3.2 我國開展住房反向抵押貸款的必要性和可行性分析

住房反向抵押貸款養老模式來源于西方國家，其能否在我國順利開展也是一個較為重要的問題。

3.2.1 我國開展住房反向抵押貸款的必要性

改革開放以來，隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立和完善，我國從一定程度上已經具備條件發展一些新型業務。

3.2.1.1 我國已經步入老齡化社會

人口老齡化是世界各國必須面對的嚴峻挑戰。按照國際通行的標準來衡量，一個國家或地區的60歲以上的老年人口占人口總數的10%以上或者65歲以上人口占人口總數的7%以上則進入老齡化社會。而我國60歲以上的老年人口占人口總數的比例在1999年就已經達到10%，早已進入老齡化社會。我國老齡化社會具有以下幾個特征：

（1）人口基數大，老齡化速度快。

作為世界上人口最多的國家，我國的人口基礎已經達到了13億多，占據了全球總人口的1/5。人口基礎大，老年人口快速發展之勢也較其他國家更快。根據國家統計局的數據顯示，2013年60歲以上的老年人口超過了2億，65歲以上的老年人口也超過了1.3億，老年人口已經超過了全球老年人口的1/5。

另據相關機構的預測，我國在未來一段時期內還將呈現出老齡化不斷加快的發展趨勢。到2020年，我國老年人口將達到2.48億，占總人口的17.17%;2021—2050年，我國老年人口將超過4億，占人口總數的30%；到2100年，老年人口將達到4.37億，占人口總數的31%左右（見表3-2）。

（2）人口結構倒置。

自實行計劃生育政策以來，我國人口出生率呈現出逐年下降的趨勢，盡管隨著醫療水平的提高人口死亡率出現了下降，但人口自然增長率沒有得到增長，反而一直處于下跌的趨勢。如圖3-1所示，我國人口出生率從1980年的18.21‰下降到2012年的12.1‰；人口死亡率從1980年的6.34‰上升到2012年的7.15‰；人口自然增長率從1980年的11.87‰下降到2012年的4.95‰。這種情況直接造成了我國老年人口大量增加，而青壯年人口出現萎縮，人口結構出現倒置的結果。

（3）老齡化程度出現區域不平衡。

從區域發展來看，我國人口老齡化趨勢呈現出明顯的區域差異。我國人口老齡化的空間演變趨勢是由東部沿海地區向西部地區逐步推進，隨著經濟發展而逐步提升，并在經濟水平接近的地區形成人口老齡化同類型集聚分布。在東部沿海地區，老齡化社會早已經到來，而在一些西部地區這種趨勢則可能要稍微慢一些。如表3-3所示，1990—2010年，東、中、西部三大區域的老年人口年均增長量分別為132.49萬、89.28萬和63.83萬。由此可見，人口老齡化的區域差異非常明顯。因此，這給社會養老也帶來相應的問題，如養老政策實施的差異性、社會經濟發展的不同步等。

（4）未富先老。

老齡化社會的最大特征是老年人成為消費主體，對社會生產和發展產生較大的壓力，需要巨大的養老資金給予其生活上的照顧。因此，國家或社會的發展水平直接決定著老年人養老的數量和質量。發達國家在進入老齡化社會之前，已經經歷了上百年甚至是數百年的快速發展時期，已經積累了較為雄厚的養老資金，成為所謂的“富裕養老”國家。而我國實行改革開放的政策才30多年，在工業、服務業等方面都還處于其他國家百年前的水平，社會保障體系、生活水平等都相對落后，在這個時候進入老齡化的社會，無疑成了名副其實的“未富先老”的國家。發達國家在進入老齡化社會的時候，人均國內生產總值（GDP）已經達到了5000～10000美元，而中國在2009年人均國內生產總值才3800美元，在世界上排名108位，屬于中等偏低水平的國家行列。這說明，在我國未富先老的老齡化社會，必將面臨更為嚴峻的養老問題和艱難挑戰。

3.2.1.2 老年人養老資金不足

儲蓄養老是我國老年人養老的重要方式之一。然而，由于我國處在社會主義發展的初期，“低工資、低消費”的分配制度使得老年人很難為自己的晚年進行充足的儲蓄。養老資金的不足直接造成了一些老年人生活貧困，晚年的費用和開支完全依靠子女或者自己的養老儲蓄。然而，一些老年人的養老儲蓄并不多，子女的養老費用也是捉襟見肘。據相關機構的數據顯示，我國60歲以上老年人的養老儲蓄平均只有2萬元左右，這對于長達幾十年的老年生活來講，無疑是很難滿足需求的。因此，老年人必須從其他方面獲取自己必要的養老資金。

3.2.1.3 家庭養老模式受到挑戰

政府養老和子女養老是我國長期以來最為重要的方式之一。隨著我國市場經濟的不斷推進和計劃生育政策的執行，人們的養老觀念和家庭模式發生了巨大的改變。以往“四世同堂”“兒女滿堂”的現象幾乎不復存在，并逐漸被“四二一”“四一一”等倒金字塔的家庭模式所取代。在城市或農村，大部分子女與老年人分開居住；一些家庭由于子女出現意外而失去子女養老，老年人成了“空巢老人”或“失獨老人”。全國老齡辦發布的《中國老齡事業發展報告（2013）》顯示，2013年我國老年人口將突破2億，其中失能老年人口將增長到3750萬，空巢老年人口數量將突破1億。因此，龐大的數字意味著傳統的依靠子女養老的方式將難以為繼。社會需求急需養老方式的創新和改變。

