第六節(jié) 民國時期成都房地產(chǎn)行會及其管理

傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易多是自發(fā)的民間行為，古來官府的職能在于制定相應(yīng)的法律對這一行為進(jìn)行規(guī)范以及征收賦稅等。而對這些制度的執(zhí)行進(jìn)行貫徹和監(jiān)督，進(jìn)而直接參與傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的則是基層政治機(jī)構(gòu)和眾多的民間管理組織，如通過保甲組織和行會對傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進(jìn)行監(jiān)督管理。到民國時期，這些中介組織進(jìn)一步發(fā)展成為形形色色的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及掮客。

一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：房牙和中人

牙甲在清代的房地產(chǎn)交易中，是協(xié)助政府進(jìn)行房地產(chǎn)管理監(jiān)督的重要基層組織。而房牙作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的專門中介機(jī)構(gòu)，其作用在清代逐漸完備。咸豐九年（1859年），清廷頒布《寫契投稅章程》，從房牙的職責(zé)、事務(wù)提成、獎懲辦法等各方面進(jìn)行規(guī)范，如關(guān)于房牙在房地產(chǎn)交易中的地位和作用規(guī)定：“民間嗣后買賣田房必須用司印官紙寫契，務(wù)須令牙紀(jì)于司印官紙內(nèi)簽名。違者作為私契，官不為據(jù)。”另外，“如遇有民間用司印官紙寫契后，責(zé)成牙紀(jì)將存根填好截下，按月同紙價呈送本管州縣，分別存轉(zhuǎn)”。表明了房牙在傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易中的地位是相當(dāng)重要的。對于房牙所盡事務(wù)應(yīng)如何收取提成也做了詳細(xì)的規(guī)定：“民間嗣后買賣田房，牙紀(jì)行用與中人、代筆等費(fèi)準(zhǔn)按契價給百分中之五分，買者出三分，賣者出二分。系牙紀(jì)說成者，準(zhǔn)牙紀(jì)分用二分五，中人、代筆分用二分五。如系中人說成者，丈量立契，只準(zhǔn)牙紀(jì)分用一分。如牙紀(jì)人等多索，準(zhǔn)民告發(fā)，查實嚴(yán)辦。”而對于房牙可能發(fā)生的違規(guī)行為，《寫契投稅章程》也做了相應(yīng)的約束：“官牙領(lǐng)出司印官紙，遇民間買用不準(zhǔn)，該牙勒指不發(fā)，例外多索，犯者審實照多索之?dāng)?shù)加百倍罰。會牙紀(jì)交出充公，免予治罪；仍于斥革。如罰款不清，暫行監(jiān)禁。牙紀(jì)于更定新章以后，見有新立之私契，因貪使用錢，不即告官者，別經(jīng)發(fā)覺，并照所得用錢數(shù)目加二十倍照官牙第一條罰辦。牙紀(jì)遇民間寫契暗減賣價者，準(zhǔn)察官究辦。如牙紀(jì)協(xié)同舞弊，一經(jīng)查出，并照所減之契價照官牙第一條罰辦。如嗣后凡遇契價與存根不符及契紙已用存根不繳者，即系牙紀(jì)主使漏稅，應(yīng)將牙紀(jì)斥革；仍予監(jiān)禁十年。”咸豐時期的《寫契投稅章程》意味著清代進(jìn)行基層房地產(chǎn)管理的房牙制度的建立，并成為基層房地產(chǎn)管理中重要的一部分。

民國以后，房牙制度漸漸退出了歷史舞臺，房牙失去了半官方的身份，在城市房地產(chǎn)交易日益興起之時，逐漸演變成民國時期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，亦稱“掮客”。與上海等開埠城市不同，成都由于地僻西南，民間房地產(chǎn)交易中深受傳統(tǒng)牙甲制度、宗法、親鄰等社會關(guān)系及傳統(tǒng)觀念影響。如在民國6年（1917年）由四川省財政廳頒發(fā)的清真義學(xué)賈鴻如房產(chǎn)官契中，牙行的作用仍然存在。

四川財政廳為給發(fā)官契，事照得本省田房契稅經(jīng)本廳查照，向章核定凡有業(yè)戶投稅，將原契發(fā)還，將副紙黏附存根發(fā)給官契收執(zhí)為據(jù)。茲據(jù)成都縣人業(yè)戶清真義學(xué)憑中 牙行 買得原業(yè)主賈鴻如名下向在 名下完糧 界載房址一并出售，坐落場期。地方東至 西至 南至 北至 買賣契價經(jīng)中人交割清楚，于 年 月 日成契，共計契價銀叁佰肆拾兩正，照章共應(yīng)收稅銀補(bǔ)契免稅外加紙張工本銀壹兩。統(tǒng)于 年 月 日收訖，除將原契印還，并將副紙黏附存根合繳備查外，合行發(fā)給官契為據(jù)。

