3.1 住房反向抵押貸款養老模式概述

住房反向抵押貸款養老模式有賴于“以房養老”的養老理念。認識和區別以房養老和住房反向抵押貸款養老模式是把握其他內容的前提。

3.1.1 以房養老

以房養老是指老年人通過市場化機制，采取一定的形式，將自己的房子轉為流動資金，實現養老的目的。從理論上講，以房養老是利用住宅的生命周期與個人生命周期的差異，依據資源優化配置理論將個人和家庭資源進行制度性安排，以實現住宅價值的轉換和流動并發揮養老功效的一種養老制度。通過以房養老模式，老年人可以將固化的房產變現，提前釋放出房屋在老人去世后的剩余資產凈值，既可以實現房屋價值效用的最大化，也可以實現養老的目的。按照柴效武等人的觀點，以房養老大致可以分為以下幾類。

3.1.1.1 住房反向抵押貸款養老

老年人（借款人）在不放棄房屋居住權的前提下，通過將自己的房產抵押給特設金融機構，進而定期、不定期或一次性地從金融機構（貸款人）領取養老金，用來支付自己的生活費、醫療費或房屋修繕費等；在老人去世或永久搬離住處的時候結束貸款期限，由金融機構收回房產或由借款人或者其繼承人通過償還借款本息總額贖回房產。這種模式的特點在于，老年人（借款人）在借款的合同期內無需向金融機構償還本息。在老人去世或永久搬離住處后，可以將房產交由金融機構處理，也可以贖回房產，但需要支付借款人領取的本息總額。由于住房反向抵押貸款不具有追索權，貸款機構無權討要多付資金，借款人也無需償還超過房產價值的本息額。

3.1.1.2 售房養老

老年人將自己的房產出售給某一特定的金融機構，并保留生前在房屋內居住的權利，待過世后再交由金融機構處理。在老人預期存活期間，金融機構有義務分批支付老人生活費用，以滿足其養老需求。這種模式一般適用于“房產富裕、現金較少”的相對貧窮的老人。雖然這種以房養老模式具有較為明顯的好處，但也由于一些難以預測的因素，使得其存在較大的風險。

售房養老模式與住房反向抵押貸款模式較為相似，都是在保留住房的居住權的前提下，將住房的產權讓渡給金融機構。不同的是，售房模式是一次性地轉讓產權，而住房反向抵押貸款則是規定住房產權暫時歸金融機構，待合同到期后，借款人依然可以贖回房產。因此，售房養老模式的風險較大。

3.1.1.3 房屋置換養老

房屋置換養老是指老年人將自己的住房置換為其他規格的房屋，包括以大換小、以小換大、以舊換新、以新換舊等多種方式；可以通過出售或出租的方式實現置換，也可以通過與別人互換的形式實現。房屋置換養老的模式實現了社會資源的有效配置，有利于各種養老資源的合理利用，是很值得推行的一種養老模式。這種模式不僅滿足了老年人多樣化的養老需求，而且還可以為老年人帶來可觀的收益，實現居住與養老的雙重效果。

3.1.1.4 基地養老

基地養老是指老年人將自己的房屋出售或出租，用獲得的款項到專門的養老基地進行養老。養老基地一般具有環境優美、各種設施配備齊全、服務周到的特點，擁有專門的醫療護理人員和相對舒適的環境。由于基地的管理先進、設備齊全、規模較大，這種模式是較為專業的老年人養老模式，有利于養老產業的形成和發展。

3.1.1.5 遺贈房產

遺贈房產養老也叫贈房養老，是指一些孤寡老人在晚年選擇一位值得信任的人，委托其為自己養老送終，并承諾在過世后將房產贈予該受托人的一種養老模式。在這種模式中，雙方需要簽訂一份以房產為標的物的合同，贍養人有義務定期給老人提供一定生活費供其消費。一般來說，遺贈房產養老中的遺贈對象需要慎重選擇，一般適用選擇與委托人關系較為密切、做事精心可靠的人。

3.1.1.6 子女繼承房產養老

子女養老是我國老年人養老方式最為普遍的一種。父母與子女感情關系較為密切，傳統的養老模式都集中在子女養老。老年人通過將自己的房產遺贈給子女，并以此獲得子女對其的照顧和贍養。這種養老模式有利于維護家庭的和睦和豐富老年人的精神生活。但由于一些原因，這種模式可能面臨著功能減弱的局面。

