2.2.1 住房影響消費的理論解釋

住房對消費的影響可劃分為住房促進消費的財富效應和住房抑制消費的“房奴效應”。消費函數理論提供了住房財富效應產生的理論基礎，主要包括四種理論解釋。首先，Friedman（1957）的持久收入假說（Permanent Income Hypothesis, PIH）把消費與持久的、長期的收入聯系在一起，認為消費者在某一時期的收入等于暫時性收入加持久性收入。其中，暫時性收入是指瞬間的、非連續性的、帶有偶然性質的現期收入，如工資、獎金、遺產、饋贈、意外所得等，而持久性收入是與暫時的或現期的收入相對應的、消費者可以預期到的長期性收入，它實際上是每個家庭或個人長期收入的一個平均值，是消費者使其消費行為與之相一致的穩定性收入。與收入相對應，某一時期的消費也等于暫時性消費加持久性消費。其中，暫時性消費與暫時性收入之間沒有固定的比例關系；暫時性收入和持久性收入之間，暫時消費與持久性收入之間也沒有固定的比例關系；只有持久性消費和持久性收入之間存在固定的比例關系。其消費函數的基本形式是：

其中，yp、yt分別表示持久性收入與暫時性收入，cp、ct分別表示持久性消費和暫時性消費，持久性消費僅與持久性收入相關，相關系數k（.）取決于利率、財產性收入占持久性收入的比例w，以及影響消費者偏好的其他個體特征u。w是衡量消費者預防性儲蓄動機的變量，財產性收入越高，預防性收入不確定的能力越強，從而增加了持久性收入中用于消費的比例，即k（.）是w的增函數。因此，房價上升可通過提高財產性收入而降低預防性儲蓄動機，進而促進消費。另一方面，持久收入假說強調消費者的理性預期，持續上漲的房價也會使消費者形成收入將持續上漲的預期，從而增加當期消費。

其次，Modigliani和Brumberg（1954）提出的生命周期假說（Life-cycle Hypothesis, LCH）直接將財富納入消費函數，該理論認為家庭的消費取決于他們在生命期內所獲得的總收入和財產，其消費函數形式為：

其中，W是家庭一生的財富，包括房地產、股票、儲蓄等，Y是家庭平均每期的勞動收入。因此，房地產財富的增值直接產生了促進消費的效應。

再次，Hall（1978）整合了持久收入假說和生命周期假說理論，該理論把持久收入理論對未來預期的強調和生命周期理論對財富和人口統計變量的強調結合起來，把財富當作總消費最重要的決定因素，形成了經典的生命周期-持久收入（LC-PIH）假說理論。在Hall（1978）的經典研究中，他們發現，當期消費只能被滯后一期的消費或滯后多期的股票價格解釋，且滯后一期的消費對當期消費的預測能力遠大于股票的預測能力，但滯后的收入不能幫助預測當期消費，即滯后一期的消費包含了足夠的信息，比如持久收入預期、財富預期等，從而能夠較大程度地解釋當期消費，其他任何信息都是冗余的，這在一定程度上證明了生命周期-持久收入假說的正確性。

最后，流動性約束理論為住房財富促進消費的路徑提供了一種新的解釋。流動性約束理論認為，持久收入-生命周期假說關于個人能夠在同樣的利率水平上借入和儲蓄的假定與現實不符，現實經濟生活中存在著流動性約束。產生流動性約束的原因主要有四個：一是消費者沒有財富，所以不能將現有的財富變現或者將現有財富作為抵押獲得貸款；二是信貸市場的信息不對稱導致信貸市場存在道德風險和逆向選擇，這使得均衡的信貸利率高于信息對稱情況下的均衡利率；三是信貸市場本身不發達，消費信貸的規模和種類不夠多；四是各國對破產和取消貸款抵押贖回權的規定不同，破產程序越嚴，取消貸款抵押贖回權的期限越長，放貸者會更謹慎、更嚴格地審查借款人的資格。

因此，住房作為一種抵押品，可以緩解信貸市場的信息不對稱來幫助消費者獲得信貸，進而緩解流動性約束來促進消費。Iacoviello（2004,2005）從理論上闡明了住房通過緩解流動性約束來促進消費的機制，并從經驗上予以了證據支撐。

住房財富效應解釋了住房影響消費的一個方面，但這一效應僅存在于擁有住房的家庭。對于不擁有住房的家庭，高房價反而使得家庭不得不為了購房而極力儲蓄，從而抑制消費，這一現象可由目標性儲蓄理論解釋（余永定，李軍，2000）。即使是擁有住房的家庭，也同樣面臨為償還沉重的住房貸款負擔而被迫壓低消費的問題，Fisher（1933）提出的“債務-通貨緊縮”理論可解釋這一經濟現象，該理論認為，過度負債可能導致經濟主體不得不為償還債務而壓縮當前消費，進而造成整個經濟需求疲軟，特別是遇到資產價格下跌或被動“去杠桿”等外部沖擊時，高債務成本與通貨緊縮相互作用，導致經濟陷入惡性循環而下滑。該理論很好地解釋了美國1929年的大蕭條。事實上，1990年，日本資產泡沫破裂是由于企業部門過度的信貸擴張（Koo,2008;Miller & Stiglitz,2010），而2008年美國次級抵押貸款危機也源于居民部門債務的飆升（Eggertsson & Krugman,2012; Mian & Sufi,2009; Mian & Sufi, 2012; Mian & Rao,2013），由此可見，沉重的住房貸款負擔可能導致家庭過度負債，進而可能引發經濟危機。顏色和朱國鐘（2013）將住房對消費產生的兩方面的抑制稱為“房奴效應”。他們通過建立一個動態生命周期模型對“房奴效應”和“財富效應”如何影響房價與消費進行了理論研究和數值模擬，模型同時考慮了多種市場摩擦，包括首付要求、最小住房面積要求、租房與買房的替代效應。研究發現，房價的無限期持續增長會促進國民消費，體現了“財富效應”。而如果房價的增長是非持續性的，特別是當房價增長是一次性時，房價上漲的“房奴效應”將成為主導，無房青年和剛買房的家庭由于首付和償還房貸的壓力而盡力儲蓄、壓縮消費，因此國民消費會因為房價上漲而受到壓制。但在現實中，房價不可能永遠持續上漲，因此，住房產生的“房奴效應”將成為主導?；诤暧^理論模型得出的結論能否得到微觀數據的證實是一個值得深入研究的課題，本書第三、四章將利用中國家庭金融調查2011年與2013年的數據檢驗住房財富效應與“房奴效應”是否存在及其影響機制。