中華民國六年十月二十五日給業(yè)戶清真義學(xué)收執(zhí)

在此房契上，有兩處提及“憑中牙行”和“中人”的字樣，說明在此次交易中，中人、牙行所起的作用，一為聯(lián)系買賣雙方促成交易，二為幫助雙方完成銀錢交割，并代算契價。應(yīng)該指出的是在民國后期的房契中，“牙行”一詞漸被“中”和“中人”代替。但此處的“中”“中人”與清代房契交易中經(jīng)常出現(xiàn)的“中證”“中人”大有不同。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易中，為使交易得到牙甲、宗族、親鄰等社會關(guān)系的認(rèn)可，買賣雙方除須請保甲長到場并履行多番禮節(jié)外，亦得請鄉(xiāng)鄰中有聲望且得雙方皆認(rèn)可的人士為“中證人”。這是一種比較古老的習(xí)俗，在清代成都地區(qū)廣為流行。導(dǎo)致當(dāng)時大多數(shù)房契都有一個共有特征，即每約必有中證人，其名稱也多有變化，有“引進(jìn)中”“牌首”“街約”“鄰右”“依口代書”等。中證人為此次交易作證有時還代寫契約，事成后也會對“中證人”有所酬謝。當(dāng)時的中證人多是為交易雙方作見證或參與纂寫契書等，不是以此業(yè)謀生之人士。清末后房牙制度瓦解，“中人”逐漸取代了牙行，成為房地產(chǎn)交易中的主要房產(chǎn)中介人。而“中人”的人員成分、工作形式、社會作用各方面都在發(fā)生變化，有的即成為民國時期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人——掮客。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：掮客

辛亥革命之后，清代對民間房地產(chǎn)交易進(jìn)行管理的房牙制度隨之解體，房牙們雖然失去了半官方的身份，但也省卻了入行要“例給官貼”的身份限制。隨著城市的擴(kuò)張，城市房地產(chǎn)交易的日益頻繁，他們的隊伍更加壯大，在民國時期城市中發(fā)展成為一支特殊的房地產(chǎn)交易參與主體——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，俗稱“掮客”“房牙”，成都土語叫作“房串串兒”。應(yīng)該說民國時期的房產(chǎn)掮客既不同于清代的房牙具有半官方的身份，也不同于傳統(tǒng)的“中人”，有的只是偶爾為相熟的友鄰聯(lián)系買賣、作個中證，有的是以此為生的市井小民。他們后來逐漸發(fā)展成為專門為城市房地產(chǎn)交易提供信息和專業(yè)協(xié)助，從而提取傭金的一項職業(yè)。

較之清代對房牙的諸多限制和管理，民國時期成都的房地產(chǎn)掮客從人員組成、工作形式、場所及管理組織上都很松散。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的人員成分也相當(dāng)復(fù)雜，有政界和警界的失職人員、退伍軍人、破落地主、失業(yè)人員，也有兼職從事此行的公務(wù)員、小商販、家庭婦女等，他們常年穿梭于城市的大街小巷、茶房酒肆，多靠口耳相傳的方式交流傳遞諸如房屋的位置、面積、價格等各式各樣的房地產(chǎn)信息，為有土地房產(chǎn)買賣、租佃需求的人們牽線搭橋，進(jìn)行中介活動，進(jìn)而從交易中提取傭金。“房地產(chǎn)交易從開始介紹到清價交房，中人活動貫穿其始終”，具體的交易過程是中人對于合適的房地產(chǎn)經(jīng)過勘察丈量，認(rèn)為“雙方買賣條件均為合適，就介紹他們看房議價”，“雙方協(xié)商成交后，先約定（即打大定），交付一定數(shù)額的定金，寫明買賣雙方姓名、房地產(chǎn)坐落、四至等內(nèi)容，邀請鄉(xiāng)約、牌頭（或鄉(xiāng)、保、甲長）、近鄰、中證等人，并設(shè)宴請客，送紅包表示酬謝。數(shù)日內(nèi)清房交價，立掃盤契。報經(jīng)地方政府辦理‘公告’，為期15日，期滿無異，雙方會同四鄰清界，再邀請鄉(xiāng)約、牌頭、（或鄉(xiāng)、保、甲長）、近鄰、中證等人，再設(shè)宴請客，買方憑契約到稅收機(jī)關(guān)上稅、貼印花，加蓋地方政府官印后，即憑證管業(yè)。這種房地產(chǎn)交易形式，相沿成習(xí)”。待雙方交易成功后，“中人可從中分取傭金，一般為房價的百分之三”。此外，經(jīng)驗豐富并且信譽(yù)較好的掮客還可以替買賣雙方進(jìn)行丈量土地、清理界址、代寫契書、清算賬目、代收房款等工作，甚至在法院等政府部門進(jìn)行土地房產(chǎn)拍賣時也會請他們先去進(jìn)行價格評估。