此外，“以房養老”模式的形式還包括投房養老、購房養老、住宅出典、住房租換、異地養老、售后回租、售房入院養老、壽險養老等。不管是哪種方式，以房養老都是圍繞住房的使用和管理進行的養老方式，通過住房的選擇實現養老資金的優化配置。

3.1.2 住房反向抵押貸款

以房養老與住房反向抵押貸款業務并不是同一概念。然而在現實生活中，也有人將“以房養老”等同于“住房反向抵押貸款”。但在學術界，這種說法有失偏頗。這是因為，以房養老和住房反向抵押貸款是兩種不同的概念。由以上對以房養老的類別分析可知，以房養老與住房反向抵押貸款的差別較大。以房養老是一種養老理念和方式，是老年人通過自有住房實現自我養老的一種模式。而住房反向抵押貸款則是以房養老模式中的一個類別，是一種金融工具和操作手段。幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認為，住房反向抵押貸款是以房養老眾多形式中的最高形式。因此，住房反向抵押貸款只是以房養老模式中的一種，其內涵和外延遠小于以房養老。

源于歐洲荷蘭的住房反向抵押貸款（Reverse Mortgage），是老年人將自有產權房抵押給貸款機構，以定期或一次性領取的方式從貸款機構獲取一定數額的貸款的一種養老方式。住房反向抵押貸款業務有廣義和狹義之分。住房反向抵押貸款的廣義概念是指房屋所有人將自有產權房通過除銷售以外的所有形式獲取資金流的一種金融工具，房屋所有人不僅包括老年人，還可以包括資金短缺的中年人。而住房反向抵押貸款的狹義概念則是指老年人將自有產權房抵押給特定機構后，特定機構在綜合評估借款人的年齡狀況、預期壽命、房產評估價值和貸款結束后的房產價值等內容后，與借款人簽訂合同并在固定的時期或一次性給付借款人一定的生活費用，待借款人過世或永久搬離住所或出售房屋后將房產收回變現，實現彌補支付給借款人的貸款本息。在合同期間，借款人除可以獲得金融機構一定的生活費用外，還可以繼續居住在自己的抵押房產內養老。基于篇幅的限制和內容的重要程度考量，本書的研究對象為狹義的住房反向抵押貸款。

住房反向抵押貸款最早在荷蘭是用于解決年輕人住房問題的一項貸款制度。起初，荷蘭推行的住房反向抵押貸款與保險業務捆綁在一起進行運作，并不是純粹的住房反向抵押貸款業務。這一模式要求住房抵押貸款者相應地購買一份養老保險作為抵押，購房者只需支付15%～20%的首付款后即可購買到房屋，并且每個月只需支付貸款利息，待人壽保險到期后即可用保險金償付本金。如果購房者在晚年需要養老資助的話，保險機構又可以對其支付一定生活費以支持其生活，直到老人過世才可將房屋收回。這種模式大大減輕了購房者的經濟壓力，也達到了養老的功能。

3.1.2.1 住房反向抵押貸款的優勢

住房反向抵押貸款主要利用了家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據家庭擁有的資源在一生中予以優化配置的理論，使房屋的價值在人生最后階段通過提前變現的方式實現房屋價值被個人利用程度的最大化，實現房屋價值的流動。這種貸款運作模式具有自身的優勢。

住房反向抵押貸款比較突出的優勢在于：第一，房屋所有者去世前或房屋出售前或借款人永久性搬離前都不需要償還貸款。因此，借款人不承擔任何違約風險，也不用擔心房屋的丟失。第二，更重要的是，借款人不需要提供收入證明和接受信貸審批，即住房反向抵押貸款不需要其他限制性貸款條件。第三，住房反向抵押貸款設有“無追索權條款”，貸款機構無權收回多余支付的資金，借款人可以領取高于其房屋價值的資金或者償還不高于其房屋價值的資金。第四，在合同期限內，借款人不需要搬離自己的房屋，可以繼續居住在自己長期居住的住房內，這有利于老年人養老的精神需求。

此外，此項貸款在款項的支付方面具有較大的靈活性。由于每一位老年人對現金支付的需求不同，所以支付的靈活性可以滿足借款人對資金流動性的特殊需求。2009年，美國在住房反向抵押貸款的現金支付方面，傾向于通過授信額度進行取現的老年人占老年人總數的83%左右；授信額度的一個最大好處在于可獲得的現金會隨著貸款年限的增加而不斷增加，這主要是因為剩下的余額要支付利息。例如，如果某借款人可以享受總額為10萬元的住房反向抵押貸款，銀行利率為7%的話，那么當他第一年只取現2萬元時，剩下的8萬元因產生了利息，會在第二年變為8.56萬元，第五年年末就變成11.2204萬元。

