第五節 通過保甲制度對房地產進行管理

保甲制度是傳統封建社會中帶有軍事管理性質的戶籍管理制度，它源于宋代，明清時稱里甲、保甲，其發展程度趨于完善，并開始參與到民間房地產交易管理中。清代將保甲制度和傳統的房牙制度相結合，參與者包括了地方的保甲長、房牙、中人、親族、鄰里等在內的傳統房地中介及民間管理組織。其中保甲作為基層行政機構，其職能側重于為官府對房地交易行為進行監督管理。立契時保甲長須在房地契上簽字畫押，是傳統“申牒問賬”制度在民間房地產交易中的遺存。經保甲長簽押的契約，一旦事后發生糾紛，保甲長有權責進行管理調解。

民國初年曾一度廢除了傳統保甲制度，但隨著內戰的展開，國民黨政府加強了對人民人身自由的控制，逐漸恢復了保甲制度。1927年南京國民政府在保甲制度中提出“管、教、養、衛”并重原則，使保甲制度既服務于“自治”，亦有利于所謂自衛，成為國民黨政府鎮壓民眾的有力工具，至解放戰爭勝利后方被全面廢止。

保甲制度自清代以來就是作為城市房地產交易管理的基層執行機構。清代保甲組織“其管內稅糧完欠、田宅爭辯、詞訟曲直、盜賊發生、命案審理，一切具與有責。遇有差役，所需器物責令催辦，所用人夫責令攝管”。由此可見保甲制度的基本職能是弭盜安民，而隨著城市的發展，各種地方事務紛繁復雜，為便利其管理和統治，歷代政府賦予了保甲越來越多的監理地方社會的公務性職能，從而成為進行社會基層行政管理的單位。在房地產管理中，保甲的作用一直存在并隨著政府對房地產管理的加強及細化而愈加深入。具體表現為：在民間的房地產買賣中，保甲長參與其中，作為有權威性的地方代表在契約上簽字畫押、立證作保。下為光緒二年（1876年）文裕順杜賣位于成都華邑南門內上池街獨院房契的契尾：

立杜賣瓦房基址契約人文裕順仝子紹雍、紹康、紹福、紹璧情因需銀使用，愿將先年自置華邑南門內上池街，坐北向南瓦獨院壹進叁間、土墻大門道壹道。前與清醮會地基為界，亦與徐姓墻腳為界，又與馮姓墻腳為界后，與黃姓滴水為界，左與李姓巷心為界，右與杜姓竹壁為界，各界分明毫無紊雜，周圍竹墻樹木磚石一并在內門臺扇格均各俱全。先盡鄰族無人承買，自請中證說合，甘愿出賣與李廷楨名下出銀承買管業。比日憑中證定時置實價紋銀壹百叁拾兩整，九九足色九七平彈兌當日眼同中證銀契兩交，賣主一手收清并無下欠分厘，亦無債務。至于出賣之后任隨買主修造賠補托高填低招佃自住，聽其自便，賣主族鄰不得異言。倘有別情況一力有文承當，不與買主相涉。比系兩家甘愿，并無套哄逼勒等情，恐口無恁，特立杜賣基址文契一紙交與買主永遠存據。

清醮首事：劉合順、高怡亭。保正：張敬發、宋天意。甲長：黎三義、陳金盛、易永昌。鄰：黃洪興、李道全。街：譚福玉、劉洪順。中證人：馮正興、徐洪順、饒興順。街約：賀洪興代筆。

光緒二年十二月初六日立杜賣基址契約人文裕順+子紹康、紹璧、紹雍、紹福

由此份房屋契證可見，保甲在民間房地交易中的地位和作用是相當關鍵的，其保證作用高于街坊、中證，在一定程度上起到了代表最基層政府管理機構鑒證房地產交易事實，立證作保的作用。

地方保甲除了給房地產契證簽章作證外，還以多種方式參與到地方房地產事務的管理中，如在房地產管理工作中極為重要的地籍整理及土地登記工作，就需要各級保甲人員的盡力協助，做好前期工作的宣傳、動員，以及配合登記人員做好具體的登記工作。1940年成都市開始著手準備第一次城市土地登記，在登記工作開始前，市政府就以政令形式，通知各區鎮保甲：“竊本市土地登記工作，即將開始辦理，勢令各級保甲人員盡力協助，惟關于各區鎮保與職處行文程序，尚無命令規定，茲為增強督促功用辦事效能起見，擬請鈞局呈請省府轉令成都市政府，通令凡市屬各區鎮保對職處行文一律用呈或簽呈，職處對之則用令，以資簡便而辦事上督促之效果。”即以行政命令的方式督促各區鎮保甲積極參與到土地登記工作中去，以保證登記工作能在基層中有效率地展開。

