家都以豪華的西式樓房為經濟實力的標識。而普通居民的住房，除在建筑用料上采用磚木結構外，在建筑風格上則變化較小。正如抗日戰(zhàn)爭時期寄居成都的茅盾先生在《成都——“民族形式”的大都會》一文中所描述的：“成都洋房不多，除了那條春熙路，大部分的街道大多保存了舊中國都市的風度。同類的商店聚在一條街上，這在成都是一個顯著的現象……在今天的后方的許多省會中，成都確有其特長，無論從市街的喧鬧，土產的繁庶，手工藝之進步，各方面看來，成都是更其‘中國的’，所謂五千年文物之精美，這里多少還具體而微地保存著一些。”因此，傳統(tǒng)民居在民國時期成都的住房消費里仍占據了絕大部分。

除民居住宅的類別和形制外，住宅房地產的存量及價格才是房地產管理中更為核心的問題。其中地段位置為決定房地產價格的關鍵因素。民國27年（1938年）地政學院調查員在對成都市區(qū)地價調查中，對當時成都市住宅區(qū)地價的基本情況進行了調查統(tǒng)計，如表1－9所示。

應該說在1938年地政調查中形成的成都市住宅區(qū)地價調查表中，其調查范圍雖相對有限，但也可反映出當時成都市區(qū)人們多居于東馬棚街、過街樓街、奎星樓街、西珠市街、文廟前街等相對集中的地區(qū)，而其地價差距并不算大。而“下江來的豪客”，多住于滿城內“門閥世家的高門大戶中”。

3．棚屋

城市中的下層民眾，居住房屋最為簡陋，大都為木結構的棚屋。此類房屋修建容易，費用不多，建筑材料多為就地取材，形式多為方馬蹄形，正面為堂屋，左右有廂房，隔壁用竹籬灰泥糊制。一些貧民“住的房屋、土筑草蓋，牛馬同居，并且有樹枝蓑草結成的房子”。

民國末期，成都市區(qū)房荒嚴重，城區(qū)內許多地區(qū)出現大量棚戶區(qū)，其中以舊皇城界內私搭棚戶的情況尤為嚴重。久而久之，成都市區(qū)內形成了多個以棚戶為主的貧民居住區(qū)，尤以圍繞在皇城一帶的東西御河街、玉隍觀街等地為多。在1938年進行的地價調查中，也將這些區(qū)域作為一種房地類型進行了地價調查，如表1－10所示。

相比同一時期成都市內其他地區(qū)的地價水平，這一地區(qū)的地價的確是最便宜的。但這一地區(qū)人口密集、流動頻繁、管理混亂，雖地處城市中心的重要位置，卻是城中治安案件頻發(fā)、最為臟亂的地區(qū)。

對貧民區(qū)即棚戶區(qū)房地產的管理一直是民國時期成都政府較為頭疼的一件事。以地處城中的皇城周邊為例，皇城地產歷經變動，原本計劃興建的中央商業(yè)區(qū)因各種原因遲遲未曾動工。抗戰(zhàn)后期涌入成都的難民增多，無家可歸者就在皇城周邊私搭棚戶容身，久而久之形成了成都市內最大的棚戶區(qū)。因皇城周邊被占之地多屬公產，成都市政府曾多次明令禁止這種私占公產的行為，但情況不僅沒有好轉反而更加嚴重，并進一步影響皇城地區(qū)的治安和管理。1947年7月，市府不得不設立棚戶管理所，并擬定《皇城棚戶臨時管理辦法》：“本市部分平民前因房荒之際，無法覓得住處，乃于皇城之中自行搭蓋茅棚居住，刻已達千余戶，市府為全面管理其中棚戶，特擬定皇城棚戶臨時管理辦法，呈請核準后履行。其辦法具體內容為：（1）凡侵占皇城公地私自擅建棚戶居住應予取締，暫時未及搬遷之棚戶，悉依本辦法辦理。（2）前項棚戶概不編入各地保甲組織，另行成立皇城棚戶臨時管理所，由市派員直接管理：其已編入各地保甲者，均應一律劃入。（3）棚戶管理所應編制棚戶圖說，注明各棚戶之位置及建居年月，以為管理依據。（4）棚戶除現未搬遷者，準置居留外，以后概不得另增新棚，原有者亦不得擴充，或住該區(qū)內遷移改建以自住為限，不得買賣租佃或贈予。（5）管理所應將管區(qū)中棚戶逐一詳細調查。（6）棚戶未遷移前，管理所為便利管理起見，應將棚戶采取十至十五進制，分別予以編組。（7）各組組長由管理所就各組棚戶中之居民編派之。（8）棚戶編組后管理所應即訂定規(guī)約，實施連保連坐。（9）棚戶編組后管理所應即照戶籍法辦理戶口登記。”由此可知，市府對于皇城區(qū)被占為棚戶的現狀雖無可奈何，但也不得不將其納入正常的行政管理范圍，實際上也是默認了這一棚戶區(qū)作為一個特殊的住宅聚居區(qū)的存在。兩年后市府還進一步在此處設立了四川省會警察局的直轄警署，以加強對該地區(qū)治安的管理。