3.1.2.2 住房反向抵押貸款的類型

在美國，根據住房反向抵押貸款產品的不同及是否含有保險等，可以分為很多種類型。按照產品的不同，住房反向抵押貸款可以分為由美國住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）提供的房產價值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）、聯邦全國抵押貸款聯合會（Fannie Mae，又稱“房利美”）提供的住房持有者貸款（Home Keeper Program）和財務自由基金公司提供的財務自由計劃（Financial Freedom）；按照是否含有保險，住房反向抵押貸款可以分為聯邦住房管理局（Federal Housing Authority, FHA）有保險的住房反向抵押貸款（Insured Plans）、聯邦住房管理局無保險的住房反向抵押貸款（Uninsured Plans）和放貸者有保險的住房反向抵押貸款（Lender Insured Plans）三類。

在此，著重介紹以下3種貸款類型。

（1）房產價值轉換抵押貸款（HECM）。房產價值轉換抵押貸款是住房反向抵押貸款的基本類型，是一種幫助老年人將房產變現的金融產品，并不用出售或搬離住所。該貸款在美國全聯邦范圍內進行保險，政府保證借款人獲取貸款機構允諾的資金，這些資金歸老年人，可用于任何用途。

房產價值轉換抵押貸款項目是美國住房與城市發展部下屬的聯邦住房管理局進行運作和支持的，由美國國會授權批準并接受國會的監督。房產價值轉換抵押貸款還可得到聯邦政府提供的保險，聯邦住宅管理局負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險金，保證貸款的回收額會超過住房價值并負責貸款意外帶來的損失賠償。住房與城市發展部則負責保險項目的設計和改進。

應該注意，住房與城市發展部和聯邦住宅管理局并不直接進行住房反向抵押貸款業務。貸款資金主要是由銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構提供。資金提供者將發放的貸款全部出售給房利美公司。房利美公司是住房反向抵押貸款市場上二級市場唯一的購買者，在房產價值轉換抵押貸款中擔任重要的角色。

（2）住房持有者貸款（Home Keeper Program）。住房持有者貸款是由美國房利美公司于1995年推出的一款住房反向抵押貸款產品。與房產價值轉換抵押貸款相比，這種貸款產品的限制條件較少，其主要目標市場是那些不太符合申請房產價值轉換抵押貸款的借款人。其可抵押房產的價值一般要高于聯邦住宅管理局的限額規定，同時可獲取的貸款額度也相應地高于房產價值轉換抵押貸款的限額。此外，住房持有者貸款對房屋的產權要求也比較寬松，如正處于融資租賃的房屋也可以進行抵押。貸款額度同樣要受借款人的年齡，房屋的地段、評估值，市場利率，調整后的房產價值等因素的影響。但調整后的房產價值比被評估的房產的價值要小。此外，還要受申請人數的影響。由于該貸款的風險為自行承擔，所以，住房持有者貸款實行與大部分房產價值轉換抵押貸款項目一樣的按月調整的浮動利率計息。

（3）財務自由計劃（Financial Freedom）。財務自由計劃又稱為財務獨立計劃，是由美國的老年人財務自由基金公司提供貸款，也是美國至今唯一由私人貸款機構提供的住房反向抵押貸款。其與前面兩種住房反向抵押貸款有很大的不同，這種貸款無貸款費用，沒有政府提供的保險，也不將貸款出售給房利美等公司。目前，這項業務在美國的加利福尼亞州、科羅拉多州、華盛頓州和亞利桑那州等地區開辦。

財務自由計劃與其他兩類抵押貸款項目的程序不一樣。財務自由計劃的借款人可以在與特設機構簽訂合同后一次性獲取大筆資金，再用這筆資金購買哈特福德（Hartford）人壽保險公司的年金。從而把房產的價值轉換為按月支付的年金。在貸款結束后還可以得到一筆一次性付清的款項。此外，借款人也可以不選擇購買企業的年金，而是在需要資金時領取，這樣房主即使在出售房產后依然可以按月得到固定的收入。財務自由計劃還有一個好處就是，借款人可以保留一定的房屋產權（最高可達到房屋價值的80%），這樣借款人的后代也可以繼承房產。