在報刊服務(wù)業(yè)興起后，少數(shù)頭腦靈活的掮客便開始利用這新興的傳媒方式進(jìn)行業(yè)務(wù)宣傳，從而招攬生意。以下是兩則民國時期成都本地報紙《新新新聞》中所載部分房地產(chǎn)類的廣告、啟事等：

吉房地皮出售：茲有適居獨(dú)院四所并臨街房產(chǎn)十二間，共計地皮約十畝一并出售，有意者由昭忠街一百一十五號附三號向姓引看。

房地出租：武侯寺旁房地產(chǎn)適疏散，接洽處實業(yè)街三十號。

從此類房地產(chǎn)廣告可知，隨著城市房地產(chǎn)交易活動的日益頻繁，行業(yè)需求量的增加，當(dāng)時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作形式已經(jīng)出現(xiàn)了分化，部分掮客已由過去單純的流動中介人，發(fā)展為所謂的掛牌掮客，他們有固定的門店，憑借手中掌握較多的房地產(chǎn)信息資源，以報刊廣告甚至街頭“牛皮癬”等多種形式兜售房地產(chǎn)，然后在店中靜候顧客上門。這類掛牌掮客實際只比流動掮客多了一間辦公室、一部電話再加上在報紙上刊登廣告的成本，就省卻了流動奔波的勞苦，還能比以前獲取更多的機(jī)會。而這種廣告宣傳的形式使房地產(chǎn)交易信息傳遞更為便捷和順暢，一定程度上促進(jìn)了成都城市房地產(chǎn)市場的繁榮。

從民國時期花樣繁復(fù)的房地產(chǎn)廣告中可以發(fā)現(xiàn)，除了上述那些標(biāo)明“代售”“替人引看”的簡單廣告外，還有很大部分是由××不動產(chǎn)信托公司刊登的。他們其實亦是掛牌掮客的一種，只是比普通掮客實力更雄厚，手中房地產(chǎn)信息資源更豐富，從事代理的業(yè)務(wù)也更多一些。在當(dāng)時掮客聚集的成都實業(yè)街、海會寺街可以見到許多這種掛牌經(jīng)營的掮客，許多不動產(chǎn)信托公司也開設(shè)于此地，如溥益、大光等，名目繁多，鱗次櫛比。而它們中的一些乘后來成都房地產(chǎn)價格高漲的機(jī)會，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和范圍，逐漸發(fā)展為民國時期房地產(chǎn)公司的雛形。

因民國時期成都城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)的利潤吸引了許多廣告社、銀行都參與其中，如《新新新聞》的服務(wù)部就代理了如下的房產(chǎn)分租廣告：“某君有房屋十間分租，押金三百五十元，租金三十四元，租期一年以上，如有愿租者，于每日午前十二時向敝部接洽，無妥擔(dān)保人不租。——本報文化服務(wù)部啟。”

當(dāng)時成都金融界實力雄厚的聚興誠銀行也設(shè)立信托部，專門承接各類房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。下面是一則他們當(dāng)年刊登的代賣地產(chǎn)的廣告：

代賣地產(chǎn)：（一）水田。地點(diǎn)：外東中和場附近。面積：七十余畝。（二）公館。地點(diǎn)：A．本市昭忠祠獨(dú)院房屋及鋪面十余間；B．本市慶云東新街新式住宅全院。以上各產(chǎn)售價低廉，手續(xù)簡便，欲購置者請向廠部接洽為荷。——聚興誠銀行信托部啟

