第三節(jié) 地價數據收集及統(tǒng)計分析

對全市房地產價格的調查分析是進行城市房地產管理的另一個重要方面。一般的地價調查皆是由市政府地政管理部門組織進行，20世紀30年代，成都市政府地政主管部門尚在籌組中，而時逢1932年中國地政研究所成立，因此由院長蕭錚主持，組織中央政治學校地政學院的學員對當時全國各省市縣乃至鄉(xiāng)村之土地問題進行了周密詳盡的調查。

這次地政調查主要由中央政治學校地政學院的學員進行，他們深入全國各地，調查系統(tǒng)全面，工作謹慎踏實。正如在《中國地政研究所叢刊·民國二十年代中國大陸土地問題資料·總序》中所說：“（此次調查）招考大學畢業(yè)生之有志于研究土地問題者入院研究，于第一年基本學科研究完畢后，即派之往各重要地區(qū)為實習調查三個月，返院時須呈繳調查補習報告，由各教授分予審閱，并命其以所獲得之實際資料為研究論文。又一年始得卒業(yè)，分發(fā)各省工作。先后九年，出發(fā)調查之學員凡168人，成論文166篇，論文中關于……租佃制度及房租問題者19篇……地價、地稅者20篇……涉足所及者凡19省，180余縣市?！?img alt="蕭錚：《民國二十年代中國大陸土地問題資料·總序》，臺北：成文出版社1977年聯(lián)合影印，第2頁。" class="qqreader-footnote" src="https://epubservercos.yuewen.com/ACE413/16896548105963506/epubprivate/OEBPS/Images/note.png?sign=1746757243-Q3zpdsOiHkfFr0oiRF8jsUEPMdQikQvn-0-d85c4faa48ca0b37566e147b040ddef3">這些調查報告及調研論文為1932—1941年，中央政治學校地政學院所作之各省縣市關于土地論文之調查報告。這些報告在披露社會真實情況外，還論述地方政府關于土地管理之組織機構、城市鄉(xiāng)村生活及農業(yè)統(tǒng)計等資料，信息量豐富且論述精湛。這些報告提交中國地政學院后被保存下來，成為研究民國時期中國城市發(fā)展，特別是城市房地產發(fā)展史的重要參考資料。1977年，由這套資料整理而成的《中國地政研究所叢刊·民國二十年代中國大陸土地問題資料》由臺北成文出版社和美國中文數據中心聯(lián)合影印出版。

在這次調查中涉及成都地區(qū)土地問題調查的有11篇報告，分別為：卷15李懲驕《成都華陽田賦之研究》、卷31康捷生《成都華陽地籍整理之研究》、卷44馬學芳《成渝鐵路成都平原之土地利用問題》、卷77《成都市地價與房租研究》、卷96陸士圻《成渝鐵路沿線土地征收之經過》、卷119龔永濤《成都等處實習調查日記》、李懲驕《成都實習調查日記》、卷124康捷生《成都及華陽實習調查日記》、卷133陳太先《成都及巴縣實習調查日記》、卷134黃人俊《成都市及資中隆昌實習調查日記》、卷135《巴縣成都簡陽資中實習調查日記》。特別是在卷77《成都市地價與房租研究》中對1937—1938年成都城市劃區(qū)分布及城區(qū)各地地價水平情況作了概括性的描述，并將城市以商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、貧民區(qū)、市邊區(qū)為劃分，對有代表性的街道地價情況做了調查，并制作了較詳細的地價表作為研究參考。

