2.3 期權理論

期權理論（Option theory），又稱為選擇權理論，是指資產持有者按照約定的合同和價格購買或者出售特定標的資產的選擇權。除了購買或出售特定標的資產，資產持有者也可以選擇放棄。按照期權持有者擁有的權利不同，期權可以分為買權和賣權。買權是指資產持有者在未來購買標的資產的權利，賣權則是指資產持有者在未來出售標的資產的權利。期權購買合同中規定的買賣價格為執行價格，標的物的執行價格與市場價格之差就是期權持有者的收益，而期權持有者為此付出的成本和費用叫作期權費。因此，與傳統觀點不同，期權理論認為，不確定性或風險越大，資產持有者的選擇權更多，資產的預期價值就越高。

期權理論在住房反向抵押貸款中得到了很好的運用。房屋所有者將房屋抵押給銀行，進而獲得銀行的資金支持，房屋所有者或其繼承人有權在貸款期限結束時選擇執行或者放棄。在貸款期限結束時，借款人或其繼承者可以選擇將住房交由貸款人處理，結束借貸關系；也可以選擇將房屋贖回，并償還貸款者之前付給借款者的本金和利息。因此，住房反向抵押貸款就是期權在以房養老中的靈活應用，抵押的房屋就是期權的標的資產，借款的本息和就是期權執行的總價格，貸款期限即為執行時間。因此，在住房反向抵押貸款中，借款人具有特殊的利益優勢。在貸款期限結束時，如果房價上漲，房屋價值的市場價格高于合同執行價格，借款人或其繼承人有權選擇贖回房產，此時只需將借款的本息償清即可；而如果借款期限結束時房價下跌，借款者則有權選擇放棄贖回房產，執行住房反向抵押貸款合同，交由保險公司或商業銀行處理，房屋價值下跌所造成的損失則由保險公司或商業銀行負擔。在這種模式下，借款人所獲得的收益可能大于自身房產的價值，但又不會低于房產價值。由此可見，借款人通過住房反向抵押貸款模式，既實現了融資的目的，又有效地控制了資產風險。