銀行參與房地產(chǎn)中介服務(wù)除了實力雄厚外，還有一個優(yōu)勢在于能夠更好更快捷的提供貸款業(yè)務(wù)。到民國后期，隨著成都房地產(chǎn)市場利潤的增長，更有一些銀行或錢莊以直接投資的形式參與到房地產(chǎn)市場經(jīng)營中。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1943年豫康銀行就曾收購了成都提督西街7號－11號，以及北新街16號等多處房地產(chǎn)，而昌泰商業(yè)銀行也將北新街第8和第10號兩處大型商鋪買下用于投資。和成銀行成都分行更是購買了北新街65號和交通路26、30、228號等多處房地產(chǎn)，他們所購房地產(chǎn)除少量自用經(jīng)營外，多數(shù)是用于租賃贏利。

民國時期，以房地產(chǎn)抵押貸款在報刊的分類廣告中，也有許多廣告是由業(yè)主親自刊登的。

欲求利息優(yōu)厚而穩(wěn)妥之房產(chǎn)者注意：春熙路附近有房產(chǎn)一幢，年收入租金一萬余元調(diào)自一分三四，茲欲出賣。為避免居中人麻煩起見，特登報通告，以便直接交涉。如有欲買者請投函暑襪街郵局第九號信箱，說明投函人住址即相約接治。

春熙北路鋪面出讓：茲有春熙北路某商店主人擬收莊回籍，特將其經(jīng)營之三間鋪面出讓，有欲要者，請投函暑襪街郵局第九號信箱說明住址，即相約接洽。

出賣地皮房產(chǎn)：本市純化街十二號公館地皮計甲級鋪房十一，已擬定最低價額兩萬元，有愿買者到南門一巷子間八零號同張守善、張本孫交涉。

出售大公館一院：少城方池街三十三號全院，約四畝余，前鄰方池街后抵錦江街正房，共二十余間亭池竹木等齊備，要者面議。

這類房產(chǎn)廣告與掮客所發(fā)之廣告有幾點(diǎn)不同之處：一是往往直接寫明所賣房地產(chǎn)的地址，這一點(diǎn)房地產(chǎn)中介是不可能做的；二是因為刊登廣告的成本之故，自登的廣告登報時間往往很短，而掮客會連續(xù)并在多份報紙上發(fā)布信息，這樣宣傳的范圍就更廣；三是民國時期郵政、電話等現(xiàn)代通訊業(yè)的發(fā)展為自登廣告提供了方便，買家可通過信箱和電話與賣家聯(lián)系。賣家自登廣告的原因一是可以減少中介的提成花費(fèi)，二是可以規(guī)避掮客在交易中上下其手的欺詐行為。而在現(xiàn)實交易中由于大多數(shù)掮客仍是各自為政，“終日奔走，向無定所”，整個行業(yè)也缺乏規(guī)范和管理，的確出現(xiàn)過因中介虛報信息產(chǎn)生房地產(chǎn)糾紛，甚至坑蒙拐騙和短價漏稅的行為。

當(dāng)時的檔案中就曾記載了一起房地產(chǎn)糾紛案件。1944年1月，成都房地產(chǎn)中介人于無涯上呈成都市政府，狀告一名與其一起在一樁房地產(chǎn)交易中從事中證事務(wù)的尹炳章“侵吞中資費(fèi)”，請求政府出面調(diào)解，“以正世俗事”。事情的原委是于無涯所住街道上有芮姓、劉姓兩戶人家進(jìn)行房地產(chǎn)交易，由于無涯并尹炳章等八人共為其中證人，訂立房地契約并議定交易價格為法幣三十五萬元，按事前各方口頭約定，于無涯可分得中介費(fèi)四千三百余元。然而交易結(jié)束后，尹炳章私自領(lǐng)走了全部中資費(fèi)并拒絕向于無涯分取其應(yīng)得費(fèi)用，且“惡語相向”，于無涯無奈只得向市政府求告。經(jīng)市政府調(diào)查，由于在交易之前，中介人與買賣雙方并無訂立關(guān)于中介費(fèi)用的書面契約，僅憑于無涯一面之詞，實難為證。且于無涯并未加入田房經(jīng)紀(jì)人職業(yè)工會（政府管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工會組織），其中介人身份亦難斷定，最終因缺少證據(jù)，市政府將此案交與“該鎮(zhèn)鎮(zhèn)長召集雙方當(dāng)事人調(diào)處”了事。