大量棚戶聚居，不僅治安混亂罪案頻發(fā)，更有火災等安全隱患，1949年一年內皇城棚戶區(qū)就連發(fā)兩次大火災：“前晚皇城大火災，焚毀房舍一八九棟，受災人數達四百八十七戶，財產損失計二十余萬元，災民幾乎百分之百都是貧民，都是勞苦群眾，情況極為悲慘。皇城這個圈子里，今年已經是遭受兩次大火災。前次燒毀的是臨時的平民村，盡是草房，這次仍然是草房起火，瓦房也被波及。從這兩次大火災看起來，草房的確容易發(fā)生火災，已是了無疑義。一般平民需要房子棲身，在這極度房荒當中，臨時覓空地搭蓋草房暫避風雨，已屬極為可憐之事，而這兩次大火災，又偏偏是他們身受其禍，其苦況尤令人扼腕。”

據1948年戶政與地政部門記載：城區(qū)戶口12.56萬戶，私房主4.57萬戶，占有房產577.73萬平方米，每戶平均占有房產126.42平方米。36%的人口占有91%的房產；而64%的人靠租用他人房屋維持生計，且數以萬計的城市貧民在皇城壩、御河街、后宰（子）門以及城墻上下搭棚棲息。房產占有者之間，又以各自的社會地位和經濟狀況的不同，所占有的多寡也懸殊。僅據346戶國民黨軍政人員占有22.39萬平方米的房產情況從高到低相比，其中：7戶占有房產38處，面積7.87萬平方米，每戶平均1874平方米；297戶，占有房產312處，面積11.95萬平方米，每戶平均也有402平方米。與城區(qū)每戶占有平均數相比，分別高出3.18～14.8倍，貧富懸殊。至1949年年底尚有棚戶約3100戶，無家可歸者近2000戶。

（四）民國時期成都教會房地產的發(fā)展

1．教會地產在成都的發(fā)展概況

成都平原早在唐代就有景教傳入，到元代時改稱也里可溫教，明代末年天主教傳教士開始在成都傳教，早期多在教徒家中進行傳教活動。1853年法國天主教會在成都余慶橋街租地修建了成都最早的教堂。1860年第二次鴉片戰(zhàn)爭后，清政府與英法俄三國簽訂的《北京條約》，不僅要賠償外國教會在“教案”中的損失，更使外國教會正式取得了在內地租買土地修造教堂的權利。1895年，英法等國利用“成都教案”等多次教案賠款，在成都購置了大量土地。到民國時期，法國天主教會已在川西教區(qū)共占有教堂75座，學校13所，醫(yī)院4所，慈善事業(yè)產業(yè)9處，獨院13處，出租房屋1150間，墓地7處，田土達24256畝，成為川西地區(qū)最大的地主。

僅在成都市區(qū)內，意、法天主教會就占有土地產業(yè)44處，面積192.16畝。英、美、加拿大基督教會也占有土地產業(yè)27處，面積188.99畝。主要有青蓮池天主教堂、平安橋天主教堂、張家巷天主堂、四圣祠福音堂、桂王橋天主教堂、光大巷天主教堂、陜西街福音堂。這些教堂在建筑形式上都以歐洲教堂建筑為模仿原型，其共同建筑風格是尖塔高聳、花窗欞、鑲嵌彩色玻璃，內部結構為柱式、肋骨交叉拱尖、飛扶壁，其中比較有代表性的建筑即為平安橋的天主教堂和四圣祠北街的福音堂。表1－11即對清末成都部分教會建筑分布即房舍情況作一簡單介紹。

另外，近代教會在成都建立的各級學校也是教會地產的重要組成部分。現以四川近代著名的華西協合大學及其附屬中小學、醫(yī)院地產發(fā)展的部分史料為例，一窺近代教會在成都逐步擴大建設及經營學校、醫(yī)院房地產的過程。

1910年，浸禮會、公誼會、美以美會、圣公會、英美會“五差會”共同選址當時田土荒蕪、人煙稀少的成都南郊南臺寺一帶“中園”舊址，作為其建立一所高等醫(yī)科大學的校址。他們通過與當地農戶及土地所有者簽訂土地出讓租借契約的方式，逐步取得了建校所需的土地資源，并在其后的二十年間不斷將其擴大。