3.2.1.4 社會養老體系不完善

自20世紀90年代實行社會養老保障體系以來，我國在社會養老方面取得了一定的成效，但依然存在諸多問題和有待完善的地方。與世界上其他國家相比，我國社會養老存在著養老資金缺口大、基本養老保險覆蓋面不足和基本養老保險體系不健全等問題。至今，我國社會養老保障體系還很不完善。2013年，城鎮職工基本養老保險和城鄉居民社會養老保險的參保人數分別達到31626萬和49030萬，盡管數量有所增加，但參保率還處于低位。自從1997年國務院統一全國城鎮企業職工養老保險制度，決定實行社會統籌和個人賬戶相結合的制度模式以來，養老基金缺口問題一直是困擾我國政府和社會的熱門話題。根據中國社會科學院發布的《中國養老金發展報告2013》,2012年我國城鎮職工基本養老保險個人賬戶缺口達到了5602億元，與2011年相比擴大約240億元。由于地區發展的失衡，部分省份出現了財政虧空的現象。與此同時，我國已有3800萬人中斷繳納養老金。有專家認為，長期依賴政府財政是導致養老基金出現虧空的重要原因之一。

3.2.2 我國開展住房反向抵押貸款的可行性

龐大的老年人隊伍、老年住房的飽和、政府政策的支持、開辦機構的日益成熟等條件都為我國開展住房反向抵押貸款提供了可靠的基礎和保證。

3.2.2.1 住房自有率的提高保證了市場需求

自1998年取消福利分房政策、實行住房商品化以來，我國大部分城市居民逐步通過努力擁有了自己的產權房。據財政部2013年4月透露的消息，我國目前住房自有率高達85%，遠遠高于美國60%和德國40%的住房擁有率。建設部的數字顯示：我國城鄉90%以上的老年人擁有自己的住房。以2005年房價進行預算，可抵押的城市老年人住房價值高達1.7萬億元，假設10%的老年人申請住房反向抵押貸款業務，也有1700億元的業務量。隨著我國政府加大對貧困和低收入人口住房的支持力度，通過廉租房、經濟適用房等住房保障體系，我國城市居民的住房擁有率還將繼續攀高。一些城市居民甚至擁有兩套或三套房產，這些都為開展住房反向抵押貸款提供了基礎條件。

與此同時，隨著我國城市化進程的不斷推進，我國越來越多的農村居民將逐步進入城市，成為城市居民。目前，我國的城市化率已經超過了50%，預計2050年將達到75%左右，達到發達國家現在的城市化水平。城鎮化在一定程度上擴大了可抵押房產的數量。因此，這些基礎也為我國開展住房反向抵押貸款開拓了更為廣闊的市場。

3.2.2.2 金融機構雄厚的資金來源有利于長期投資

住房反向抵押貸款的貸款周期長，單筆貸款涉及金額較大，因此，開展此項業務的機構必須具備較為雄厚的資金基礎，擁有完備的資金供應鏈。目前，我國商業銀行的發展趨勢較好。經過近10年的股份制改革，國有商業銀行的產權結構雖然發生了改變，但依然沒有扭轉國家對整個銀行系統的絕對控制地位，如中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行和中國農業銀行的國有股份分別達到67.6%、70.7%、57.13%和82.7%，均處于絕對控股的地位。據《2011—2012中國銀行業發展報告》的數據顯示，截至2011年底，我國銀行業機構資產總額達到113.3萬億元，負債總額達到106.1萬億元，均是加入世界貿易組織前的4倍多；2011年實現利潤1.25萬億元，資本利潤率達到19.2%，不良貸款余額4279億元，不良貸款率僅為0.96%；銀行整體加權平均資本率從2003年底的-2.98%升至2011年底的12.71%；商業銀行在全球1000強排行榜上的數量從2001年的幾家升至2011年的上百家。

在保險業領域，我國保險業也呈現出快速發展的趨勢，并且積累了較好的社會基礎和較大的市場份額。根據保險業監督管理委員會的報告，2013年上半年，全國保費收入9512.4億元，同比增長11.48%。2011年1月17日，中國保監會主席吳定富在“亞洲金融論壇”上發表講話時表示，中國保險業已經成為全球重要的新興保險市場，2010年保險公司保費收入達1.47萬億元，保險總資產達到5萬億元，近5年保險業保持年均24.2%的發展速度。這些都說明，我國金融機構已經具備了較好的市場經營環境，擁有較多閑置資本金；我國已經擁有了開展住房反向抵押貸款業務的資金提供者。

3.2.2.3 養老產業的發展提供了契機

我國進入老齡化社會也帶來了養老產業的快速發展。養老產業的發展必定會帶動老年醫療保健業、老年生活用品業、老年家政服務業、老年房地產業、老年保險業、老年金融業、老年旅游業、老年咨詢服務業等相關產業的蓬勃發展，這為發展以房養老或住房反向抵押貸款業務提供了最可靠的保障。住房反向抵押貸款業務涉及保險業、金融業、房地產業等諸多領域，其所需要的保險、金融和房地產市場都可以借助養老產業的各種優勢得到有效的利用。因此，養老產業的發展有利于其與住房反向抵押貸款業務協同發展與創新。

3.2.2.4 政府的改革路線提供了政策支撐

面對嚴峻的、充滿挑戰的人口老齡化趨勢，我國政府也在不遺余力地構建養老保障體系，并通過發展養老產業和推進住房反向抵押貸款業務對社會養老進行補充。2013年，國務院印發了《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出了“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。2014年3月，中國保險監督管理委員會下發了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州和武漢四個城市率先試點以房養老業務。這些政策都為我國推行和開展住房反向抵押貸款提供了較好的政策環境。