一、地政學院對抗戰(zhàn)前成都城市分布及地價水平的調查結果

民國初年，成都地價不過八十元一畝，并且城內各地地價分布，高低差距也不像后期發(fā)展相差那么懸殊。此后，地價隨著物價的增高而逐漸上漲，到1924年前后防區(qū)時代開始，因時局動蕩，大小軍閥和各級官紳紛紛在蓉增置地產，競買地皮，導致成都地價上漲速度日益加快。1934年紅軍長征途經四川，成都城內官紳因擔心紅軍進攻，導致地價驟跌，且成交量亦銳減。此后，紅軍西去加之川內軍閥混戰(zhàn)結束，時局漸趨穩(wěn)定，地價才逐漸回升?！懊裨詠淼某啥嫉貎r，從它的相對價格來看，從民國初年的1912年到國民政府內遷前的1938年，二十七年間已經漲至37倍以上。唯當民初時，成都米價不過五元，現(xiàn)在則米價售二十余元，以此度之，是時成都市地的絕對價格大概漲了十倍，而成都一般的農地，民元時期平均每畝約為四十元，現(xiàn)在漲至二三百元，其相對價格算是漲了六七倍，而絕對價格則只漲到一倍左右。”

至抗戰(zhàn)前，成都作為一個內陸都市，較之沿海沿邊的開埠城市，其開放程度和發(fā)展水平是存在差距的。但經歷了清末特別是辛亥革命以來城市建設的不斷發(fā)展，民國時期城市的雛形已初具規(guī)模。當時的成都，因歷史、社會、交通各方面諸多原因，在大體上形成了商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)與貧民區(qū)。各地區(qū)的地價受該地區(qū)功能特點和發(fā)展前途的影響而有很大差別。在地政學院對全國土地問題的調查研究中，有《成都市地價與房租研究》調查報告一篇，對當時成都城市布局和地價情況有相當詳細的論述：

東城以接近府河，運輪便利，演成市內最繁盛的商業(yè)區(qū)。直入東門一條寬大的東大街，是歷史的批發(fā)商業(yè)區(qū)。現(xiàn)在又是向成渝公路成都站的通衛(wèi)。往來交易的春熙路，是最熱鬧的零售商業(yè)區(qū)，地皮貴到十萬元以上一畝的，就是這兒。它以依近批發(fā)商的便利，無情的奪去了從前煞費苦心所建筑的悅來場、商業(yè)場等新市場的地位。但如果成渝鐵路一旦完成，據建設廳報告，成渝鐵路成都站將設在北門外，并擬劃北門外為工業(yè)區(qū)，將來批發(fā)商無疑會轉移一部分到這大陸交通的口岸附近，而北城也會打開新的局面。且籌辟中之中央商業(yè)區(qū)（皇城）一旦完成，春熙路亦將相顧失色吧。

西城原有1718年所筑滿城——即少城，周四里五分。那兒的街道活像一條蜈蚣形，兩旁橫街并列如足，長順街直貫為身。此地曾用以安置駐防旗兵及滿蒙貴族。民元以來，少城的城墻撤毀凈盡，而當時的統(tǒng)治者，如今則全部淪為車夫、小販、拾荒者、縫紉窮婦之流。這些貴族后裔既不會經商，又不習農耕，生涯之潦倒，似較流亡中國之白俄為甚，里面鵲巢鳩占的是新的上層人物。這蜈蚣區(qū)是成都唯一高尚住宅區(qū)。將來復興門外的新村完成后，則將另外形成一個新式的大住宅區(qū)與之比美矣。

以皇城為背景，繞著一條夠不上丙種路的道旁，全是住著市里最勤勞的人民，普通游歷者很難觀光到此，在那里是最擁擠、污穢而悲慘。不僅圍繞著皇城的地域，即在圍繞大城內外的城下，也一樣是糜集著下層人民。這圍繞著大城與皇城的兩道圈，是成都最不足取的地皮。如是很自然的丟給這群勞動者筑成了兩道貧民圈。圍繞著皇城的一圈，多為手工業(yè)者車夫之類；圍繞大城的，則不少為農商業(yè)者，如種菜園的、小販等。他們的住宅一律是簡陋而破舊，居住密度既較蜈蚣區(qū)為高，而房租之絕對價格，也較蜈蚣區(qū)的更貴。