1911年所存的一份契約檔案中載：

宣統(tǒng)三年（1911年），立字出賣墳地文約人鄭德祿、鄭德福、鄭德貴情因祖墳地址南、西、北三面接連華美學堂地基，近聞大興建造，恐于祖墳不無踐踏，特請周玉興為中證，甘愿賣與華美學堂擴充地基……自賣之后，任憑華美會陽修陰為，挖高補低，后嗣子孫不得異言……空口無憑，特立賣地一紙文，買主為據。

引進人：周玉興。在證：程登瀛、何步善、梁興順同在。

宣統(tǒng)三年九月二十八日

立出賣空地人德祿、德福、德貴

“差會”主要是以永租的形式從附近農戶以及其他房地產所有人的手中取得土地房產，下為1917年英美會從黃岡縣文昌會手中永租得南臺寺附近土地的文契：

立義議永租水田銀約人黃岡縣文昌會首事曾正順，張同春等，今將先年本會契（置南門外南臺寺側近），官弓丈明契載水田五畝，并無房樹株，因與英美會華西學校地點邊界，茲憑證議明：其田大小兩塊，甘愿議讓與英美會華西協合大學校名下，出銀永租，其租價銀四百三十八兩……特憑證人將老契一紙親交英美會華西學校永租手執(zhí)，立文出讓永租田，收銀文約為據。

在證：胡××、×××。

私立華西協合大學校產中華民國二十年六月二十六日驗訖

中華民國六年一月十一日立 永租永賣曾正順等文契人

1919年華西協合大學的創(chuàng)始人甘來德先生又以美以美會的名義，通過永租的方式，又租得了南臺寺附近四畝土地作為學校的建設用地，下為當時的永租文契：

立出永租房屋基址旱地文契人何良遇，因需銀使用，是以合家商議妥當，愿將祖遺南關外黌門街基址一段，計草房十三間，旱地一段約計四畝零……地內所有一切，一概隨連出租，毫無提留。今憑中證說合，甘愿永租與美以美會名下出銀，承永租管業(yè)，比日即憑中證三面言明，議定時值價銀生洋二千二百元……今欲有憑，特立永租文約一紙，付承永租人收執(zhí)為據。

界鄰：李文煦。區(qū)正：余鴻魁。中人：黃誠修。代筆：唐作全。保正：鄭長盛。甲長：吳萬順。界鄰：吳永順。界鄰：侯洪順。

中華民國八年陰九月二十八日立 出賣旱地文契人何良遇

除了華西壩周邊的土地外，華西協合大學還在成都市內其他地方置辦校產，如下份文契即是1918年在牛王廟側永租田地的文契：

立永租田地房屋竹木契約人萬安和堂夫婦及子合家商議，需銀使用，甘愿將先年自買華陽南門外牛王廟側，近磚牌坊御營壩側水田一莊，大小四十塊，約計一百零一畝零：原載條糧二兩零四分八厘，瓦房屋一院，正房三間，左右磨角各一間，左廂瓦房五間，右?guī)叻咳g，瓦樓門一間，方圓倉一眼，糞池二口，豬圈二間，牛欄一間，草糞房三間，水井一口……先盡族親無人承買，是以請憑中證掃莊一并永租與英美會各下承租管業(yè)，撥糧耕輸。比日憑中議定，永租業(yè)價銀七千五百五十兩整，畫押一切小費概包價內，外無重索……界內所有墳塋日后遷出，均歸租主管業(yè)所有。牌坊一座，地址概屬租主管業(yè)。此業(yè)系屬永租，后無贖取，業(yè)內如有交割未清，概有萬姓自行理落，此后萬姓子孫不得藉業(yè)滋事。空口無憑，特立永租字約交英美會為據。

私立華西協合大學校產，中華民國二十年六月二十六日驗訖

中證：伍靜夫、謝九皋、劉樹堂、何佑靈

立出契約人萬安和堂：萬仁鴻、萬吉孚、萬宇輝

中華民國七年一月十二日立

通過對周邊農田、房舍以永租的形式進行收并及不斷擴張建設，至20世紀30年代，華西協合大學及其附屬中小學、醫(yī)院的地產從最初的百余畝已擴展到北起錦江南岸、南至洗面橋，面積已達近千畝。

2．成都市政府對教會地產的管理

隨著外國教會在成都等內地城市擴展經營之房產日益增多，各級政府加強了對外國教會房產的管理。1910年四川省經征總局行文下屬各經征分局：“如遇有外國人或教堂投稅契據，必先詳加查考，看是否與實際情況相符，即日送請地方官查明，確無糾紛瓜葛，然后鈐印，并不得藉此故意拖延；對外國人或教堂購置土地還必須蓋上‘并無礦產’木戳，若所購地發(fā)現礦產權屬中國政府所有。”這樣做一方面以杜絕外國人在進行房地交易時“有賣主私賣房祠，或倒賣公產，或租他人地基自建房屋，或界址含糊，或契約中不書明教堂公產字樣”等種種欺詐行為。另一方面也可保護國家及國人之合法利益免受外國教會的不法侵占。