民國時期成都市政府為了加強(qiáng)對掮客的管理，防止房地產(chǎn)交易中的坑蒙拐騙和短價漏稅行為，于1941年2月，由國民黨成都市黨部和成都市政府組織成立了“成都市田房經(jīng)紀(jì)業(yè)職業(yè)工會”，辦事處設(shè)在提督街三義廟，有李慶康和馬云衢先后擔(dān)任理事長，按照會規(guī)規(guī)定凡年滿16歲，從事田房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員，凡有兩人以上的會員介紹便可加入該職業(yè)工會，當(dāng)時登記會員有270余人。但實際從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的人數(shù)遠(yuǎn)不止此數(shù)，許多掮客不參加職業(yè)工會，許多登記為會員的人也不來參加工會活動和交納會費(fèi)。成立職業(yè)工會的目的，本在于對松散的掮客進(jìn)行組織約束，但因其組織不力、操作困難，1945年國民黨中央社會部曾訓(xùn)令成都市政府將其取締，理由是不屬于商業(yè)組織，沒有固定的公司、行號和場所，政府無從管理。后經(jīng)多方努力，職業(yè)工會改名為“成都市田房鑒定職業(yè)工會”，到1949年已發(fā)展到500多名會員。職業(yè)工會處境的尷尬也正反映了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)雖然發(fā)展迅速卻亟待整頓的狀況。

三、房地產(chǎn)公司

一個城市房地產(chǎn)市場是否成熟，一個重要指標(biāo)就是是否存在專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。在這一點(diǎn)上民國時期成都的房地產(chǎn)市場與上海、香港這些房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的城市相比，的確存在相當(dāng)大的差距。在民國的大部分時期，成都的房地產(chǎn)交易仍然是以掮客從中聯(lián)系，買賣雙方直接交易的傳統(tǒng)形式為主。隨著抗戰(zhàn)后期成都房價暴漲，成都房地產(chǎn)行業(yè)利潤驟升，商人逐利而來。在1939—1944年間，經(jīng)成都市政府批準(zhǔn)成立的私營房地產(chǎn)公司就有溥益、互利、基業(yè)、興業(yè)、中和等數(shù)家。它們的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要是低價收購城市中的房地產(chǎn)，經(jīng)整修翻建，再進(jìn)行出賣或出租，從中賺取利潤。在這些公司中，以互利公司的發(fā)展例子最為典型。在民國時期成都為數(shù)眾多的經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司魚龍混雜的房地產(chǎn)中介市場上，互利不動產(chǎn)信托公司以房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)起家，抓住機(jī)會擴(kuò)大資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域，取得成功后再一次擴(kuò)大增資，改名為互利信托公司（為方便論述后文統(tǒng)稱為互利公司），增設(shè)銀行部和動產(chǎn)信托部，進(jìn)軍金融界，最終發(fā)展成為擁有一個分公司、五個辦事處及百余名職工的大公司。

互利公司由楊尚周、盧正權(quán)、肖竣德三人發(fā)起創(chuàng)辦，共籌資金法幣5000元，于1939年2月1日開業(yè)，“有優(yōu)裕資金作信托保證，呈準(zhǔn)政府信托辦理田地房產(chǎn)買典租佃、經(jīng)租及其他不動產(chǎn)之委托事項。如蒙委托，保證滿意”。公司辦公地址設(shè)于西御街86號。其具體業(yè)務(wù)范圍包括“代為收付田房租息，可免逃租欠租之虞！并可通融借款”。

相較于其他掮客和不動產(chǎn)信托公司，互利公司發(fā)起人楊尚周為原川軍第二十四軍旅長，保定系的重要人物，有相當(dāng)?shù)娜嗣}資源，而另兩位發(fā)起人盧正權(quán)和肖竣德則精于業(yè)務(wù)、思維敏捷，多次在重要時候把握機(jī)遇，使公司得以做大做強(qiáng)。如在發(fā)展初期，互利公司就充分利用報刊廣告一方面對公司業(yè)務(wù)進(jìn)行宣傳，另一方面也顯示他們掌握的房產(chǎn)資源和經(jīng)濟(jì)實力。如下則廣告中所示：“互利不動產(chǎn)信托公司代售下列房屋：（一）華興正街公館三院；（二）福興街公館二院，以上二處房產(chǎn)地基寬大，價格低廉，適合改建銀行公司或其他建筑物之用；（三）外西聯(lián)合村新式平房二間，每院賣價僅數(shù)千元，每月即可收租百七八十元；（四）四處茶店子灣房地皮分售；（五）外西南北附城上田產(chǎn)數(shù)十處出售，在此非常時期投資于田產(chǎn)最妥而利益大。——接洽處：外西杉板橋互利不動產(chǎn)信托公司臨時辦事處。”

一則普通的廣告即可見當(dāng)時互利公司所掌握的待售房源已達(dá)數(shù)十處，既包括城中區(qū)的公館、鋪面，也包括附城區(qū)的田產(chǎn)、地皮；既有可改建的舊式房產(chǎn)，又有新式的房屋，可謂品種齊全。