至于市邊區(qū)，也都各不寂寞，西門為成都米市場，通灌縣的公路從此出發(fā)。南門有公路至雅安的車站，華西協(xié)合大學建在這里也有相當年載了。東門與北門已經說過，一有府河的水碼頭與成渝路汽車站，二有成渝鐵路車站與工業(yè)區(qū)的前途，所以年來市郊數里以內的農地價格，頗有陡漲的趨勢。如銀行界在城北郊購置堆棧基地，有買價至千元以上一畝者。

通過這次調查材料，我們得以知道在20世紀30年代成都市區(qū)城市發(fā)展特別是房地產發(fā)展的基本情況。當時的成都已基本形成了以規(guī)劃中的皇城中央商業(yè)區(qū)為中心，東面是繁華的商業(yè)區(qū)，以春熙路的地價為全市最高；北面因成渝鐵路的興建而成為規(guī)劃中的工業(yè)區(qū)；西面是蜈蚣形的居住區(qū)的城市布局。而圍繞皇城的一圈貧民居住區(qū)，也因其居住條件惡劣地租卻高而受到調查者的重視。同時調查者也發(fā)現(xiàn)隨著城市的不斷發(fā)展，成都城郊的地價水平在日益上漲。

在此次地政學院學員所做的成都地價調查研究中，通過調查走訪，形成了1938年前后成都市商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、貧民區(qū)及市邊區(qū)四區(qū)分區(qū)地價情況的統(tǒng)計數據表，較為詳細地記載了當時的成都市部分街區(qū)的地價情況，如表2－1、表2－2、表2－3、表2－4所示。

在此四份分區(qū)地價情況統(tǒng)計數據表的基礎上，調查者又分區(qū)對四區(qū)的最高地價、最低地價進行了統(tǒng)計對比，同時又計算出各區(qū)的平均地價，由此制表2－5如下：

按表2－5所示，1938年成都市地以商業(yè)區(qū)地價為最高，平均為53000余元1畝，住宅區(qū)次之，為2700元1畝，貧民區(qū)地價最低，每畝不過900余元。全市最高的地價為103500元1畝，最低的不過每畝900元，相差114倍以上；即以兩區(qū)平均價比較，也相差至53倍。這種特大的懸殊，是不能單以口岸的好壞來說明的?！俺啥级际兄惺兰o性質，使軍閥官僚無處可以投資，于是竟以炒地皮為能事，這也是成都地價懸殊的一個重要的原因。至于全市總平均地價，據彼間人士估計，約為二千至三千元之間?！?img alt="《成都市地價與房租之研究》，《民國二十年代中國大陸土地問題資料》，第77卷，臺北：成文出版社1977年版，第40857頁。" class="qqreader-footnote" src="https://epubservercos.yuewen.com/ACE413/16896548105963506/epubprivate/OEBPS/Images/note.png?sign=1746757243-Q3zpdsOiHkfFr0oiRF8jsUEPMdQikQvn-0-d85c4faa48ca0b37566e147b040ddef3">這只是抗戰(zhàn)初期統(tǒng)計的地價資料，到了抗戰(zhàn)后期，由于戰(zhàn)爭和物價上漲等因素，不僅地價上漲迅速，地價差也更加擴大。

