3.3 住房反向抵押貸款的運行要素

運行要素是指住房反向抵押貸款運行的基本單元，具體包括開展住房反向抵押貸款的各種參與主體、業務的核心概念及條件等內容。

3.3.1 借款人

借款人就是指住房反向抵押貸款金融產品的需求者。在住房反向抵押貸款中，借款人一般是指年齡在60歲以上的、將自有房產抵押給貸款機構的老年人。住房反向抵押貸款機構對借款人的資格要進行嚴格審查，包括對借款人的年齡、住房情況、收入狀況和財富擁有量等進行審查。

不同的國家對借款人的年齡規定不同。例如，美國和加拿大規定申請住房反向抵押貸款的借款人年齡須在62歲（含）以上；新加坡規定住房反向抵押貸款業務申請人的資格必須為60歲以上的本國居民或永久居民；澳大利亞規定業務的申請人必須是年滿65歲的老年人，且不能有其他的負債。住房反向抵押貸款之所以有相當嚴格的年齡規定，首先是由于住房反向抵押貸款是養老保險的補充，具有很強的政策性；其次，如果將住房反向抵押貸款貸給年輕人的話，會出現申請人的預期壽命大大超過合同期的現象，貸款機構將無法在借款人過世后收回貸款本息額。年齡的最低限制，并不說明申請此業務的老年人的年齡大都處于最低年齡的邊緣。相反，年齡越大的老年人申請該業務，每月獲取的貸款額度會更高。這是由于年齡越大，預期余命更短，貸款發放周期變短。如表3-4所示，美國房產價值轉換抵押貸款申請人的年齡大都處于70～80歲。

除了對年齡的資格審查外，貸款機構對申請人的住房進行審查是極為關鍵的。申請貸款的老年人是否擁有自己一定價值的產權房是整個業務開展的前提。對申請人住房的審查一般包括限定房產的最低評估價值、對住房的產權和借款人的居住狀況等進行確認。由于住房反向抵押貸款的周期長，需要長期支付給借款人貸款，如果抵押房產的價值太低，每月發放的貸款額就會很低，不能滿足老年人的養老需求，而且還要支付較多的費用，不太經濟。因此，貸款機構一般都要對抵押房產的評估價值進行限制，規定最低價值額。最低價值的衡量標準應該與借款人申請時的年齡、當地的生活水準、房產的預期增長趨勢等掛鉤。對住房的產權進行確認時，需要確認抵押房產是否具有獨立產權，如果抵押房產為福利房或共有產權房，則會造成產權不明晰，貸款機構一般都不會接受貸款業務；對于廉價房、集資房或經濟適用房等特殊房產來說，借款人雖有產權證，但可能其價值比市場價值要低，貸款機構也需要考慮對其進行折算；還有一些住房可能還處于還貸階段，先期的貸款還沒有償還，也不能獲取反向抵押貸款，但可以通過申請一次性支付方式的反向抵押貸款償還之前的貸款獲得資格；此外，還需要確認借款人長期居住在抵押房產內，并以抵押房產為主要的居住地，以保證貸款期內借款人對房屋的維護和管理。

一般來說，貸款機構對借款人的收入和財富狀況不必做太多的限制條件，但在一些國家，出于防止富人通過住房反向抵押貸款機制逃避政府的稅費獲利，對借款人的收入狀況和財富情況需要進行審查。住房反向抵押貸款主要是為“住房富人、現金窮人”服務的養老產品。窮人沒有能力購買住房，富人也沒有必要通過此業務獲取養老金。在美國、日本、英國等國家，住房反向抵押貸款都規定了申請人的收入與財產資格限制，對收入低于貧困線或者高于一定限度的申請者將不予受理。不同的國家或地區對貧困或富裕的界定標準不同。

此外，貸款機構還需要對借款人的婚姻狀況、職業身份、身體健康狀況、生活習性、以往的信用記錄、投保人與受益人的資格等進行調查和確定。

3.3.2 貸款人

住房反向抵押貸款的貸款人是指有能力為借款人的養老需求提供相應貸款產品的特設機構，因此也稱為貸款機構。在國外，開展住房反向抵押貸款業務的特設機構不僅有商業銀行、保險公司等傳統的大型金融機構，也可以是國有企業、私人性質的大型企業等非金融性機構，甚至有政府機構參與。住房反向抵押貸款的機構設置并沒有統一的標準，各個國家有所差異。例如，美國開展住房反向抵押貸款的機構既有銀行、保險機構，也有房利美等政府性機構，更有私營企業。在加拿大，提供住房反向抵押貸款的機構主要以私營機構為主；新加坡的住房反向抵押貸款——屋契回購計劃（Lease Buyback Scheme, LBS）則是在政府的指導和組織下，由職總英康保險公司推出。

