四 中國房地產市場仍有較大發展空間

（一）房地產市場發展基本歷程

中華人民共和國成立以來，伴隨著中國經濟發展戰略和體制的演變，中國城市房地產的發展也經歷了幾個顯著不同的歷史階段。1978年以前，隨著社會主義改造的完成和計劃經濟體制的確立，中國確立了高積累、高儲蓄、低消費的發展戰略，國民經濟的資源更多被用于生產而不是生活。根據《中國固定資產投資統計資料（1950—1985）》，1950—1956年，非生產性建設投資占總投資總額的比例平均達到35.5%，住房投資占總投資額的比例達到9.9%；而在1957—1977年，這兩個數字分別降至18%和5.53%。這一發展戰略使得中國的城市化滯后于工業化，城市化率低，同時城市住房供給嚴重不足，到1977年，全國城市平均每人居住面積僅有3.6平方米，比1952年的4.5平方米還少0.9平方米。

1978年十一屆三中全會之后，與社會整體的改革步伐一致，城市房地產市場也一步步轉向商品化改革。1980年6月頒布的《全國基本建設工作會議匯報提綱》正式宣布允許住房商品化政策，城市房地產市場中開始出現越來越多的市場化成分。1991年11月頒布的《關于全國推進城鎮住房制度改革的意見》明確指出要逐步實現住房商品化，發展房地產業，將住房的實物福利分配制度逐步轉變為貨幣工資分配制度。不過，1978—1998年的城鎮住房市場一定程度上仍然是一個“雙軌制”的住房分配體系，黨政機關、事業單位和國有企業仍然保留了大量的實物住房福利分配制度，商品化住房主要集中在非公共部門。1998年，部分為了對沖亞洲金融危機對中國的沖擊，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），要求從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，這對房地產市場的改革和發展起到重要作用。

經過幾十年房地產市場的蓬勃發展，特別是1998年城鎮住房市場化改革以來，居民的住房條件得到很大程度的提高，同時，住房價格出現持續十多年的大幅上漲。因此，長期以來一直有關于中國房地產市場泡沫風險的擔憂。特別是在2015年前后，由于彼時中國房地產市場庫存的攀升，部分研究從中國整個社會的住房存量的角度認為中國的住房供給已經基本飽和，需警惕未來住房供給過剩的風險。這種說法常見的一個論證數據基礎是人均住房面積這一指標。2016年中國城鎮人均住房面積已達到36.6平方米，農村人均住房面積已達到45.8平方米，這與一些發達國家已經十分接近（如日本、韓國等），因此，從這個角度出發認為中國的住房供給已相對飽和。

但是，人均住房面積這一指標存在較大問題，此指標經常與這個國家或地區人口的密集程度有較大關系。顯然，一個國家或地區國土面積相對人口越少，人口密度越高，人均住房面積就傾向于越小。此外，人均住房面積指標并不能很好地衡量住房質量。本章從國際比較的視角分兩個角度討論中國的房地產市場所處的發展階段問題，第一個視角是中國房地產市場的庫存狀態，第二個視角是中國住房的條件和質量。

（二）房地產市場的庫存

從國際比較看，中國的房地產庫存仍明顯低于世界上一些典型國家或地區。本章整理了美國、法國、西班牙和中國香港歷年的新建住房庫存（待售）與當年銷售的數據，并與中國的結果進行對照（見表3-1）。

從表3-1可以發現，首先，1999—2018年，無論是平均住房庫存壓力，還是庫存壓力的最大值或最小值，中國均明顯小于其他幾個國家或地區。中國的平均待售/銷售只有0.27（即去化周期為0.27年），是美國的54%，法國的33%。2018年，中國的待售面積/銷售面積只有0.17，也遠遠小于以上幾個國家或地區的同期水平。這一結果表明，不應高估中國的房地產市場的庫存壓力，相比其他國家或地區，中國房地產市場總體仍處于相對供不應求的狀態。其次，庫存壓力與房價增速明顯負相關。從表3-1最后一列可以發現，以上國家和地區的住房銷售價格增速與庫存壓力均有明顯的負相關關系，相關系數從最高的-0.91到最低的-0.38。若采用滯后1年的庫存壓力與房價增速做相關系數，各個國家仍然是負的相關系數，顯示庫存是房價的先行指標。這也解釋了為何中國的房價增速相對較高，關鍵還是相對緊張的供需關系造成的。

（三）住房條件與質量

如前所述，人均住房面積這一指標存在一定問題，不能很好反映住房的質量。國際比較時，一般常用包括人均住房間數、住房內的設施條件（如廁所、廚房所用燃料等）等指標，來更準確地反映居民住房的質量。在OECD的幸福指數（Better Life Index）指標體系中，有關住房條件是采用人均住房間數和住所是否有基本衛生設施（抽水馬桶）。這兩個指標比人均住房面積能更好衡量人們居住條件是否過于擁擠，是否有獨立的生活空間，以及是否衛生方便。其中，OECD國家的平均人均住房間數是1.8間，97.9%的人居住在有抽水馬桶的住房里。

因此，本書用人口普查數據，整理了這兩個指標，并與OECD的一些國家和地區作比較（見表3-2）。即使中國的人均住房面積已經接近日本等發達國家，但在人均住房間數和住房條件上，中國仍明顯落后：2015年中國的人均住房間數為1.15間，而房屋內有獨立抽水馬桶的比例只有53.7%，中國的人均住房間數和住房有獨立抽水馬桶比例基本均是歐美發達國家水平的一半左右，即使是巴西這樣的發展中國家，其使用抽水馬桶的比例也達到93.3%，明顯超過中國的水平。

綜上所述，不管是從中國住房市場的庫存情況看，還是從中國居民的住房條件看，中國的住房市場并未明顯超過自身的發展階段和發展水平，中國住房條件提升和住房市場發展仍有很大的空間，相比其他國家或地區，中國房地產市場總體仍處于相對供不應求的階段，單純使用人均住房面積這一指標的討論是有誤導性的。因此，在可預見的范圍內，中國房地產市場或將繼續維持總體的相對繁榮，房地產投資增速仍會顯著高于總體的固定資產投資增速。從政策角度來看，我們或許應改變對中國房地產市場的一些不正確的認識，認識到中國居民的住房需求尚未得到充分滿足、中國的房地產市場發展并未明顯超出自身的經濟發展水平、中國房地產市場仍有很大的發展潛力，避免被關于房地產市場泡沫的過分擔憂束縛了手腳，最終從政策上阻礙了房地產市場的發展和居民住房條件的進一步改善。