二、市政府地價調查和數據統(tǒng)計

抗戰(zhàn)全面爆發(fā)以來，國民政府財政吃緊，加緊對各類賦稅的征收力度，與土地房產相關的稅收歷來是政府重要的賦稅來源，即所謂的“刮地皮”成為政府財政的重要來源之一。1941年7月，國民政府成立內政部地價申報處，12月又公布《非常時期地價申報條例》，同時國民黨第五屆中央執(zhí)行委員會第九次全體會議通過《土地政策戰(zhàn)時實施綱要》，“為實施戰(zhàn)時經濟政策視公共建設之需要，得隨時依照報定之地價征收私有土地，其地價之一部并得由國家發(fā)行土地債券償付之”?！八接型恋貞伤腥松陥蟮貎r，照價納稅，稅率為百分之一至百分之二。私有土地之出租與其地租率一律不得超過報定地價百分之十?！?img alt="成都市檔案館館藏民國時期檔案：《成都市土地整理處三十二年重估地價工作報告》，全宗號31，案卷號31，第25頁。" class="qqreader-footnote" src="https://epubservercos.yuewen.com/ACE413/16896548105963506/epubprivate/OEBPS/Images/note.png?sign=1746757243-Q3zpdsOiHkfFr0oiRF8jsUEPMdQikQvn-0-d85c4faa48ca0b37566e147b040ddef3">這一時期進行地價重估，為后期征收地價稅、擴大政府財源做準備，成為國統(tǒng)區(qū)各級政府的主要工作之一。成都作為國統(tǒng)區(qū)西南重鎮(zhèn)，是全國首批地價申報城市之一。1942年市政府主管土地房屋事務的專屬機構成都市土地整理處奉令辦理成都市地價申報事宜。

（一）地價申報工作的宣傳動員和人員培訓準備

成都市土地整理處向市參議會提出書面和口頭報告，解釋有關法令規(guī)章，說明評定地價的重要意義，尋求市參議會支持；另外，將本市32鎮(zhèn)分為8個片區(qū)，分別召開由各鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、保長、甲長、士紳及鎮(zhèn)民代表參加的宣傳動員會議。成都市土地整理處處長、股長偕同省派駐處督導員、市政府地政科科長出席會議，宣講地價評定意義、地價調查方法、工程程序、地價調查方式及鎮(zhèn)保甲長如何協(xié)助配合等事項。針對大部分業(yè)主為日后少繳土地稅，普遍將地價以多報少的情況，以事實說明少報地價雖有損政府土地稅征收，但也有損業(yè)主在市政建設重用土地時的土地費補償，同時還將影響土地房屋租賃和買賣交易的正常進行，使人人深知少報或多報地價的利弊。通過印發(fā)文告、標語等輿論宣傳，提高市民對政府評定地價的認識和對此項工作的支持。

在人員培訓方面，成都市土地整理處除了抽調8名熟悉政策和成都市況的本處工作人員外，還從各鎮(zhèn)選了28名從事地政工作時間長，且具有行政管理經驗的人員加以集中培訓。培訓由處估價專員負責，登記股長與總務股長協(xié)助，邀請省地政局駐處督導員與市政府地政科科長做業(yè)務指導訓練?！凹夹g訓練注重法規(guī)之講習，表式之研討，調查之途徑，計算之原理，以精確明白為目的，以迅速穩(wěn)妥為依歸。業(yè)務訓練注重服務之道德，工作之手段，對人之態(tài)度，應事之方法?！?img alt="成都市檔案館館藏民國時期檔案：《成都市土地整理處三十二年重估地價工作報告》，《關于重估地價情形給成都地政局的呈》，全宗號31，目錄號000，案卷號188，第72～73頁。" class="qqreader-footnote" src="https://epubservercos.yuewen.com/ACE413/16896548105963506/epubprivate/OEBPS/Images/note.png?sign=1746757243-Q3zpdsOiHkfFr0oiRF8jsUEPMdQikQvn-0-d85c4faa48ca0b37566e147b040ddef3">訓練結束后，有18人充任調查員，另18人充任統(tǒng)計員和繪圖員。

（二）地價調查的具體程序

此次地價調查對象為全市當時所有的32鎮(zhèn)203保704條街巷。為積累經驗，主持此項工作的成都市土地整理處先選取了南區(qū)光大鎮(zhèn)作為示范調查區(qū)，該鎮(zhèn)因轄有光大巷、走馬街、春熙路南段、與安里、南府街、丁字街等，土地類型包括了商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等各種土地類型，具有代表性。調查工作在召開該鎮(zhèn)宣傳動員會后開始，調查員偕同保長進行了實地的入戶調查，估價專員則在調查中進行督導，“雖系初次試辦，但經嚴密從事，結果頗稱良好”。