在進行土地登記的具體過程中，地方保甲的職責亦很重要。如1941年成都市開始進行城區第一次土地登記時，在成都市政府公布的《成都市土地登記施行細則》中就專門后附了《成都市土地登記處鎮保甲長須知》，對土地登記中各保甲長應做的工作做了明確規定：

（一）各鎮開始登記前鎮保長應辦事項

1．將各鎮鎮界考查清楚，各戶地基界址辨別明晰，根據測量隊發交該鎮轉發之戶地測量業主調查表匯集審核，造具草冊以資登記時之參考。

2．各鎮長收到土地整理處發交之登記通知單后，即交保長挨戶分送，并通知各業主于定期內攜帶房屋住宅紅契證件和登記費按時到成都土地整理處申請登記。

3．各鎮開始登記之前，由各鎮長召集鎮內保甲長、紳耆等開會商討如何進行申請，方法如何，明了登記手續。

4．各鎮在開始該鎮登記之前三日，每日鳴鑼一次，催告各業主赴土地整理處申請登記。

（二）各鎮開辦登記時鎮保甲長應辦事項

1．各鎮公所在辦公時間內應派人答復各業主問詢登記情形，尤應詳予解答登記意義。

2．各該鎮業主之業經申請登記，即由土地整理處發布公告，公告期間該鎮保甲長須通告各業主親赴土地整理處查閱公告榜有無錯誤及侵權事件。

3．各鎮鎮公所接到土地整理處令飭調查土地權利糾紛案件，應立即妥為調查清楚具報，免延誤登記期限。

4．各該鎮之業主在申請登記時，若證件不齊或有其他原因，土地整理處令飭取保時，各該管鎮保甲長務須慎重調查確實，始能擔保，不得濫行蓋章。

5．各鎮保甲長奉到土地整理處發交之調查案件或業主之請求保證者，務須注意偽造書據侵占公產及一切朦混事項，一經發覺即隨時向土地整理處舉發，在公告榜上若知某戶權利虛偽者亦應舉發，否則一經發生法律問題，鎮保甲長即須負連帶責任。

6．各該鎮在登記期限內應每星期鳴鑼催告示一次，并隨時向民眾說明逾期登記加收登記費，如逾二個月則視為公地。

7．各該鎮在開辦登記時，對管內公產應做初步調查呈報市政府及土地整理處以憑查核。

（三）各鎮登記期限滿后鎮保甲長在辦事項

1．各鎮登記期限截止后，各鎮長將該鎮未登記之土地作初步統計，再加沿戶催告諭知逾限處罰辦法。

2．逾期在三個月內申請登記，土地整理處除罰收登記費，其余辦法皆依前例。

3．在登記逾期三個月后，鎮公所將未收到公告表之地戶造冊清冊，呈報土地整理處核準，市政府接收代管。

（四）附則

1．各鎮保甲長對協助登記特別出力有宏效者，當呈請省政府獎勵，并由土地管理處酌給津貼。

2．各鎮保甲長如有不法情事，一經察覺立予貪污懲辦。

3．本規章如有未盡事宜得隨時修正之。

4．本規則自登記時公布施行。

由此文可知，保甲全程參與土地登記的具體施行工作，從前期地戶的測量統計、消息的發布、人員的組織動員等，到具體登記時登記現場進行政策解答、查核侵權事件及參與處理土地權利糾紛案件、進行登記催告及對管內公產做初步調查等，后期到登記費用的催交和未登記土地的統計等都由各保甲負責。

保甲作為民國時期政府基層政治統治機構，積極參與到由地方政府組織的各種房地產管理事務中，除土地登記中參與處理各項事務外，還在政府進行房地產管理中具體負責施行諸如基礎地價資料統計、協助整理公產、調查各類土地房屋使用情況、房地稅費征收等各類房地產管理工作，是民國時期成都房地產管理中不可或缺的一個重要組成部分。