1939年6月，成都遭受日機(jī)轟炸，市內(nèi)房屋毀損數(shù)千間，在這些損毀的房屋中許多居民無力維修，互利公司抓住機(jī)會，在迭灣巷、永靖街等處收購破損房屋多處，再加以維修后順利轉(zhuǎn)手賣出，獲得了一筆相當(dāng)大的利潤，為公司進(jìn)一步發(fā)展準(zhǔn)備了條件。

1939年冬，肖竣德孀居的遠(yuǎn)房親戚在外西營門口附近有水田40余畝，因無人照料收租困難，委托互利公司代為出售。此時正值全市防空疏散，政府強(qiáng)令居民向附城區(qū)及城郊避居，鄉(xiāng)間的疏散房相當(dāng)緊缺，而田地卻無人問津，行情疲軟不易脫售。互利公司負(fù)責(zé)人經(jīng)多方討論，決定買下這塊田地將其改建為疏散用房再出售。但公司當(dāng)時沒有買下此地的資金，經(jīng)過與賣主商討，雙方?jīng)Q定由互利公司以略高于市價的每畝雙十市石食米的價格購得此地，但價款分三期付清，互利公司先付現(xiàn)款三分之一，其余六個月后再付三分之一，再三個月后付清全款，由公司出具欠條到期支付。這樣一來，這位孀婦認(rèn)為田地賣了高價，雖分期支付，但因按食米折算不受貨幣貶值影響。另一方面互利公司僅以三分之一的現(xiàn)款就使田地產(chǎn)權(quán)到手，之后立即開始設(shè)計規(guī)劃，把40畝水田規(guī)劃成村落形式，留出道路溝渠，分割成若干小塊地皮，每塊面積四分、五分不等，按地勢優(yōu)劣又分為甲、乙、丙、丁四等，標(biāo)出不同價格出售，取名為“互利西一村”，其出售價格高出田價數(shù)倍。而房屋的修建則由當(dāng)時成都市著名建筑承包商劉聲屏提出各式各樣建筑物圖紙，任憑買主選擇，由公司負(fù)責(zé)代辦不取分文，只是向承包商收取介紹費(fèi)。為了推銷這一方案，互利公司在各大報刊刊登了下則廣告：“敵機(jī)肆虐彈紛紛，警報一聲欲斷魂。若問疏散何處去，老西門外互利村。本村距城四里接連成灌馬路附近，并駐有軍警保護(hù)。故治安交通均無問題，且以流水環(huán)繞，風(fēng)景天然。出售地段無多，即請早臨接洽是荷。代為出頂三晉餐館、出租德盛街公館、東城根中街公館、北書院街吉房、長順街鋪房。——接洽處：互利不動產(chǎn)信托公司。地址：西御街八六號。”

這則由盧正權(quán)撰擬的打油詩在蓉城頗為流行，為公司吸引了許多顧客，西一村的地皮很快被搶購一空，且大多數(shù)人都委托公司代辦修建，承建商也因此攬到一大批業(yè)務(wù)。連當(dāng)時成都頗有名氣的中國銀行成都支行也以高價購買互利西一村甲等地皮一塊，修建了兩樓一底的辦公樓房作為外西辦事處的營業(yè)用房。西一村的地皮和建房的交易收入，給互利公司帶來了價值一千多雙市石大米的收益，同時也解決了70多戶人的疏散安置問題。

在一期大賣的基礎(chǔ)上，互利公司再接再厲、趁熱打鐵。1940年7月，繼續(xù)在西一村附近購買水田90余畝，規(guī)劃為互利西二村，以平方丈為單位分段出售，除興修道路溝渠外，還修建了簡易防空洞和綠化設(shè)施。廣告上宣稱：“本村有銀行、學(xué)校、防空設(shè)備，全村用碎石鋪路，交通方便，是安全的疏散區(qū)、理想的別墅勝地。”同時將該村的平面圖拍照放大為八寸照片，標(biāo)明所買地段大小位置，粘貼在每戶房契之上，四界分明，一目了然，以先進(jìn)且新穎的方式又吸引了大量顧客。為給兩村住戶提供方便，互利公司特在外西犀角河設(shè)立臨時辦事處，就地解決有關(guān)兩村房屋的一切事宜。成都外西的這片原本冷落的農(nóng)田，由此增加了200多戶人家，成了熱鬧的街市和村落。這一房地產(chǎn)開發(fā)案例的成功既使互利公司名利雙收，又為當(dāng)時的防空疏散做出了貢獻(xiàn)。