在貸款結構方面，財務自由計劃也與其他產品不一樣，主要體現在該貸款的貸款額和還款額占房產價值的百分比上，并不是100%的房產。在貸款初期，雙方約定一個百分比確定借款人獲取的款項額度，在還款時也依據這個百分比進行償付。房產價值轉換抵押貸款產品存在貸款額度的上限，而財務自由計劃則沒有這個上限。借款人可以將自己價值較高的房產進行抵押，獲取大額貸款。一般來說，財務自由計劃是專門為房產價值超過40萬美元的房屋進行抵押貸款，其最大限額為70萬美元。表3-1為美國住房反向抵押貸款三種類型的特征比較。

3.1.2.3 住房反向抵押貸款的效應分析

作為社會養老的有益補充，住房反向抵押貸款養老模式具有很好的社會效應和經濟效應。

（1）補充社會養老保障方式效應。社會養老保障是每一個國家都必須認真對待的嚴肅問題。在歐美等發達國家，已經有相當多的國家提供了高福利的養老政策，給政府和社會帶來了較大的財政負擔。美國經濟學家博迪曾說到，政府不應該不考慮老年人的個人偏好和殷實程度，不能一概而論地為老年人提供過高的社會保障水平。除政府養老外，老年人還可以選擇企業養老和個人養老等多種方式。我國的養老方式包括子女養老、機構養老和居家養老等。在人口老齡化不斷加深和獨生子女日益增加的背景下，傳統的家庭養老的功能正在慢慢減弱。越來越多的子女選擇與父母分居，造成大部分老年人成了留守老人，而這些老年人的養老問題不能僅僅依靠政府來承擔。以我國龐大的老年人隊伍為基礎，政府的養老壓力正逐漸增加，養老基金的缺口也日益增加。尋求多樣化的養老形式正是社會需求和政府期盼的目標之一。黨和政府曾多次發文，要求建立多層次、多樣化的社會養老保險制度。而住房反向抵押貸款無疑是眾多養老形式中較為可靠和具有較大發展潛力的一種。

（2）發展房地產效應。住房反向抵押貸款與傳統的正向抵押貸款一樣，都是以房產作為抵押物，實現房產價值的充分利用。因此，房地產是住房反向抵押貸款無法回避的重要領域。發展住房反向抵押貸款對于房地產的發展具有強大的推動和刺激效應。通過住房反向抵押貸款，老年人可以居住在自己的房子內，這可以緩解社會緊張的房屋供應問題，有利于房地產價格的下降；借款人過世后，抵押的房產又可以通過市場機制進行交易，有利于二手房市場的發展和壯大；借款人在居住的同時，還可以獲得一筆不菲的收入，提高了住房的資本效應，促進了房地產商與金融機構之間的合作。

（3）金融創新效應。住房反向抵押貸款本身就是一種金融創新產品，它的出現對其他領域的創新也起到了巨大的推動作用。由于其運行涉及資產評估、信貸、資產證券化、保險、抵押等一系列領域，因此，住房反向抵押貸款的創新將會與保險業、銀行業、金融二級市場等領域進行互動，產生聯動效應，實現金融、保險、住房金融、養老、社會保障業務的多元化發展。

（4）管理資產效應。住房反向抵押貸款可以被看成是一種投資和儲蓄行為。房屋所有者將住房抵押給金融機構，進而可以獲取一定的養老生活費用，不僅實現了住房的居住權，而且提前獲取了房產的變現資金，這可以看成是一種將房產投資于養老的行為；在獲取貸款方面，借款人可以一次性或分期獲取，資金由借款人自由支配，未取出的余額將會在貸款機構中產生利息，從而獲取更多的貸款資金，從這點看，住房反向抵押貸款又是一種儲蓄行為。投資和儲蓄都是資產管理的具體體現，因此，住房反向抵押貸款具有重要的資產管理功能。

（5）提高老年人生活質量效應。住房反向抵押貸款為老年人的生活提供了穩定的收入來源，大大提高了老年人的生活質量。在很多國家，老年人往往是用一生的儲蓄買下住房，而在養老的時候卻沒有了收入，或者收入太低。這樣就可能使老年人成為所謂的“房子的富翁，現金的窮人”。而住房反向抵押貸款則有效地解決了這種困境，通過抵押房產，老年人不僅實現了消費自己已有的住房，而且還獲得了滿足自己生活需要的養老金，發揮了住房消費、投資、融資等一系列的功效，有效地提高了老年人生前養老的質量。