在民國初期至1932年川政統(tǒng)一前的軍閥混戰(zhàn)時期，由于政局不穩(wěn)且地處內地，各級軍閥政府對于涉外土地的管理相對保守及嚴格，根據1928年7月外交部公布的《內地外國教會租用土地房屋暫行章程》規(guī)定：“（1）凡外國教會在內地設立教會醫(yī)院或學校，并為該國與中國條約所許可者，得以教會名義租用土地建造或購買房屋。（2）外國教會在內地租用土地建造或租買房屋，應服從中國現行及將來制定之法令及課稅。（3）外國教會在內地租用土地建造或租買房屋，須由業(yè)主與教會會同呈報該管官署核準其契約方為有效。（4）外國教會在內地租用土地建造或租買房屋，其面積越出必要之范圍者，該管官署不得核準。（5）外國教會在內地租用土地建造或租買房屋，查出有做收益營業(yè)之用者，該管官署得禁止之或撤銷其租賃。（6）本暫行章程施行前外國教會在內地已占用之土地及房屋，應同該管官署補行呈報，倘其土地系屬絕賣者，以永租權論。（7）本暫行章程自公布日施行。”除了按照國民政府外交部公布之章程進行管理外，當時成都市涉外土地管理較之沿海地區(qū)保守嚴格主要表現在涉及“永租”問題的處理上。“仍然沿用清政府時期關于外國人及團體、企業(yè)不得在中國內地及非通商口岸購置土地的規(guī)定。堅決不承認外國教會、團體、領屬、僑民等所置房地產的所有權，只允許取得租用權，并且得定為‘永租’，凡租契上出現‘永租’字樣的，登記時一律由核審官員刪去。”在實際操作中對于之前已存在的“永租”之事實，政府還是承認的，所以在當時保留下來的涉外用地租佃情況登記表中，仍有數量不少的“永租”情況。但對于其后還想繼續(xù)進行“永租”土地的，則是不可能的了。如1938年11月，華西協合大學為擴建校舍，申請“永租”與校園相連之地塊，因其校地本為“永租”性質，而所租地塊與校地相連，本以為沒有困難，卻被成都市政府以“所請‘永租’一節(jié)礙難照準”為由嚴詞拒絕。

在其他方面更進一步規(guī)定：“外國教會租用土地建造或租買房屋不得超過實際需用的范圍；租買雙方要共同到官府辦理登記手續(xù)；在中國購置土地的外國公民受捐稅及有關國防征用土地令的約束；非經中國政府明白許可，不得移讓于第三國政府或人民。”

1941年，成都市進行第一次全市范圍內的土地登記，由成都市土地整理處負責，宣布廢止以往使用的各類土地契約，對于涉外土地使用問題則規(guī)定：“凡是以教會名義前來本處申請為土地的所有權之登記者，自應先由本處為公有土地所有權之登記，然后再由租賃人為租賃之登記。”“而外國教會在本市內置有土地者，依法不得予以所有權登記，應由本處視為公有土地代表登記后，再準其為永租權登記。經公告后無人提出異議者，即予填發(fā)永租執(zhí)照。但在登記時所有權人所應繳納之一切費用均由永租人負擔。”

許多外國教會以土地房契遠存海外，提檔手續(xù)繁復，戰(zhàn)爭阻礙或當家管事不在成都等為由，拒絕出具相關契約進行房地產登記。如當土地登記進行到中華基督教浸禮會所占地產時，其成都地區(qū)總干事胡敬伯就多方推托，以地契在美國為由拒不接受查驗登記，并致函成都市土地整理處：“以上各產業(yè)所有證件紅契，因受大局紛亂影響，載至美國紐約總會保管，在大局和交通未恢復正常狀態(tài)以前，實不便輕易寄轉……如貴處迫不及待，即請直電昆明美國領署轉飭美國紐約總會催促，或向中央外交部請求辦法。”對此，土地整理處也無可奈何，只有一方面反復催促并一再重申登記的必要：“若再逾期，當按規(guī)定加收登記費四成，決不寬假，事關產權，切勿再事廢玩，致受罰累為要。”另一方面又不得不與之妥協，在其后折衷規(guī)定道：“凡以教會名義前來本處申請為土地所有權之登記者，只要能提出相當證據，證明其租賃關系即為已是，不必一定視察其紅契。”