然而，盡管各國對貸款機構沒有太多的限制，但都有一般性的資格認定標準。由于住房反向抵押貸款運行周期長、風險大、影響因素復雜，并不是所有的機構都可以開展這樣的業務。一般來說，開辦此業務的貸款機構需要資金比較雄厚、抗風險能力較強、綜合服務能力突出的大型企業或機構，例如商業銀行、保險公司、社會保障機構和大型企業等。

3.3.2.1 商業銀行

商業銀行是比較適合從事住房反向抵押貸款業務的機構。一般來說，商業銀行擁有比較雄厚的資金實力，個人儲蓄存款中的大部分也都來自于社會各階層用于購買住房和養老的資金。商業銀行一直都是住房貸款業務的主要推行者，對住房的開發和消費金融產品都有相當豐富的經驗。住房反向抵押貸款與傳統的住房抵押貸款的現金流正好相反，商業銀行可以將兩者結合，不僅有利于提高業務開辦的容易度和便捷性，而且還可以壯大自己的實力，提高市場競爭力。

然而，商業銀行單獨開辦此業務也存在很多的不確定因素和風險。商業銀行的存款大部分為活期和短期存款，與住房反向抵押貸款需要的長期、大量的資金需求不是很匹配。一旦資金出現短缺，就會出現流動性風險。此外，利率的變動和房地產市場的不穩定都將對商業銀行的業務產生不利影響。一旦房產價值出現較大貶值，銀行就會出現大量的呆賬和壞賬，對整個金融體系和經濟發展都會產生較大的沖擊。因此，在我國商業銀行實行年度考核體制下，商業銀行很難積極、單獨地加入住房反向抵押貸款行列，需要與其他機構，如保險公司進行業務上的合作，實現資金的流動、安全和盈利。

3.3.2.2 保險公司

保險公司特別是壽險公司是非常適合從事住房反向抵押貸款的機構之一。首先，作為大量吸收投保人保險金的機構，保險公司擁有充裕的資金，其基本上都是長期性的保險，期限長，這為其參與住房反向抵押貸款提供了最好的保障。截至2012年底，我國保險業資產總額達到7.35萬億元，且大部分支出發生在10年之后，具有較強的穩定性。其次，在住房反向抵押貸款業務的實際運行中，對借款人的預期壽命需要進行精算，這正是保險公司的優勢所在，極大地減輕了其業務量。再次，保險公司長期從事養老保險業務，積累了豐富的從業經驗，在反向抵押貸款業務的操作上更嫻熟和權威。

住房反向抵押貸款將保險公司傳統的“小額投保、大額賠付”經營模式轉變為“大額抵押、小額給付”的模式，不僅增加了保險機構的險種，而且還極大地擴充其資本金，有利于保險公司資金質量的提升和業務的擴展。在我國房地產市場發展趨勢向好、養老產業大力發展的背景下，保險公司開辦住房反向抵押貸款具有很強的社會效應，不僅可以為自己贏取利潤，還可以提升社會（尤其是老年人）對保險公司的認可度和信譽度。

住房反向抵押貸款也可以看作是一種壽險產品，借款人在與貸款機構簽訂合同后，貸款機構在評估抵押房產、綜合考慮貸款支付系數后一次性向借款人支付款項，借款人再將獲取的貸款一次性地投保到保險公司，定期獲取保險公司的年金。如果以這種方式運行住房反向抵押貸款的話，保險公司可以將貸款機構和壽險服務機構的業務合二為一。這樣，保險公司是在住房反向抵押貸款的基礎上進行壽險服務，除需要承擔傳統的壽險預期風險外，保險公司還需要承擔住房價值波動和利率波動等風險，期限和保險年金支付周期長，實物變現難。雖然保險公司在長期的經營中積累了豐富的經驗，但也可能由于市場風險導致盈利不佳，短期內可能出現負盈利的現象。