在示范調查后，根據1941年進行土地所有權登記時進行地價申報的檔案數據，并參考現(xiàn)實地價調查資料繪制了全市各鎮(zhèn)、街地價分區(qū)圖，作為調查人員調查評估地價時的參考。

調查工作的中心內容為對全市各鎮(zhèn)街土地交易情況進行的實地調查，成都市土地整理處派出調查員18人，根據各鎮(zhèn)街住房數量、人口密度和房地產市場繁榮情況分配街保調查量，平均每人負責13保40條街。調查方法：施行前，按10戶調查1戶的原則，先將調查表發(fā)交該鎮(zhèn)各保長登記填寫相關內容，并分別署名蓋章以示負責。然后由調查員攜帶調查表走訪調查對象，隨時填入相關調查資料。調查表內容為最近三年來每畝土地的價格、改良物情形、宗地面積、房地總價、總收益、純收益、流行利率等。其中地價分每年價格、平均價格兩項，建筑改良物分西式樓房、中式樓房、平房及材料設備等項。調查工作每日早上8時開始，至下午5時后回處將調查表繳呈審核人員。審核人員審核時遇有疑問或重要地區(qū)，則隨時前往實地核查。實地調查工作，自3月1日開始至4月30日結束。當時成都市共有城鄉(xiāng)業(yè)權約250000起，共計調查3510起，大大超出規(guī)定指標。

在進行實地調查的同時還配合進行檔案數據調查和中介情況調查。成都市有關地價的檔案資料主要有成都市地政科在辦理有關土地房屋移轉、宣告、申請、登記的記載，在市政府財政科和成都、華陽兩縣田賦管理處保存的契稅存根。這些檔案數據清楚地記錄了歷年土地交易情況。調查人員攜成都市土地整理處函件，深入市縣政府檔案室，詳細查閱相關檔案資料，并與實地調查材料相互?？保菊莆樟巳型恋貎r格變動情況。

（三）地價計算和評估

根據調查結果，成都市土地整理處對全市四個區(qū)的地價與收益，分別進行統(tǒng)計和核算，最后得出全市各鎮(zhèn)街的平均地價。對特別繁華街道以及拓修公路的干線街道，采取選擇平均計算法，使城廂各街道地價條分縷析，十分清楚。各鎮(zhèn)地價核算完畢后，再由原承辦人員將原始相關數據分別轉錄于各種統(tǒng)計表。其中最重要的有分鎮(zhèn)地價冊和分區(qū)地價冊。分鎮(zhèn)地價冊以鎮(zhèn)為綱，以街為目，根據價格高低依次排列，便于評定時同一鎮(zhèn)屬土地價格間比較；分區(qū)地價，以地價為綱，以街巷為目，不拘土地歸屬，便于評定時同一價值街道平衡。地價調查統(tǒng)計完成以后，成都市土地整理處即將調查成果——分鎮(zhèn)地價冊和分區(qū)地價冊以及地價分區(qū)圖，依程序送請市地價評定委員會評定。

1942年3月，成都市政府組織成立成都市地價評定委員會，由市長余中英兼任主任委員，聘請市黨部書記長、地方法院院長、市府地政和財政科長、省駐蓉督導員、地方公正士紳及成都市土地整理處處長和專員等為委員。地價評定委員會共召開了四次會議，主要研究處理地價調查中的具體問題。

地價評定后，成都市土地整理處將結果在該處及市政府大門旁列榜張貼，公告一個月。同時在各報刊發(fā)布告知全體市民，如對此次地價評定結果有異議，準在限期內依法提出。

