五、商圈評估

1.商圈評估方法

（1）半徑畫圓法。評估過程中，要將數據化、定量化的評價數據作為重點，因為這些客觀的數據可將人為干擾的因素降至最低。在地點位置詳細圖中，要了解周圍250米內交通、道路、住宅及公共場所的位置關系，進而判斷該點的位置是否理想。具體做法就是：中心點為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內的道路、住宅及公共場所標注在圈內，再進行分析與判斷。

將車輛動線標示清楚，這時設立地點附近的相關位置，就可以很清楚地判斷哪一點比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，哪一個廣告效果比較理想，哪里停車比較方便。最后，再把距離內的商圈標注出來，就可以很清楚地判斷該點是否可以開店了。

（2）探查競爭對手情況。在做商圈內競爭店調查時，必須考慮到下列因素。

現有同種業態店鋪的數量、規模分布、店鋪開張率、所有商店的優勢與劣勢、短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能處于店鋪過少、過多或飽和的情況。飽和指數表明，一個商圈所能支持的店鋪不可能超過一個固定數量，飽和指數可由下式求得：

式中 IRS ——某商圈的零售飽和指數；

RE ——某商圈內消費者人均消費支出；

C ——某商圈內的顧客數；

RF ——某商圈內的店鋪數量。

比如，有A、B有兩個地區，它們的顧客數與店鋪情況如表1-4所示。

（元/平方米）

（元/平方米）

若考慮到近期開業的經營同類商品的店鋪面積，則：

（元）

（元）

因此，在分析商圈，調查競爭店的時候，要徹底打探自己店與附近店的商品內容功能是否相同，分析是否距離過近而互相牽制，產生負面影響，或者彼此通過相互合作來增加這個地區的吸引力。

通過如圖1-6所示的步驟可以較為全面地了解競爭店的情況。

2.商圈評估技巧

商圈會受到商品及服務質量的影響，也受能否回應客人提出的要求所影響，可以僅就自己店里的情況劃出范圍，或是僅根據外部資料來描繪。具體如圖1-7所示。

（1）根據區域位置。如果顧客需歷盡艱難才能到你的店里來，那么即使住得很近，這地方也不能算進你的商圈；相反，如果店鋪交通便捷，附近又有各具特色貨品的店鋪，那么顧客即使倒幾次車，心理上也不覺得遠，就可以算進商圈內。

（2）根據商圈的形狀。因為上下班或順道常從店門前經過的人很可能會買東西，所以該顧客居住的地方也能列入商圈。而即使住在附近卻從未光顧過，寧愿到遠處去消費，那么這個區域自然也就不包含在商圈內，所以商圈的形狀經常并不規則。

（3）根據實際消費者乘車或步行時間。無論顧客以何種交通工具前來，選址時都應該親自用走路或乘車的方式，順著當地人平時購物的路線，查看道路的坡度、公共汽車線路及等車時間等狀況。估算一下顧客如到你店購物，若坐公共汽車，需花多長時間等車、坐車，以及對單行道等交通限制及堵車地點、程度，出入停車場是否方便等，都應該有所了解。如此沿各道路測出消費者實際上移動的距離，并做上記號，最后把這些點連起來，就能掌握商圈范圍了。

（4）修正初步估計商圈。最后的工作就是對已初步確定的商圈進行修正，主要途徑就是根據所經營的商品（服務）對店址附近的顧客進行調查。