3.3.2.3 社會保障機構

社會保障機構主要包括養老保障金、住房公積金、待業失業保險金和大病重病醫療保險金的管理機構四大部門，但在住房反向抵押貸款中，社會保障機構一般包含前兩類。社會保險機構開辦住房反向抵押貸款具有自己的優勢，比如資金來源穩定、資金運行時間周期長、具有較強的社會責任感等。但是，作為養老保障體系中的重要角色，社會保障機構在住房反向抵押貸款中的售房交易、資產評估、拍賣住房、保險業務等諸多方面都面臨瓶頸。社會保障機構本來就負有擴大養老資金、發展養老事業的重任，但由于住房反向抵押貸款更多的是市場化運作，單純由社會保障機構開展住房反向抵押貸款是不太切合實際的，其只能作為業務中的一個主要角色，需要其他機構的全力參與。

3.3.2.4 大型企業

大型企業一般具有重要的社會影響力，資金實力比較強，如果通過大型企業進行此業務，也不是不可以。以美國為例，住房反向抵押貸款的開辦機構不僅有政府機構、半政府機構，還有像老年人財務自由基金公司這樣的私人企業。雖然老年人財務自由基金公司開展的財務自由計劃下住房反向抵押貸款產品的發行量不多，但其社會影響力卻很大。需要說明的是，大型企業開辦此業務也有很大的風險，一是其很少涉足養老業務，對運行中出現的一些問題很難找到解決之道；二是大型企業開辦此業務，有可能會影響企業其他業務的發展，且很難遵從收益、損失、權利、義務等方面相一致的市場準則，有可能會因為缺少社會責任感而出現違法行為。因此，這里的大型企業一般應界定為國有的、與養老業務相關聯的大型企業，如國有房地產公司、國有大型養老機構等。

3.3.3 貸款產品

住房反向抵押貸款產品是實現借貸雙方利益互換的金融工具，是整個交易活動進行的核心和關鍵要素。住房反向抵押貸款產品的屬性包括支付方式、申請資格、定價機制和方法、制度規定、計息方法等。在支付方式上，住房反向抵押貸款產品有很多種；申請資格包含對申請人的年齡、住房、貸款要求等的規定；定價機制和方法包括對房屋的評估與測算方法、房產價值的精算或預算方法、定價規則等；制度規定包括制定無追索權條款、設定最高貸款限額和申請的最低抵押房產價值、房產收益分享規定等；計息方法是指采用浮動計息還是固定計息，以及具體的利息核算比例等。

由此可見，住房反向抵押貸款產品的屬性較多，任何一項屬性發生變動都將使產品的性能和功能發生改變。

3.3.4 抵押房產

抵押房產是指借款人抵押給特設機構（貸款機構）以獲取養老資金的房產。這種房產是連接借款人和貸款人交易的紐帶，也是實現借款人獲取貸款和貸款人收回貸款、獲取盈利的載體。通常情況下，住房反向抵押貸款中的抵押房產應該是申請貸款的個人所擁有的完全產權房，要求房屋為單棟，且符合貸款規定的最低房價要求。租賃住房、合住和共有產權房一般不得用來抵押。若房屋價值較低無法申請貸款，則可以通過修繕進行房產增值后再進行申請。在申請貸款前，特設機構一般要求抵押房產沒有用來抵押其他貸款，且沒有負債。在房屋所有權方面，借款人和貸款人從簽訂合同到合同終結期間，房屋的所有權依然屬于借款人，而貸款機構獲得的只是抵押權。合同終結后，借款人可以選擇讓渡房屋的產權給特設機構，也可以通過償還貸款的本息贖回房產。如果抵押房產在貸款期間升值，則貸款機構要與借款人的繼承人共享增值收益。

3.3.5 貸款額度

貸款額度是借款人從貸款機構獲取的資金總額，受多種因素的影響，包括住房反向抵押貸款的種類和支付方式、借款人的預期壽命、利率變動率、房價變動率、費用等。一般情況下，貸款額度限制在房產價值的20%～50%。一般來說，借款人的年齡越大，可以得到的貸款越多；房產價值越大，得到的貸款額度越多；利率越低，貸款結束后的利息越少，借款人從貸款機構獲取的資金就越多；單身者（單生命申請者）比夫妻二人（雙生命申請者）申請者可以獲得的貸款更多。此外，除了上述這些條件的影響外，貸款額度還受政府的法律制度等約束。例如，美國對房產價值轉換抵押貸款產品的貸款額度就規定了上限，以2004年為例，這個貸款額度為160176美元至290319美元，且這一上限每年都可能有所變動。