抗戰(zhàn)時期因日機(jī)轟炸，在成都市政府的組織下成都市內(nèi)居民大量向城郊及附城區(qū)疏散以躲避空襲，附城區(qū)及城郊區(qū)房價陡漲，還有難民在此自行搭建簡陋棚屋，因為大多數(shù)人都因躲避空襲匆忙而來亦沒有做長久居住的打算，故大部分房屋皆因陋就簡。而互利公司占得先機(jī)，在交通便利、治安較好的地段出售規(guī)劃好的地皮，并提供代理聯(lián)系房屋修建等一系列服務(wù)，既供躲避空襲的居民購買居住，又可作為房地產(chǎn)投資的選擇。這一行為實際在一定程度上已經(jīng)超出了房地產(chǎn)信托中介的業(yè)務(wù)范圍，而屬于近代房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)了。

但是自此之后，互利公司卻沒有進(jìn)一步在房地產(chǎn)開發(fā)這一領(lǐng)域中繼續(xù)發(fā)展，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍銀行金融界，將公司名稱改名為互利信托股份有限公司，成立動產(chǎn)信托部和銀行部，原本的不動產(chǎn)買賣經(jīng)租等業(yè)務(wù)反而退居次要位置。發(fā)展兩年后，1945年互利公司最終因內(nèi)部傾壓在商界激烈的競爭中破產(chǎn)。

民國時期成都唯一一家可稱得上有一定規(guī)模的房地產(chǎn)公司，其命運(yùn)昭示了這個行業(yè)沒能在成都發(fā)展壯大的部分原因。

其一，成都地處西南內(nèi)陸，沒有像沿海沿江開埠城市那樣有外資投資開發(fā)房地產(chǎn)的先例。近代中國最早的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)于上海的租界，在利益的驅(qū)動下，最早投資房地產(chǎn)業(yè)的是上海怡和、仁記、老沙遜等洋行。“老沙遜洋行在廣東路、福州路一帶，新沙遜洋行在南京東路一帶，雷士德洋行在寧波路、浙江路一帶。法租界的法國天主教會，也成為大房地產(chǎn)主，在徐家匯一帶有大量產(chǎn)業(yè)。他們各自劃分地域，競謀發(fā)展。這一階段，新建樓群街道大片大片地出現(xiàn)，奠定了黃浦江外灘一帶街區(qū)輪廓。”1888年，英商業(yè)廣地產(chǎn)公司成立，它是一家專業(yè)性的房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)業(yè)位于蘇州河以北虹口一帶，公司擅于經(jīng)營當(dāng)時上海很有特色的里弄房屋，即將居民的房屋建構(gòu)由以前的簡易木板房改為磚木結(jié)構(gòu)的兩層石庫門小樓。這種小樓比木板房堅固持久，使用時間更長且占地小，造價低，還可收到更高的租金。除業(yè)廣地產(chǎn)公司外，許多洋行都樂意興建里弄房屋進(jìn)行投資，每年均達(dá)數(shù)萬幢，利潤何止千萬元。新沙遜洋行在1880—1890年的10年間，興建了廣福里、青云里、寶康里、永定里等不下20多處里弄房屋。近代上海等城市房地產(chǎn)公司能夠迅速產(chǎn)生并發(fā)展，外商外資起了很關(guān)鍵的作用。他們不僅引導(dǎo)資金流向房地產(chǎn)行業(yè)以謀利，更引入了打破傳統(tǒng)建筑的建設(shè)理念和建筑形式。而成都的條件決定了它不可能走這樣的發(fā)展道路。而像互利公司這樣的本土企業(yè)雖然披荊斬棘地闖出了一條新路，但最終仍不免轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)認(rèn)為更能長期發(fā)展獲利的金融行業(yè)。

其二，傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易中房地分開的模式限制了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。成都房地產(chǎn)市場受傳統(tǒng)觀念影響較深，在傳統(tǒng)概念中房地分開，不僅在房地產(chǎn)交易中，在房地產(chǎn)開發(fā)征地與售賣中亦是如此。在成都不多的幾次房地產(chǎn)開發(fā)案例中，無論是由政府主導(dǎo)的“成都新村籌備委員會”開發(fā)“成都新村”，還是私營性質(zhì)的“互利新村”，他們在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時都不約而同地將征來的地皮進(jìn)行基本的規(guī)劃及部分公共設(shè)施建設(shè)后就劃成小塊進(jìn)行銷售，由購買者自行進(jìn)行房屋建設(shè)。雖然在互利村建設(shè)的案例中，互利公司會免費(fèi)提供聯(lián)系建筑商等后期服務(wù)，但房產(chǎn)公司與承建商之間僅是介紹合作關(guān)系，與房屋的建設(shè)等現(xiàn)代概念中屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司范圍的責(zé)任則無任何關(guān)系。而在征地中更是重地輕房，早期征地案例中甚至出現(xiàn)過要求房主自行拆除被征地范圍內(nèi)的房屋的事例，并不進(jìn)行任何賠償。這樣購房后還要進(jìn)行房屋建設(shè)，投資者的成本增加了，而建成的房屋一旦面臨拆遷又不會獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，這些都會限制投資者進(jìn)行投資建房的規(guī)模和質(zhì)量，從而制約了整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