公告期滿后，1942年7—8月，成都市土地整理處根據地價評定結果，對照土地登記發(fā)狀檔案上記載的土地面積，分鎮(zhèn)街逐一核算每宗土地總價，繕造地價冊。本次地價重估全市共繕造地價冊225冊，以地價冊之統(tǒng)計，全市城區(qū)共有業(yè)主16025戶，共有土地19248宗27371畝。城區(qū)地價情形，以元/畝為單位：1000元以下的無，1000～5000元的占全市土地總量的5%，6000～10000元占8%，10000～20000元的占13%，20000元以上的占74%。

（四）地價統(tǒng)計表及地價資料比較分析

1945年，成都市土地整理處在前兩年全市各鎮(zhèn)街分區(qū)地價調查統(tǒng)計的基礎上，形成了較為詳細的《1943—1944年成都市各鎮(zhèn)街評定地價冊》，從成都市區(qū)各區(qū)鎮(zhèn)選取有代表性的街道，單列其每畝地價額，如表2－6所示。

這一調查資料根據1943—1944年成都市東南西北四區(qū)二十四鎮(zhèn)各街道所采集的地價資料制作，對當時成都市市區(qū)各地的地價情況有比較全面的統(tǒng)計。由表2－6可知，當時的成都市區(qū)地價情況主要表現(xiàn)為兩方面的特點：一為地價空間分布極不均衡，繁榮地段較之偏僻地區(qū)的地價差有云泥之別，地價較高的地段還是集中在傳統(tǒng)的春熙路、鹽市口、東大街、提督街等商業(yè)繁榮地區(qū)，其中地價超過10萬元以上的地段在各區(qū)中皆有分布，分別有北區(qū)太平鎮(zhèn)的提督東、西、中街；南區(qū)宴樂鎮(zhèn)的西順城街、中東大街、西東大街、鹽市口，明遠鎮(zhèn)的東、西御街；東區(qū)最為集中，有春熙鎮(zhèn)春熙東段、新集街、悅來場、昌福館、華興正街、福興街、春熙西段、商業(yè)場、總府路，東大鎮(zhèn)上東大街、中東大街、下東大街，其中春熙北段以每畝420000元的高價成為成都城區(qū)當時的地王。這一價格與同處一區(qū)的南進道街、教練所等地每畝6000元的地價相差達70倍。

另一特點是抗戰(zhàn)以來成都城區(qū)地價增長迅速。由于1943年的地價調查是以區(qū)鎮(zhèn)為基礎進行的，與1938年的地價調查分商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、市邊區(qū)和貧民區(qū)的調查分區(qū)不同，所以無法直觀地比較五年來成都市地價的變化，但也可對部分街道的地價變化以及成都市區(qū)地價上漲的整體水平有個總體的了解，如表2－7所示。

在1943年的地價調查中，成都市地政局進一步收集資料，制作了成都市最近六年的地價調查表，更能從縱向上體現(xiàn)抗戰(zhàn)時期成都市地價的變化，如表2－8所示。

從表2－7、表2－8可看出1938—1943年，據市區(qū)內部分地段地價調查顯示，成都市不同街區(qū)、不同種類的地價已經有了幾倍或者十余倍的增長。

通過地價調查，政府地政部門能夠及時掌握城市各地地價及房地產發(fā)展狀況，對于其后征收房捐地稅等工作的開展，以及相關城市法規(guī)制度的制定都有很大的指導意義。通過地價調查，我們同時也可以看到，地價的上漲如此迅速，與整個城市乃至國家經濟陷入惡性通貨膨脹互為因果。房地產是民國時期城市經濟發(fā)展的支柱之一，保持城市地價穩(wěn)定，進而促進城市房地產業(yè)健康發(fā)展，是政府在房地產管理中最應做的，而民國后期的情況正好為我們提供了教訓，相關內容將在本書第四章中做進一步論述。