3.3.6 貸款費用

申請和辦理住房反向抵押貸款業務需要借款人承擔一些成本和費用。這些成本和費用有評估抵押房產的費用、申請業務的發起費用、聘請其他機構的第三方費用、客戶服務的服務費以及相應的利息。評估費用主要是指評估房產價值的費用和評估借款人信用的費用。評估房產價值時，需要聘請專業的機構和專家對抵押的房產進行自然條件和市場評估，價值的大小取決于房產自身的物理條件和市場的公允價值；而借款人的信用評估，則主要依托于個人征信公司對借款人的信用記錄、是否存有呆賬、壞賬等進行審核和確定。發起費用則是指借款人在申請抵押貸款前期，支付給貸款機構、用來對貸款進行前期的審理等工作的費用。第三方費用是指借款人支付給除貸款人外的其他機構的費用，一般完成一項住房反向抵押貸款需要保險、房屋勘測、抵押登記等程序和內容，借款人需要對此支付相應的費用，包括保險費、律師費、記錄費、房屋勘測費、印花稅等。其中保險費用是最大的一部分，約占房產價值的2%，主要用于轉移貸款人的風險。服務費用是指借款人為了更好地完成住房反向抵押貸款的執行，付給相關執行機構的服務費用，包括賬單打印費、賬單郵寄費、代繳保險費和保險費等。利息是住房反向抵押貸款中重要的影響因素，市場上利息的上漲，一般會導致借款人資金的減少。

3.3.7 貸款支付方式

不同的住房反向抵押貸款類型，其貸款的支付方式可能不一樣；即使是同一種產品，也可能有多種支付方式供選擇。在國外，貸款的支付方式主要有一次性躉領、信用額度支付、定期支付、固定年金支付等類型。

一次性躉領的形式是指在借款人和貸款人簽訂合同后，由貸款人一次性將全部貸款額付給借款人，借款人自行處理這些款項，待合同到期后再對抵押房產進行處理。這種支付方式一般適合對資金需求量較大的老年人。一次性躉領支付方式在國外的實踐中運用得并不多，主要在于一次性的資金量較大，老年人難以保管好這筆資金，且一次性給付的利息最高，對借款人的資金利用效果會產生較大的風險。

信用額度支付是指雙方在簽訂合同后，借款人可在一定的限額范圍內，依據自己的需要不定期地向貸款機構進行申請領取貸款。這種形式比較靈活，比較適用于有不時之需的借款人。它的優點在于：利息是按實際支付資金的數額進行計算，未支付的資金不需要支付利息，減輕了借款人的利息支出；借款人還可能在額度內享受抵押房產增值的收益，因為抵押房產的增值會增加額度內未支取的數額。

按月支付是指借款人可以每月得到貸款機構計算出來的現金，一般分為“定期計劃”和“終身計劃”兩種形式。所謂“定期計劃”是指借款人選定一個固定的期限，在這個期限內借款人可以每月領取到貸款機構發放的現金，期限越短，每月領取的現金就越多；“終身計劃”則是指貸款人需要在借款人在世或居住在抵押房產內期間每月支付一定數額的現金。對貸款機構來說，“定期計劃”的風險一般比“終身計劃”的風險小，因為“定期計劃”的期限固定，容易計算其貸款額度；而“終身計劃”的期限則主要取決于借款人的余命，余命越長，貸款機構的風險就越大。

年金支付是指借款人從貸款人手上一次性領取貸款后，將貸款用來購買保險公司的壽險。這樣，借款人就可以從保險公司獲取一筆固定的保險年金收入。但這種年金收入是從保險公司獲取的，與原先的貸款人之間沒有關聯。在這種支付形式下，貸款機構與借款人、保險公司發生關系，形成貸款機構與保險公司之間的合作。待借款人去世后，貸款機構一樣需要通過變現抵押房產回收貸款。