其三，傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的觀念制約著商人在傳統(tǒng)的收購、囤積、買賣的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)業(yè)向著開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營的方向發(fā)展。如劉文輝的哥哥劉文成，在成都廣置房產(chǎn)，富甲一方，民間號稱“劉半城”。但他們把房地產(chǎn)作為一種資本僅僅用于租佃和買賣謀利，除此外沒有對其加以進(jìn)一步利用的想法，這種對房地產(chǎn)的經(jīng)營方式為當(dāng)時成都大多數(shù)豪紳地主所熱衷。房地產(chǎn)在他們眼里就是和土地一樣的財富象征，他們滿足于對其進(jìn)行囤積并租佃謀利的傳統(tǒng)經(jīng)營方式。而上海等沿海城市的房地產(chǎn)開發(fā)實例證明，大規(guī)模興建房屋，建設(shè)商業(yè)小區(qū)及城市住宅往往能大大增加房地產(chǎn)的價值，遺憾的是民國時期成都大量占有房地產(chǎn)資源的豪紳地主并沒有意識到這點(diǎn)。成都作為西南地區(qū)的重要城市，歷來商業(yè)貿(mào)易、金融業(yè)發(fā)達(dá)，民國時期亦不乏掌握巨大財源的豪商巨賈和地主軍閥聚集于此，但他們更愿意將財富投資于金融、貿(mào)易甚至鴉片、軍火的買賣中，而認(rèn)為投資房地產(chǎn)風(fēng)險大且見效慢。普通城市居民資本和市場規(guī)模都相對較小，而由鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)入城市的外來移民雖有居住的需要卻缺乏與之相應(yīng)的資金，所以在抗戰(zhàn)前的大部分時間里，成都房價增長較慢而交易量也相對較少，反而是租房市場發(fā)展較快。相比之下豪紳地主更熱心于進(jìn)行傳統(tǒng)商業(yè)或見效更快的金融業(yè)的投資，這就注定了他們只能成為地主而非進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營的資本家。

其四，民國時期成都城市的發(fā)展在1938年國民政府內(nèi)遷之前，長期都停留在40萬人左右的規(guī)模，人口數(shù)量變化不大。抗戰(zhàn)時期，城市人口急劇膨脹，到戰(zhàn)爭結(jié)束的1945年，城市人口已達(dá)到史無前例的70余萬人。但由于正值戰(zhàn)亂，城市管理和建設(shè)得不到正常發(fā)展，成都城市房地產(chǎn)供需關(guān)系出現(xiàn)嚴(yán)重的不平衡，最終導(dǎo)致了房荒，本書將用專門章節(jié)對此進(jìn)行論述。

其五，民國時期成都地區(qū)動蕩的政局也是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因，軍閥政客在城內(nèi)的勢力盤根錯節(jié)，開發(fā)一處房產(chǎn)須處理許多紛繁復(fù)雜的社會關(guān)系，稍有不慎即易發(fā)生民事糾紛，在“新村”建設(shè)征地中就多次出現(xiàn)這種情況，籌委會的辦事處都曾被搗毀，“新村”建設(shè)也因此而停頓。所以民國時期成都市幾次重要的房地產(chǎn)開發(fā)項目實際上都是由政府出面，甚至成立專門的機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行，如建設(shè)“新村”、國立四川大學(xué)遷校，以及建設(shè)“中央商業(yè)區(qū)”等項目。實際上連“新村”和“中央商業(yè)區(qū)”這樣的政府大型項目都沒能最終完成，亦可見民國時期進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的困難程度。在這樣的情況下，商人不敢也不能投資于房地產(chǎn)開發(fā)也是可以想見的，畢竟有此資金還是投資于金融和傳統(tǒng)商業(yè)比較穩(wěn)妥且獲利快，互利公司就是一例。